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事業用定期借地権、根抵当について
１．事業用定期借地は、原則更新が無く、更地返還ということですが、例外はないのですか？例えば、地権者が望めば更新できるとか・・・。 ２．謄本に記載される根抵当権って何ですか？抵当権との違いを教えてください。また、１番抵当とかはどうやって分かるのですか？設定された時期の順ですか？ 以上２点、お分かりの方よろしくお願いします。
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>>要は、当事者同士で話がつけば、どのようにでもできるわけですね。もめた場合は、契約に基づくだけであって。ただ、契約満了時に地主の意見が変わる場合もあるので、更地にしたくないなら、口約束ではなく、書面でその旨（建物を壊さず、更新あるいは再契約を両者は了解している）交わしたほうが安全なわけですよね？ すいません、ここまできて今更なんですが、今までの質問はこれから契約をする上での特約的な話をなさってたんでしょうか？ 私は、「通常通りの定期借地契約をして、気が変わったから当事者同士で話し合い」というものを想定していたのですが…。特約の話であるなら、下で書いた事は当てはまる時と当てはまらない時がありますので、ご注意を。 特約を有効に扱えるかどうかは中心になっている契約が任意規定か強行規定かで変わります。社会の秩序や弱者救済の立場に立って、特約を排除する規定も存在しますし、当事者の自由意志に任せる規定もあります。 定期借地契約についての私見を述べさせてもらえば、この規定自体が普通借地契約に「更新しない・期間を延長しない」という特約を付け加えたものですので、更にその逆の特約を加える事は無理なんじゃないかと思われます。それを認めると定期借地の意味が無くなってしまうわけですから（最初から普通借地を結べばいいだけの話になってしまう）。 正確な事はお近くの行政書士さんか司法書士さん、無料法律相談等で聞かれる事をおすすめします。 もし質問者様が仰る特約が有効なら、そちらが優先されますし、無効であるなら定期借地契約が優先されます。
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- kurokuro106
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＞＞当事者同士（ＣとＤ）で話し合いがつけば更地にしなくていいのですか 誠実に当事者が納得し合っているなら、構いません。前にも書きましたが、民法においては私的自治が基本なので、問題が起こっていないなら法に拘束される必要はありません。ただ、互いに意見が噛みあわなかったり権利が衝突した場合、何の契約を結んでいたかで、解決方法が異なってくるわけです。 ですから、 ＞＞今後建物の所有権が移転した場合、この借地契約はどうなる可能性がありますか？期間が延長されるのか？新しい借地契約を１０年～２０年で結びなおすことはできるのか？期間延長や再契約は認められず、現契約期間満了後、新オーナー（建物）が更地にして返還なのか これも法的な場合と当事者が納得済みの場合は話が違います。法的に言うなら、所有権が移転しても期間は延長されず、期限満了時に更地で返還する事になります。ですが、「当人同士が納得しているなら」という条件をつけると、それこそ全ての可能性が考えられます。契約をそのまま放置して何十年も土地を貸し続けるかもしれませんし、契約が終わっても建物存続させて地主に買い取ってもらうかもしれません。第三者を建物に住まわせて、地主と第三者の間で事実上の契約がなされているような状態になる可能性だってあります。 ですが、それでも一旦問題が起これば結んでいる契約の規定に従って処理されます。 なんかいつも曖昧な回答で申し訳ないですが、当事者の間で問題が勃発しているのか、それとも円満に納得しているのかで、民法の役割は極端に変わりますので、どちらをお聞きになりたいのか統一して頂ければ、答えもはっきりできると思うのですが…。
補足
要は、当事者同士で話がつけば、どのようにでもできるわけですね。もめた場合は、契約に基づくだけであって。ただ、契約満了時に地主の意見が変わる場合もあるので、更地にしたくないなら、口約束ではなく、書面でその旨（建物を壊さず、更新あるいは再契約を両者は了解している）交わしたほうが安全なわけですよね？ その後、上記の覚書を結んだはいいが、契約満了になった時に地主が突然、更地を要求してきたら、事業用借地契約書と覚書とどちらが効力は強いのでしょうか？
