競売にかかります。競売の費用のことについて教えてください

質問

以前結婚していた時に共有名義で買った不動産に夫が居住しています。
銀行ローンが２００万円残っています。
元夫ローンを支払わないので競売に係ることになりました。
たぶん５～６００万円位の価値しかないと思います。
私は元夫に対し７００万円の債務名義を持っています。
私が落とすことも考えています。
司法書士の人に教えてもらったのですが、銀行が一番に競売手続きをしたら次に私が競売にかけたら、鑑定費用がいらないから安く競売できると聞きました。
競売費用というのは銀行（信用会社？）が負担するのでしょうか？
余剰金がある場合、競売費用全額差し引かれるのではないかと思うのですがどうなのでしょう。
それともし、競落できた場合、夫に出て行ってもらうにはどういう手続きをとればいいのでしょうか？
よろしくお願い致します。

回答No.5

tk-kubota · ベストアンサー

＞９５０－（２００＋５０）＝７００万円残りますが、私の債務名義が７００万円ありますが、全額私に返ってきますか？

その、200万円はローンの残金で、50万円が競売手続費用だとし、それ以外に配当要求債権者が居なければ、そうなります。
まず、ローン会社の申立書を閲覧して「請求債権額」を確認して下さい。
他に抵当権者は居ないでしようね。居れば、大幅に変わります。
あと、公租公課(税金)はどうなっていますか ?
これは、法定納付期限を境として、抵当権の優劣で配当の順位が変わります。
ローンを組む時に「納税証明書」の提出がありますが、それは、その配当と関係してくるからです。
そう云うことで、普通は、抵当権の後に法定納付期限がくるので、一般債権者と同一順位と思います。
あと、「２番で差し押さえをする理由は他にも配当要求をしてくる一般債権者がいるかも知れないと思ったからです。」と云っておられますが、2番で差押えしても3番目でも、債務名義によるものは、全て一般債権者となって、配当は同順位です。
これは、請求債権額の比率で均等に配当されます。
９５０－（２００＋５０）＝７００と云う700万円の配当は、例えば、配当要求債権者Aさんが100万円、それにkkk_1960さんが700万円、他に税金(この税金は抵当権後とします。)が200万円であったとすれば、全部で1000万円ですから、1000万円が分母、各債権者の請求額が分子となり、×700万円となり、その答えが、各債権者に配当される額となります。
この例では、Aさんは70万円、kkk_1960さんは490万円、税金は140万円の配当となります。
そう云うことで、2番で差し押さえても、配当要求しても、配当順位は同じですし、配当要求債権者と、その額がわからなければ、幾らの配当か計算できません。
ここでは、計算できませんが、先に、お話ししたように「配当終期」と云う日があります。
それを経過して配当要求できませんから、その時点で、配当計算はできます。
その時点では、未だ、入札の前ですから、その時に入札価格を決めればいいです。
以上で、「700万円は全部もらえるの」は「そうとは限りません。」となります。

お礼

昨日固定資産税課で問い合わせをしたところ
平成１５年から支払ってないようで約２０万円＋７万円の金利がついています。
あと、健康保険とか、光熱費なんかもあるかも知れませんが、
これは配当要求してくるのでしょうね。
ありがとうございました。

回答No.6

ramsaysama

私も詳しくは知らないので司法書士に聞いてみてもらえませんか?

第650条（共有者の優先買受権）(1)共有者は、競売期日まで第625条による保証を提供して最高買受申告価格と同じ価格で債務者の持分を優先買受することを申告することができる。<改正90・1・13>

(2)第1項の場合に裁判所は、最高価買受申告にかかわらずその共有者に競落を許可しなければならない。<改正90・1・13>

(3)数人の共有者が優先買受することを申告し、第2項の手続を完了したときは、特別の協議がない限り、共有持分の比率により債務者の持分を買受させる。<改正90・1・13>

