土地家屋 姉妹間の売買(初心者の質問です)

質問

知人が困っておりますのでこちらで質問させて頂きます

・親が3年前に他界され、昨年、名義を姉妹2人に変更されています(知人は妹)
・姉は親と同居していて、親が他界後はそのまま住んでおります(今後も当面はそのまま住む予定)

今回、姉が住んでいる土地家屋の財産整理？？をしたいみたいです。姉はそのまま住んでいるので、お嫁に出た妹がその土地家屋の1/2に値する金額を姉から貰う形で話しをしているようです

心情として姉は安く売りたいし、妹は出来るだけ多くのお金を貰いたいと思うのですが、その場合・・・

・何を基準に金額を算定するのでしょうか？
　時価・公示価格・路線価・固定資産税？etc
・妹にとって税金が一番安くなる方法はありますか？

私自身も初心者ですが、少しでも力になれればと思い質問させて頂きます。宜しくお願い致します。

回答No.2

63ma · ベストアンサー

ご姉妹同士の財産の話ですので、かなり難しいと思います。
　親からの相続で、今現在は持分１/２ずつの土地建物ですので、ご質問の場合は、妹さんの持分をお姉さんに売却する事となります。なお、建物は殆ど無価値と考えてください。
　そこで、売却価格ですが、一般的に公示価格は、土地取引のガイドラインとして、公表されておりますので、参考になると思います。後は当事者での話し合いです。
　次に、知人の税金ですが、昨年の相続で名義が変わった自分の持分を、５年以内にお姉さんに売却した場合、短期譲渡と言いまして、不動産の譲渡所得税が売却益の３９％となります。
　但し、１％の可能性が有るか否か分かりませんが、居住用資産売却の特別控除額３千万円の制度が知人にも適用出来るかどうかです。
　仮に摘要出来れば、殆ど税金は掛からないと思います。
　しかし、今回は相続絡みですので、相続人にもこの制度が適用されるのか、又、売却相手が姉の場合でも適用されるのか、一度税務署の相談係へ聞かれた方が良いと思います。
　何れにしろ、この世でお二人だけのご姉妹ですから、穏便に話し合われるように、アドバイスしてあげて下さい。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
売却価格は公示価格が一般的なのですね。参考にさせて頂きます。

税金関係のお話し(短期譲渡)ですが、5年以内に売却しなければ39％もの税金を納めなくても良いのでしょうか？また「居住用資産売却の特別控除額」については全く知らなかったので確認していこうと思います。

知人も事は荒立てたくないと言っていますので、こちらで頂いた回答を伝え勉強した後、穏やかに話し合いの場を設けられたら・・・と願っております。

最後の2行、63ma様の温かいお言葉とても嬉しく思います。ありがとうございました。

回答No.5

moonliver_2005

＞・何を基準に金額を算定するのでしょうか？

相続財産について相続税を払ったかどうかで変わるでしょうというのが私の意見です。

１．相続税を払っていた場合
税務署に提出した相続税申告書に、財産の評価額が書き込まれています。これにより、土地と建物の評価額の申告がわかります。

本件は相続財産の処分の一種で、税法の許される範囲で低めの価格になっていますから、知人の方に最も有利で、かつその姉の方に対しても説得力があるでしょう。なぜかというと、相続税の申告書を提出するときに、相続人であるこの姉妹は申告書に同意の印鑑を押印しているはずですから、「知らない」とは姉妹双方言えないからです。

土地については「時価・公示価格・路線価・固定資産税？etc」のうちの路線価で評価することになります。

２．相続税を納めていない場合。
この場合、「相続税計算に使う財産評価基準で、財産額を決めましょう」と提案しても「関係ないでしょう」と言われると反論の決め手はありません。

よって時価が最適と思います。

時価を最も客観的に評価するには、不動産鑑定士に時価を評価してもらうことです。不動産鑑定士協会のような組織に電話して適当な鑑定士さんを紹介してもらうか、職業別電話帳で調べて、幾つか質問、見積もり依頼すればよいでしょう。難点は料金が掛かることです。

手軽な方法としては、住宅情報誌やインターネットで、物件所在地の近くの住所で売りに出されている物件をすべてリストアップします。

このリストを姉妹でみていると、「大体この位の金額が時価ね」と言える価格が見えてきます。

近くの駅の駅前にある不動産屋さんを2,3軒訪ね「この家を売り出すとしたら、幾らくらいでしょうか？安かったら売りませんから念のため」と言って、売り出し価格を評価してもらいます。

姉妹で評価した価格と、不動産屋さんが評価した価格を比べます。ここまですると、姉妹合意できる評価額が決まるでしょう。

この評価価格の二分の一を姉の方が妹さんが払えば良いことになるでしょう。

＞・妹にとって税金が一番安くなる方法はありますか？

何もしない、つまり名義を書き換えなければ税金ゼロです。

姉の方がこの物件を売却したい、または後日売却するのなら、売却代金の半分は妹さんに入ってきますから、不都合はないでしょう。

時価を基準に評価額を算定するということは、実は妹さんから見ると、姉の方に売るか第三者に売るかだけの違いで、他の要素、税金面での要素は何も変わらないのです。

何もしない場合、「私の持分相当の賃料、つまり賃料の時価の半分を姉に毎月払うように頼めないかしら？」という理屈が成立しますが、「いいわよ」とたとえ承諾もらっても、その賃料を滞納されても姉の方を追い出す手段がありません。ということは、そういう賃料請求しても無駄、姉妹の仲が悪くなるだけの話と思いましょう。