- kurokuro106
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>>Ｄが土地を昭和５５年から所有していたのなら、Ａ，Ｂとも事業用借地が結ばれていたはず たぶん、ここでちょっとした誤解があるんだと思われます。民法は何でもそうなんですが、基本的に当人同士のやりたいように契約（法律を無視していいという事ではなくて）を結べばいいのであって、その意思がないのに、該当するから、と特定の契約を交わす義務はありません。 そして、定期借地法自体（この中に事業用定期借地が含まれる） 制定されたのが平成4年ですので、昭和55年に結ぶ事は不可能です。下にも書きましたが、従来の借地法は借り手を保護する側面が非常に強く、地主側に負担の大きいものでした。それを補充するために定期借地法が作られたわけです。ここで、初めて「契約期間は借り手側の都合で更新できない」とか「必ず更地で返還」という強い拘束力が生まれました。 Ｃが何故Ｄと事業用定期借地契約を結んでいるのか、その理由や今後の行方は正確には分かりかねますが、Ａ、ＢがＤと結んでいた契約とＣがＤと結んでいる契約は異なるものですので、Ａの時もＢの時も建物が残ってるじゃないか、とＣが要求する事は無理です。 これは蛇足ですが、定期借地という契約をあえてＣとＤが選んでいるという事は（普通借地か定期借地かは当事者が選べる） 更地返還は納得済みだと思われます。 まだ分かりにくいところがあれば、よければどうぞ。
お礼
本当にありがとうございました。 もう少し勉強したいと思います。
補足
いずれにしても、この事業用借地が満了になったら、更地返還決定ということですか？当事者同士（ＣとＤ）で話し合いがつけば更地にしなくていいのですか？ もう一点、今後建物の所有権が移転した場合、この借地契約はどうなる可能性がありますか？期間が延長されるのか？新しい借地契約を１０年～２０年で結びなおすことはできるのか？期間延長や再契約は認められず、現契約期間満了後、新オーナー（建物）が更地にして返還なのか・・・。
- kurokuro106
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三人の関係が不明確なので、勝手に想像してみました。以下の流れであれば建物が存在する余地はあります。 昭和55年にＡが自己の所有する土地に建物を新築 ↓ その後平成13年にＢへ当該建物と土地の所有権を移転 ↓ Ｂは平成17年に建物の所有権のみＣへ移転して、土地の所有権は持ったまま。 ↓ Ｃがその建物を事業用（当該建物は新築当時から事業用）に使いたいという目的で、Ｂとの間に事業用定期借地契約を結ぶ（平成32年まで） 更地にしないといけない、というのは定期借地契約を結んだ後で、土地の借り手が建物を建造した場合の事であって、元から建物が立ってる土地の場合は、所有権如何によって残っている事は考えられます。この法律が想定する典型的事例は「契約後に建物を立てる」というものですので…。私のほうで問題の論点がイマイチ掴めていないので、質問者様の聞きたい内容とずれていたら、すいません。 ＞＞担保にする不動産が３億の価値なら、極度額３億以下 当該不動産の担保価値を超えた額の債権に対しては、その土地に抵当権を設定してもあまり意味がないので、そういう事になります。実務上は更に６割ぐらいの価値でしか見てもらえないようです。
お礼
土地の登記を見て確認したいと思います。 たくさん質問してしまいましたが、ご親切にありがとうございました。
補足
お礼を言った後ですが、やはり理解できなかったのでとことん質問させてください。改めて整理して説明します。 『現状』建物所有者・・・Ｃ（平成１７年から） 土地所有者・・・ＣとＤ（およそ半分ずつ） Ｄの持つ土地に対してＣとＤが事業用借地契約（平成１７年から平成３２年まで）。 『過去』建物所有者・・・Ａ（Ａが昭和５５年に新築し平成１３年まで所有）→Ｂ（平成１３年から平成１７年）→Ｃ（平成１７年から現在） Ｃが現在所有の土地も建物所有権と同時に所有権移転。Ｄが現在所有する土地の登記に関する謄本はなし。 つまり、Ｄが土地を昭和５５年から所有していたのなら、Ａ，Ｂとも事業用借地が結ばれていたはずで、契約満了の際、更地になるはずなのに、なぜ今建物が存在するのかが分からないのです。更地にならずに、Ｂ、Ｃに建物所有権が移転できたのはなぜでしょう？同じ方法で、Ｃが更地にせずに済むのではないでしょうか？（更地返還のはずなのに・・・。） 土地全てが借地対象なら上記のkurokuroさんの上記の例があると思うのですが、建物の下の土地半分は、建物と一緒に所有権が移転しているのです。ややこしくて申し訳ないですが、お分かりになりますか？
