所有者不明の未登記の土地

質問

大変ややこしいお話ですが
今住んで居る所ですが、
建物は祖母の持ち物で亡くなった後、
子供は母一人でしたので相続して
今、建物は母の名義で登記してあります。
土地は隣町の方から借りているのですが
契約書がその借りている方の祖父の物で
その本人が亡くなっている事と50年程前の物で紙切れに筆で契約内容が書いてあり
5年ほど前に契約しなおして欲しいとお願いした所何も音沙汰がありませんでした。
又、祖父母の代から100年近く住んでいるので
愛着もあり土地を購入したく法務局で登記簿を取り寄せた所、登記簿も土地も存在しなく2時間程調べてもらいましたが(昔の地図まで取り出して懸命に調べてもらいました)
母の建物の登記はありましたが
土地はありませんでした。
又法務局の方は建物の固定資産税の欄に
所有者の名前があるというのですが
固定資産税の通知は来た事はありません。
土地も25坪程で建物も2部屋程の平屋でしたので
固定資産税は無いものだと思ってました。
(すいません。無知です。)
そして貸主に聞きに行った所
逃げている一方で話になりません。
家と同じ様に近くにその貸主の方から土地を借りて
建物を建て居る人に尋ねた所
やはり幽霊土地でした。
その方が言うにはその土地は
実際は貸主の土地ではなく
所有者が不明の土地らしいのです。
その方はもう何年も地代は払って居ないそうですが
貸主は所有を証明する物も登記簿も無いので
何も言って来れないそうです。
又、その方は住んでいればそのうち
自分の物になるよと言うのですが意味が良く分かりません。
とにかくその土地を自分の物にするには
どの様に調べて手続きをすれば良いのでしょうか？
分かりづらい文章で申し訳ありませんが
ご回答お願いします。

回答No.4

noname#53555

こんにちは
お困りですね。
あなたの住んでおられる土地は、表題部未登記の白地と呼ばれます。
きっと、ずーっと昔は隣町の公の土地だったのではないでしょうか？
所有者も地番も地目も地積も法務局（登記所）に届出なされていない土地は表題部登記をして始めて登記簿に記載されます。

登記簿の見方としては、
表題部というのは、地番・地積・地目と表題部所有者が記載されているものです。
例えば分譲一戸建てを買うとしたら、土地の表題部の所有者は大抵そこの分譲をしている不動産屋さんだったりします。そして登記簿の甲欄にその分譲された土地を購入した人が所有者として記載されます。余談ですが乙欄には抵当権などの所有権以外の権利が記載されます。

　表題部登記がなされてから、所有権が登記できますのでまず「表題部登記をしたい」というとこらから考えてみられるのが良いかと思います。
そして、表題部の登記をするのを職務としているのが土地家屋調査士です。まずは土地家屋調査士に相談してください。登記をするには必ず測量が必要になります。土地家屋調査士に依頼すれば土地の（履歴の）調査も測量もしてくれます。

　所有権の登記を職務としているのが司法書士です。

　NO.1さんのおっしゃるとおり、弁護士に依頼するより先に土地家屋調査士か司法書士に相談なさってください。
　弁護士は仕事が広範なため、不動産に詳しい方と詳しくない方がおられます。土地家屋調査士や司法書士に相談すれば、もし弁護士が必要になったとしても紹介してくれると思いますよ。

回答No.3

walkingdic

>調べても所有者が不明の場合はどうなってしまうのでしょうか？
どうするのかというのは難しい問題です。
そのずっと昔の借地契約の話もあるので、簡単ではなく詳しくは弁護士に調査結果をもって相談に行くのがよいでしょう。
ご自身の取得にするという意味では取得時効（今回悪意の取得になるので所有の意志を持って占有が２０年必要）の適用を考える必要がありますけど、今まで地代を支払っていた期間は所有に意志があったとはみなせませんから、所有の意思表明を何らかの形で行い２０年経過する必要がありますので、ちょっと面倒な話です。
法的に有効な取得時効成立を狙うのであれば弁護士に相談するのが一番です。

回答No.2

noname#17429

登記簿の建物の所在地に書いてある地番が土地の登記簿にないのでしょうか、
字図にもないですか、お隣の地番が分かればそこからあなたの土地の位置を字図上で推測してください
その土地から分筆されたのがあなたの土地である可能性があります、親番地を調べる事で何か分かるかもしれません。

さて、時効収得のことですが
事実はどうであれ、土地は隣町の方から借りているのですから、
少なくともそう信じていたのですから、
何年経っていようが自分のものにならないと思います。

一方、あなたが地主だと思っていた方には、２０年以上自分の土地として平穏に占有していたのであれば、時効収得の可能性があります。

他の借主さんの言われた事も、この時効収得のことだと思います。この場合該当するかどうか分かりませんが、これから２０年間です。

今後建て替えなども有るでしょうから、まず家屋調査士等専門家に相談する事をお勧めします

お礼

お返事ありがとうございます。
本屋等で売っている世帯主(住んでいる人)の記述された地図には母の名前が載っておりそこから近所の地番等からも調べてもらいましたがありませんでした。
巻物の様な手書きの地図も出してきて調べましたがありませんでした。今貸主の方が寝たきりの状態で土地の話が出来ない状態です。
一人息子の方も３０代で亡くなってしまい貸主が亡くなってしまうと持主と名乗る方も居なくなってしまいます。
なんとか譲って頂く方法は無いでしょうか？
司法書士の先生に相談してみようと思います。

回答No.1

walkingdic

面白い事例ですね。
建物登記があるのに土地登記がないわけですか。

実のところ建物の登記は義務なので存在しないとだめですが、土地の登記についてはそういう抜けてしまっているものというのはありえる話でもあります。
今後どうするかですが、とりあえず専門家に相談するとよいでしょう。関係する専門家は司法書士と土地家屋調査士ですね。
土地家屋調査士ですと色んな手段を使って調べることが可能だし、測量結果などで新規に土地を登記することも可能ですから、一度ご相談されてはどうですか。

お礼

早速のお返事ありがとうございます。
調べても所有者が不明の場合はどうなってしまうのでしょうか？