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＃１，２です。 借地借家法の存在に加えて、＃４，５さんのいうように社会情勢もあったと思いますし、被害の大小も関係していたと思います。 でも被害の大小だけでは、賃貸の媒介・代理が除外されてもいいような気がして、これらが適用になっていることの説明がつかないのではという疑問も湧きましたので、その点について考えてみました。 宅建業法の特徴として、媒介を認めているということです。 宅建を勉強しているのでご存じかもしれませんが、代理というのは民法で定義されていますが、媒介といのは民法では存在しません。 媒介は代理に準じるものですが、代理の場合双方代理は禁止されており、媒介のように両者から依頼を受けることはできませんので、媒介が代理であっては民法に反することになります。 しかし、日本における不動産取引の慣習上媒介というものは既に存在していたので、何らかの対応が必要であった。 そこで、媒介行為を禁止する方法もあったかもしれませんが、媒介行為は代理とは異なるものとして、双方代理に該当しないように、媒介という行為を規定する方法を採用した。これは、実体に合わせつつ規制を実施したということです。そのため媒介は売買・交換・賃貸にかかわらず宅建業法の適用範囲に入れた。 つぎに代理というのは本来信頼関係に基づき行う行為であり、無償で行うことが前提でしたが、これも不動産取引において業として行われるケースがあるので、特別に規制する必要があった。そのため、売買・交換・賃貸にかかわらず宅建業法の適用範囲になった。 つまり上記の２つは民法などの原則などからはずれた商行為であるので、民法に変わる法律で特別規制する必要があったから業法に売買・交換・賃貸にかかわらず取り入れた。 つぎに、プロ対素人の直接取引に規制をかけるということについてですが（素人対素人の個人間取引が規制をかけられないことは別に問題ないですよね）、 １）＃４，５さんのいうように大家側の事情、社会的な情勢、賃貸契約の特徴である契約の継続性の問題など ２）賃貸の場合は売買・交換に比べて取引による損失が少ないこと（＃４さんが既に指摘していますね） ３）売買・交換の場合代金などの支払いと物件の引き渡し・登記の移転などは同時履行するため危険性が高いが、賃貸の場合は引き渡し後に月払いで家賃の支払いされるという、引き渡しが先行する契約であり、危険性が低いこと ４）賃貸の場合は借地借家法借による保護があり、何か問題があれば、そちらの改正で対応できると考えられること 上記のような様々な理由を総合的に判断して、直接取引の賃貸だけが、宅建業法に取り入れられなかったのではないかと推測します。 なお、宅地建物取引業者が業者自身（企業の場合はその企業自身）が所有する物件を賃貸する場合など宅建業者が自ら行う場合は、重要説明など宅建業法の適用になります（宅建業を営むものが個人的に持つものを賃貸する場合は適用外らしいですが）。 自己所有なら何でもかからないというわけではないようです。 ＞実は宅建の教本の中で、その理由はビデオ講座の方で・・・という記述があったのですが、その為だけにビデオ講座を受ける気もなく、こちらで質問してみました。 単純に疑問に思ったことをすっきりさせたくて聞いているのならいいですが、あくまで宅建合格のために質問しているのなら、あまり気にしなくてもよい疑問だと思います。 宅建の過去問などでは＃１で書いたことについて、よく出題されていますが、私の知る限りではこの質問自体のことが問われたことはないです。 検索してみた限りでも見つかりませんでしたし、過去によく出題されるような重要ポイントでしたら、きちんとした回答が既になされているのではないかと思います。 推測ですが、ビデオの方で答えるという内容も＃１で書いたことを述べているのではないかと思います。 疑問を探求することはよいのですが、試験日まであまり時間がないので、抹消の問題に深入りしない方がよいかもしれません。 試験勉強頑張ってください。
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- m_inoue
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＞建物の売買→免許必要 個人間取引ならこちらも免許は必要無しです
お礼