(4)第1項の規定により共有者が優先買受申告をした場合には、最高価買受申告人を第626条の2に規定された次順位買受申告人とみなす。<新設90・1・13>

回答No.4

tk-kubota

＞競売費用というのは銀行（信用会社？）が負担するのでしょうか？

競売申立時に、その申立人が予納金として(東京では60万円程度)予納して手続きが進められますが、最終的に買受人が代金を納付すれば、競売手続費用は、配当手続きで一足先に、その予納者に返金されます。
従って、司法書士のアドバイスは、その予納金の納付を免れる方法ですが、その方法では4000円の裁判所に支払う手数料がかかります。
それさえも免れたいなら「配当要求」すべきです。
それならば無料です。
その時期は、限られていますので、要注意です。
東京では、差押えの登記の完了後から、4週間後までとなっています。
その期日は、公示されますので、その期間内にしてください。
それを過ぎると、配当要求はできません。
なお、入札に参加して買い受けできますが、入札人のなかで最高価の者に売却を許可されます。
また、保証金の納付は、債権者でも免れませんが、残金納付のときは差し引き納付できます。
明渡は、その手続が終了すればすぐに「不動産引渡命令」が申請でき2から3日でその命令があります。
後は、その命令で強制執行すればいいです。

お礼

解答頂きましてありがとうございます。
２番で差し押さえをしても、もっとお金がかかるのかと思っていました。
２番で差し押さえをする理由は他にも配当要求をしてくる一般債権者がいるかも知れないと思ったからです。
４０００円ですむのであれば競売申し立てをします。
結局、私が競売申し立てても、保証会社が申し立てても、１番で申し立てにかかった費用、鑑定費用も含め、全額持って行かれるのですね。（当然といえば当然ですね）
一つお聞きしたいのですが、仮に最低売却価格が６００万円だったとして私が９５０万円で落としたとします。
９５０－（２００＋５０）＝７００万円残りますが、私の債務名義が７００万円ありますが、全額私に返ってきますか？
競売になるのなら、是非落としたいので、少々高めに入札しようと思っています。
是非解答をお願いします。ありがとうございました。

回答No.3

law_amateur

競売費用は，常に債務者負担となりますが，その実際は，競落代金から，まず競売費用を差押債権者に配当し，その残りを債権に対する配当金として配当する，という手順になります。

　戸建て住宅のような土地１筆，建物１個くらいの不動産の競売費用は，５０万円弱となります。お尋ねの例で，例えば６００万円で競落されたとして，あなたが配当要求をしないと，弁済金交付という手続になり，弁済金交付計算書は，
　　差押債権者（銀行や信用保証会社）　競売費用５０万円
　　同　　　　　　　　　　　　　　　　弁済金　２００万円
　　剰余金（所有者）　　　　　　　　　３５０万円
となります。

　あなたは債務名義をお持ちということなので，配当要求をすると，今度は，配当手続となって，配当表は，
　　差押債権者（銀行や信用保証会社）　競売費用５０万円
　　同　　　　　　　　　　　　　　　　弁済金　２００万円
　　一般債権者（あなた）　　　　　　　配当金　３５０万円
となります。

　司法書士の人は，あなたも競売の申立てをすることを考えているようですが，一般的には，その必要はなく，配当要求という手続をとれば，配当を受けることができます。

　ただ，あなたも競売の申立てをすると，二重開始決定ということになり，銀行が競売の申立てを取り下げても，あなたの債権で競売手続を更に進めることができるというメリットがあります。ただし，配当要求の方が，費用はずっと安く済みます。二重開始決定をとる場合には，申立ての手数料（印紙代），差押登記の費用，送達費用などの費用（２万円くらい？）を予め裁判所に納めておく（予納する）必要があります。

　なお，あなたが配当要求をしていて，さらに最高かで入札をして買受人となった場合には，入札代金の全額ではなく，先の順位の債権者（銀行）に払うお金だけを裁判所に支払うことで済ませることのできる方法（差引納付といいます。）もあります。

お礼

ご回答頂きありがとうございます。
配当要求という手続きが良さそうですね。

回答No.2

noname#107982

競売前に抑えれば200万円です。
すでに競売に出てるなら　落札単価分　全額現金でお支払です。
債権調整はありません。

このような状況の判ってる不良債権は美味しい話です。

お礼

解答頂ありがとうございます。
任意売却も考えましたが、私の債権を満足させよと思ったら
元夫にメリットはないので、応じないと思います。
それより、明日中に決めないと競売手続きに入るという時期で
元夫の居所が不明で困っています。

回答No.1

sirokiyat

あなたが落としたら、元夫は「引渡し命令」という方法で簡単に追い出すことができます。（裁判に比べれば、超簡単という意味）
自分でもできますが、司法書士等に頼めば多少お金がかかります。
http://www.at-s.com/html/sumai/kau/keibai_info.html