- kurokuro106
- ベストアンサー率45% (9/20)
＞＞平成１７年に所有権移転です。 誰から誰に、何の所有権が移転しているのでしょうか？ 建物ですか？ ＞＞極度額の設定基準 基準って何円まで設定できるか、という事でしょうか。そういう意味でしたら、当該不動産が持っている担保価値以内で設定する事になります。
補足
１について、ＢからＣに建物の所有権が移転で、現在Ｃの所有です（平成１７年から）。Ａが昭和５５年に新築し、平成１３年にＢに所有権移転、平成１７年にＣに所有権移転し現在に至ります。この移転の間に更地にされなかったのはなぜですか？どういう可能性がありますか？ ２について、担保にする不動産が３億の価値なら、極度額３億以下って事ですね？ 本当に親切にありがとうございます。
- kurokuro106
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＃２です、失礼しました。事業用借地でしたら、期限は10年以上20年以下になります。
- kurokuro106
- ベストアンサー率45% (9/20)
普通抵当権の場合、特定の債権についてそれぞれ抵当権を設定する事になります。私が質問者様に100万円借りたとして、その100万円の担保として、土地甲を抵当に設定したとしますよね。ここで、私が100万円を完全に弁済して債権が消滅したならば、それに伴って、土地甲に設定した抵当も消滅します。これを附従性といいます。新たに100万円を借りたとすれば、また再度抵当を設定しなおす事になるわけです。 でも、こういうやり取りって個人間ではまあ良いとしても、継続的に取引する商売上の債権・債務では非常に面倒くさいですよね（代金債務・債権等は日常的に発生・消滅を繰り返すわけですか）それを補うために制定されているのが根抵当というものです。これは、上記で述べた附従性を緩和して、債務を最大限一定の額（極度額）まで担保する事を決めて設定する抵当権になります。従って、一つの債務が消滅しても抵当権は消滅せず、以降も他の債務を担保する事になります。債権の範囲と極度額を設定すれば、債務一つ一つが不特定であっても担保できるところに特色があります。 抵当順位者は登記された順に従い、これは普通抵当権と同じです。 定期借地に関しては、仰っているような例外は認められないと思われます。これはそもそも従来の借地法が借地人に対して優遇された制度であったため、地主が返還を求めてもなかなか返還してくれず、次第に土地を貸す事自体、躊躇するようになったという問題がありました。それを緩和させるため、地主側に安心できる法律を作ろうという意図で制定されたものです。建物を転売しても、地主にとっては全く無関係の話になりますので、規定された50年を過ぎれば更地で返還する事になると思われます。
補足
ご丁寧にありがとうございます。 質問１について、２５年前（昭和５５年）に建った建物が平成１７年から平成３２年まで（１５年間）事業用借地契約、これってどういう解釈をすればいいのですか？更地にする義務があるのに、建物が２５年間も存在している。ちなみに、平成１７年に所有権移転です。所有権移転の時に更地にするのでは・・・。質問の意味わかりますか？ 質問２について、極度額の設定基準などはあるのですか？ 頭悪くてすみません。
- 6dou_rinne
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事業用に限らず定期借地は更新なし、更地返還です。 更新はありません。するとしたら新規に借地することになります。 次に根抵当ですが、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の範囲内で担保するもので、実際にいくらの担保になっているか確定してみないとわかりません。 普通の担保ならいくらの債権に対しての担保かはわかっていますが。 一番、二番．．．は設定順です。
補足
ありがとうございます。 質問１について、建物を残す方法はないのですか？建物を転売するとか・・・。転売すれば、新たに借地契約を結ぶことができ期間が伸びるのでは？ 質問２については、せっかく教えていただいたのに、私の用語の勉強不足で理解に至りません。すみません。
お礼
本当にありがとうございました。感謝しております。