ありがとうございます。 建物の売買の場合は個人間の取引でも不特定多数の相手の場合は免許が必要なのではなかったでしょうか？
- chinya
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個人的な推測なのですが、新たに法整備する段階で、売買等は、法施行後の取引から適用するなどの措置が取れますが、賃貸に関しては、その時点ですでに多数の自己賃貸物件があり、それらを規制することは不可能だったのではないかと思います。 個人で小規模に貸している大家さんが相当数おり、その方たちが全て免許を取ることもまた、不可能だったと思います。 その時点でも、借地借家法で入居者の権利は保護されていましたし、賃貸に関しては、業者の仲介による契約がほとんどであったことから、法施行後の新たな賃貸契約に関して、仲介業者の規制と言うことに落ち着いたのではないかと思っています。
お礼
ありがとうございます。 参考させていただきます。 確かに町の大家さんは大変なことになってしまうでしょうね。
質問者が疑問に思われる事はごもっともです。自ら分譲（売買）する行為は駄目なのに自ら賃貸する事だけ免許不要というのは一種の矛盾です。 しかし自ら賃貸する行為にも免許が必要となると、アパートなどを持ち賃貸している世の多くの大家さんが商売出来なくなる事を意味します。法整備というのは既成社会に対して後付でされる事が殆どであり、大家業にも免許が要るとなると大家からの反発の問題だけでなく社会の円滑な営みにも支障が出るでしょう。 よってそこまで規制する事が出来ない既成社会があった事が一番の理由です。又、大きな金額の売買と異なり取引上で事故が発生しても賃貸であればたかが知れているだろうという要素もあったのかも知れませんがこれは想像です。
お礼
ありがとうございます。 参考にさせていただきます。 確かに町の大家さん、大変なことになりますよね。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
大家してます 建物に限らないと思います 自分の中古品を売るのは勝手ですが売買を仕事にするなら「古物商」の免許が必要です 自分の車は運転免許で良いでしょうが商売するなら二種免許・営業ナンバーが必要です 役所への届け・裁判の弁護．．． 自分でするか人の代理でするか．．． その違いでしょう
お礼
ありがとうございます。 建物の売買→免許必要 建物の賃貸→免許不要 に疑問を感じています。 レンタルは資格不要ということでしょうか？
＃１です。 宅建の資格が必要でない理由は先に述べたとおりだと思います。 宅建業法の制定時の国会討議の記録など調べればわかるのと思いますが、私の推測では宅建業法の適用からはずれているのは、以下の理由によるからではないかと思います。 土地・建物の売買・交換：売買契約などの契約 土地・建物の売買・交換の代理・媒介：代理・媒介契約 自己所有の建物を賃貸する場合：賃貸契約 不動産取引に関して、賃貸契約以外の契約方式については、特別な法律はなく宅建業法により業者を規制する必要があったが、土地や建物の賃貸契約については、宅建業法を制定する時点で、すでに借地借家法により、借り手の保護がなされており、宅建業法で改めて規制する必要がなかった。 あくまで私の推測ですが
お礼
ありがとうございます。 参考にさせていただきます。 実は宅建の教本の中で、その理由はビデオ講座の方で・・・という記述があったのですが、その為だけにビデオ講座を受ける気もなく、こちらで質問してみました。
宅地建物取引業法第２条２項で宅地建物取引業が定義されています。 2．宅地建物取引業 宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。 土地の売買・交換、建物の売買・交換、建物の賃貸の代理・媒介（一般用語で仲介）を業として行うものとなっています。 つまり建物の賃貸を自分で行う行為は宅地建物取引業に該当しないからです。
お礼
回答ありがとうございます。 質問が分かりにくくてすみませんが、なぜ該当しないのかを疑問に思っています。
お礼
詳しくありがとうございます。 参考にさせていただきます。 確かに宅建の試験を受ける上では全く気にしなくていいことなんでしょうけど、つい気になってしまい深入りしたくなりました・・・。 すっきりさせないと、宅建の勉強にも身が入らないので ここでみなさんの回答でとても勉強になりました！ あとは忘れて過去問を繰り返して頑張りたいと思います。