お礼

PCの状態が良くなく御礼が大変遅くなってしまい申し訳ございません。相続税を払った払っていないを知人に確認し、双方にとって一番良い??妥協点を見つけて欲しいと思います。ありがとうございました。

回答No.4

walkingdic

>「長期譲渡」無知なのもで今から調べますが、6年以上経ってから売却すれば
ご両親が取得したのはいつですか。それが何年前なのかということです。
相続した時からでもないし、相続による名義変更をしたときからでもありません。

>「タダであげる」確かに税金の事ではこれが良いのでしょうが・・・
税金は基本的に得たものの一部に課税されます。
譲渡所得であれば、売却金額から取得費用を差し引いたものに対して課税されます。つまりそれは利益だからです。
あくまで利益の一部を税金として納めなさいというものなのですから、それを支払わない方法など存在しません。
売却費が大きければ税金も多くなりますけど、残りの手取りが逆転するわけでもないのですから。
税金は支払いたくないけど沢山お金が欲しいということは出来ないのです。

ご質問のような相続の場合には譲渡所得は前のご両親が取得したときの取得費用をそのまま計上できます。
取得費用が不明な場合には、売却金額の５％を取得費に入れることが出来ます。

お礼

PCの状態が良くなく御礼が大変遅くなってしまい申し訳ございません。頂きました内容を知人に伝え、参考にしてもらおうと思います。ありがとうございました。

回答No.3

walkingdic

ご質問のような場合、通常は相続税評価額（税務署に聞くと教えてくれます）を基準に考えます。
もちろんそれより高額な取引でもかまいませんけど。

税金面の話をすると、かかるのは、

１．姉
　不動産取得税がかかります。（物件の３％程度）
　登録免許税もかかります。（物件の１％程度）

２．妹
譲渡所得に対する所得税がかかります。
前の親の取得を引き継いだ相続なので長期譲渡の扱いを受けることは出来ます。
またその他特例が受けられるケースになる可能性もあるので一度税務署に相談下さい。

妹にとって一番税金が安くすむのはただで上げる場合ですね。要するに金額が少ないほど税金も少ないです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

「長期譲渡」無知なのもで今から調べますが、6年以上経ってから売却すれば「長期譲渡」の扱いを受けると言う事なのでしょうか？そうすれば6年以上経ってから姉妹間で売買した方が税金はお得なのですか？

「タダであげる」確かに税金の事ではこれが良いのでしょうが・・・

回答No.1

noname#39684

片方が住んだままで財産分割をしようとしており、なおかつ、双方が本音では自分の利益を優先して考えている（姉は安く売りたいし、妹は出来るだけ多くのお金を貰いたい）、と言う状況は、どんな支払い方法をしても後に「しこり」を残します。

公示価格や路線価、それに基づいた固定資産税からの計算では妹にとって安すぎますし、時価は姉にとって高すぎる。また、これから土地が上がっていくことを考えると「姉が得をする」ことは目に見えている、でも将来の値上がりを見越してお金を支払う気は姉にはない。

現在の状況は必ずしも財産整理を必要とする状況ではなりません。つまり「財産整理をしたい」ということは、土地も底値を過ぎたので整理をすることによって姉が得をしたい、ということ以外に目的は考えられません。

妹は一旦土地を相続していますので、姉に土地を売ったことで得た金銭は、相続とは関係のない所得となりますから、非常に高い税金を払うことになります。姉は相場より高く支払うことはないでしょうから、いずれにせよ「大もうけ」、妹は税金を含めてどのみち「丸損」です。

このようなケースは多く、通常土地を手に入れる（姉）のほうが非常に得をしてしまうので、お互い欲がからんだ状態では決して解決しません。ですから、多くの例で「家や土地を一旦売却し、その利益を折半する」ことをします。それしか公平な解決方法はありません。

税金面からみれば相続の際に、整理しなかったのが決定的でした。一方に土地を、他方に土地と同等の金銭を、相続させれば、こんなことにはなっていないのですが、金銭が遺産として残っていない場合や、双方が目先のお金ほしさに土地も金銭も折半したりすると、後でご質問のようなことがおきます。

妹さんの税金はいずれにせよ逃れることはできません。税金が安くなる方法は売買価格を安くすることしかありませんが、それでは姉の思うツボですね。

また、土地を安く売買して残りを「裏金」として渡したりなどする脱税となった場合も、脱税の利益は主として妹が受けることになり、ほとんどの罪を妹がかぶることになります。妹はリスクばかりが大きくなります。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

気持ち的には「やはり・・・(溜息)」という感じです。
姉は得をし妹は損だけをするのですね。
妹的にも本来は姉が(現在住んでいる土地家屋を)売却などした際に売買を行いたいみたいですが(本音は)、近々の間にこの売買を行い完了したい様です。

もっと早くこちらでお聞きしていたらと思いますが、ご回答頂きました内容を知人に伝えさせて頂きます。
ありがとうございました。