中古物件の融資可能額について・・・

質問

2300万の築8年の中古戸建ての仮審査をしましたが、融資可能額は1700万でした。自己資金があまり無いのでこれでは購入が難しいのですが、これは中古物件だから融資額が少ないのでしょうか？
不動産の担当者によるとその物件は競売物件を不動産会社で買い取り、リフォームをかけて売りに出しているとの事。土地の価値は1500万くらいで、建物は競売の為に価値がほぼ無いとの事でした。
しかも前の持ち主がリフォームしまくり、玄関の他に勝手口が5つもあって少し変わってます。
鉄骨造りなので更地にする時に200万くらいかかる事もあります。

その反面、新築を検討しにタマホームに行った時は「優良住宅」との事で銀行からの全額融資も受けやすい様な事をおっしゃってました。

今回の融資可能額1700万が中古物件だからか、自分への評価なのか分かりません。
銀行に問い合わせても教えてくれませんか？気持ちを切り替えて改めて新築での仮審査をした方がいいでしょうか？

回答No.3

kpmg · ベストアンサー

1番さんの回答に近いのですが、昔勤務していた銀行ではこんな感じで担保評価してました。（大胆にも公開します。今も遠からずでしょう。）
土地；路線価×1.25×m2（公示価格に相当します）
建物；180千円/m2×残存年数/耐用年数（24年木造・たぶん鉄骨も同じ）
これで出てきた合計額が「時価額」です。担保価値はこれに80％の『掛け目』を付しています。

これで計算してみてください。
但し、リフォームをすれば、一般論では価値が高まるのですが、銀行担保評価上は登記簿謄本上、増築などの確認が出来ないものは評価対象外としていました。
要するに、公的な書面での確認が取れないものを評価対象とはしていませんでした。改ざん・偽造など過去に色々仮装リフォームで貸さなくてよい金を貸した（実際はリフォームしてないが、偽造リフォーム見積書などで余分に融資を引き出し、余分な融資をサラ金の返済に充てるなど）などの恐れがあるからです。したがって、実際の商習慣ではリフォーム原価＋業者の利益が加算されますが、担保評価では正直無視されていました。

このような原理をご存知ですと、おそらく評価額（時価額）は17百万円であったのでしょう。新築物件であれば全額融資が見込めるといっている以上、貴殿の信用力というより物件の事情とお考えになられていいかと思います、

お礼

本当に親身にありがとうございます！（涙）
評価額は私達素人の思っている以上に複雑なしくみがあるのですね。物件が悪いのか自分か悩んでいましたが、確かに全額融資が下りるほどの物件ではない気がしています。
今日また不動産の担当者が来て別の銀行（三菱）に仮審査を出しますとの事でした。
恐らく駄目と思いますが、不動産屋も一生懸命です。
しかし買う方もそれなりの担保価値を見て買わないといけないと改めて思いました。勉強不足ですね。
アドバイス頂いた内容をしっかり頭に入れて、また物件探しも頑張ってみます！ありがとうございました！

回答No.2

mogmog0101

経験上、よく勘違いなさっている方が多いのですが、物件の価格=担保価値ではありません。土地によっては担保価値と実際の流通価格との差が非常に大きい場合もあります。土地はともかく、建物の評価額は新築購入時であっても購入価格の100%では見ず、建築に当たっての人件費を除く、材料費で見ております。中古物件ではほとんど価値を見ない場合も少なくありません。
銀行ではその評価の仕方は問い合わせされても答えないでしょう。

お礼

中身は複雑ですね・・・。(-_-;)
いいと思う物件は仮審査して当たって砕けろ！とゆう感じですね。もう少し勉強してみます☆ありがとうございます！

回答No.1

noname#20102

競売物件であったとしても、現在は不動産屋が買い取り、不動産屋の所有となっているのですから、もはや競売物件ではありません。
そのために価値が無いということではありません。

これはリフォームをしているからです。
もともとの物件の価格は1700万くらいでいいのですよ。
そこに不動産業者がリフォーム代と利益を上乗せして、2300万の販売価格になっているだけです。
銀行の融資可能額は、物件の担保評価をみますから、つまり土地と建物の価値が評価額となるのです。
リフォーム費用というのは担保とはなりませんから、融資額に反映されないのです。

こういった物件は頭金が多くないと購入は難しいですね。

お礼

物件の価値がおよそ1700万で、融資可能額とほぼ一致するとゆう事ですね！
考えたらそうです・・・リフォーム代と不動産屋の利益は担保価値には関係ないです。
少し冷静に考えられました☆ありがとうございます！