離婚時の財産分与について（持ち家の場合と賃貸住宅の場合）

質問

ふと疑問に思ったのですが、家を買ってローンの支払いをしますが、離婚をした際はこれまで支払ったローン額の半分を、家を出て行く方に支払う必要があるのでしょうか？

財産分与と言う言葉を良くみますが、このような場合、やはり支払ってきたローン額の半分を財産分与として離婚時に出て行く相手側に支払わなければならないでしょうか？

もしそうだとすると、出て行く方が得しますよね？
なぜなら、それまで一緒に住んで来た期間の長さだけ、離婚時にお金がもらえるので。
違う見方で言うと、支払ったローン額の半分をもらえるのならば、これまでただで家に住む事ができたのと同じになります。
支払う側からすれば、家賃代として支払ったローンの半分を受取っても良いと思うんです。

持ち家の場合は、出て行く方が支払ったローン額の半分を請求する事ができるのであれば、もしこれが賃貸住宅だったらどうなるのでしょうか？
賃貸と言う事は持ち家ではないので、財産分与する事もできません。
でもやはり、離婚時にはこれまで支払ってきた賃貸料の半分を、出て行く相手に支払わなければならないのでしょうか？

何かスッキリしない疑問なので、詳しい方からの御意見をお待ちしています。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

追加質問への回答です。但しこれ以降についてはこうしなければいけませんといった考え方ではなく、普通に考えて双方で納得をして下さい、としかいえない部分です。

１． 家の価値については、外部に売却すればその時点でついた価格から経費を控除した金額で捉えれば明確でしょう。どちらかが家を維持するのなら、双方で財産分与に際して価格の合意点を決めるしかないので、近隣物件価格・その他客観値を複数得て考えるしかないのでしょう。（当然不動産の価格評価には立場により幅が出ます）

２． 内装の件については、それも含めて家の価格を算定するしかありません。通常２００万円のところが１００万円で納まった経緯があったとしても、既に父親への支払いが済んでいるなら、父親との関係は終了済で家の一部と考える他なさそうです。家を出る妻側がそれを持って出て行きたいのなら家から引っ剥がして（家具の扱いで）持って出ることになりますが現実的ではないでしょう。

３． 負の資産の分割を強要する手段はありませんので、売却後の残債務をどちらがどれだけ負担するのかを決める、あるいは不動産売却の時点で手元から差額分を返済しなければ不動産を売却できないことになるかのいずれかになるだけです。又、夫がローンを負担しており何も決めないままで妻が出て行ってしまえば、事実上は夫がマイナス差額分を負担することにならざるを得ないことになりそうです。妻が夫の銀行のローンに対する連帯保証人という関係があれば、又別の次元の問題になります。

お礼

分かりやすい回答に感謝致します。

家の売却額は資産価値となりそうですね。
すづに売却できれば良いのですが、なかなか買い手が付かないと長引きそうですね。

その他にも、いろいろと疑問が出て来たので、一旦締めきり新たに質問記事を作成致します。

適格な回答ありがとうございました。
またよろしく御願い致します。

回答No.1

mahopie

基本の所で誤解があるようです。ローン支払額の半分を戻すとか賃貸家賃の半分を戻すといった考え方は取りません。

「財産分与」ですから婚姻後に築いた財産を基本的に折半する、という考え方になります。３０００万円のマンションに結婚後の貯金４００万円を頭金にして夫が２６００万円のローンを組んだと仮定して見ると、その後3年間で元本２００万円・利息３００万円の合計５００万円を返済していても、ローンの残高は２６００－元本２００＝２４００万円です。

一方でマンションの価格も目減りして２４００万円とすれば、分与できる財産はゼロということになります。（「マンション価格＜ローン残高」で財産がマイナスになる場合もあります）この場合頭金に投入した４００万円も返済につぎ込んだ５００万円も消えてしまっていることになりますので分割対象の財産がありません。ローンを持つ夫がそこに住むのなら、継続してローンの返済をするだけですし、住まないのならマンションを売却してローンを一括返済をするだけです。

それ以外に夫・妻二人が別々にローンを組む場合や自己資金として婚姻前に蓄えた預金を投入するケースもありますが、基本的な考え方は上記の通りです。物件価格がローン残高を上回る場合にはその部分を分与する、物件価格の目減りが大きい場合には残った借金額（負の財産）を折半する、というケースもあり得ます。

ここまでの所で不明部分があれば追記します。

お礼

分かりやすい回答をありがとうございます。

なるほど。根本的な考え方が間違っていたのですね。
では、家の価格と言うのは、どのように算出するのでしょうか？
複数の見積もりを出してもらって、平均値をその家の価格として出すのでしょうか？

また例えば、建築時に家の一部を出て行く相手（例えば嫁）の父親が建築会社(?)に代わって作ったとします。
例えば、内装を嫁の父親が業者に代わってやってくれたとしまう。
仮に業者に頼めば２００万だった所、嫁の父親が行ったので１００万で済んだとします。

このような場合、離婚した時は嫁の父親がやってくれた内装費の、１００万円は離婚時にそのまま渡さなければならないのでしょうか？
それとも、半分の５０万のみで良いのでしょうか？

>物件価格の目減りが大きい場合には残った借金額（負の財産）を折半する、というケースもあり得ます。
この場合、負の財産となり出て行く相手が納得しないように思うのですが、負の財産も折半するような法的な強制力はあるのでしょうか？

お手数をおかけしますが、回答を頂ければ幸いです。