不動産の競売について

質問

私の両親のことです。
父にはカードローン、住宅ローンなどに負債が約750万円あります。
また、両親は別居しており、私と母は現在２人暮らしをしています。
離婚は時間の問題です。そこで質問があります。

1.夫婦の共有財産である自宅を、母の反対を無視して
　ローン会社側は競売にかけることができますか？（別居中）

2.「離婚しても父はローンを全額負担すると言っているし、私に借金は無い。
　それに、家を出ないと父にもローン会社にも言ってあるから、
　離婚後も競売されることはない」と母は言い張るのですが…。
　そんな事がありえるのでしょうか？

私個人の考えでは、こちらの事情に関わらず競売になると思っています。
そこで競売になる前に、不動産屋に売る方法を薦めているのですが、
「私が正しい」と全く聞く耳を持ってくれません…。
このままでは二束三文で家を取られるのでは、と心配で夜も眠れません。

どちらが正しいのか、どなたか教えて下さい。

回答No.3

buttonhole · ベストアンサー

ローンの返済が滞った場合、ローン会社は、債務名義（代表的なのが確定判決です。）があれば、御父様の不動産に差押えをして競売にかけることができます。これを回避するには、差押え前に、離婚して財産分与により御母様に所有権を移転させ、その登記をすることです。ただし、その財産分与が不相当に過大なものであり、財産分与に仮託した財産処分であるような場合、過大な部分に関しては債権者取消権の対象になり得ます。
　また、債務名義がないと差押えはできませんが、仮差押の申立をする可能性もありますので、財産分与による移転登記と(仮)差押の登記のいずれか早いか、時間勝負になります。
　つぎに住宅金融公庫の抵当権に関しては、抵当権設定の登記がありますので、たとえ御母様に所有権移転しても、抵当権の負担の付いた所有権を取得するに過ぎませんので、抵当権の実行により、所有権を失う可能性があります。
　ですから、住宅金融公庫の債務に関しては、御母様が支払って（その額に相当する持分を御父様から買って、売買代金をそのまま公庫の返済に充てる。）、残りの持分を財産分与として取得する方法がよいと思います。
　あるいは、御相談者のおっしゃるとおりに、第三者に売却して、売却代金を少なくても公庫の返済に充て（詐害行為取消の問題回避や御父様の同意の観点から、カードローンの返済にもあてた方が望ましいですが。）、残りは財産分与としてもらう方がよいかもしれません。
　一般的に、競売によって買受けされる額は、御父様が第三者に任意で売却する場合の売買価格より低くなることが多いです。

回答No.2

law_amateur

まず，登記簿の記載事項を確認してください。

　住宅ローンですから，必ずといってよいくらい，住宅ローンの融資対象となった不動産に，抵当権の設定があります。この抵当権が，不動産の所有権全体に設定されているのか，それともお父さんの持分だけに設定されているのかが重要です。

　住宅ローンの抵当権（別に住宅ローンに限らず，他の抵当権も同じです。）が，「抵当権設定」と表示されていれば，抵当権が所有権全体に設定されていますので，不動産の所有権がどのようになっていても（単独所有でも共有でも），住宅ローンを延滞すれば，所有者（共有者）の意思にかかわらず，競売されることになります。

　抵当権が，「だれそれ持分抵当権設定」とあれば，その抵当権の効力は，「だれそれ持分」にしか及びませんので，それ以外の共有者の持分が競売にかかることはありません。しかし，不動産の持分だけの競売が実行され，買受人があると，不動産は，見知らぬ者との共有ということになり，トラブルは避けられません。（普通住宅ローンは持分に設定されることはありませんので，このようなのはレアケースになります。）

　なお，債務の延滞がない限り，競売にかけられることはありません。

　競売にかけられて買受人（落札者）が代金を納付すると，所有権は買受人に移ります。そうなったときには，多くの場合，引渡命令という簡単な裁判で，不動産の明渡を求められ，抵抗しても，執行官によって強制的に明渡をさせられることになります。

　競売の金額は，一般的な取引価格からかなりディスカウントされた金額になります。勿論，人気物件であれば，悪くない値段で落ちることもありますが，そんなことは余り期待できません。当然，抵当権者全員の了解を得た上で，不動産屋を通じて売却した方が，高い値段で得ることができ，残債務の返済が楽になります。

回答No.1

buttonhole

>1.夫婦の共有財産である自宅を、母の反対を無視してローン会社側は競売にかけることができますか？（別居中）

　登記も共有の名義になっているのでしょうか。そうだとすると、御父様の持分についてのみ競売をかけることになります。
　もし、競売の結果、御父様の持分の買受人が現れた場合、御母様とその買受人（落札者）の共有になります。
　しかし、御母様が債務者あるいは保証人になっている場合、あるいは、それらになっていなくても、御父様の持分だけではなく、御母様の持分を含めた所有権全体に抵当権が設定されている場合、御母様の持分を含めて競売にかけることがてきます。

>2.「離婚しても父はローンを全額負担すると言っているし、私に借金は無い。　それに、家を出ないと父にもローン会社にも言ってあるから、離婚後も競売されることはない」と母は言い張るのですが…。

　もちろん、御父様がきちんとローンを払えば大丈夫ですが、そうでなければ、上述の回答の通りになります。

　まずは、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して、権利関係を確認して下さい。またローン会社で契約内容を確認して下さい。

補足

返信ありがとうございます。
母の言う「自宅は共有財産」というのは、
よく離婚裁判などで争われる結婚後に夫婦で築いた財産という意味で、
ローンも家も土地も名義は父の名前のみです。
抵当権は住宅金融公庫となっています。（膳本）

現在父は高齢で、返済の見込みはありません。
やはり早期にローン会社と公庫にかけあい、
不動産売却まで待ってもらうしかないでしょうか？