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買い替えローンの同時決済について
現在、住んでいる分譲マンションが手狭になったため 中古一戸建てを購入したいと検討中です。 （夫婦＋こども３人、乳児あり） マンションの残債が残っているため（残債1400万、市場での売値1100万位）、「買い替えローン」を検討していますが、こちらを利用された方にお聞きしたいです。 「売買については同日決済」が基本ですよね。 ということは、中古一戸建てを買う手配を先行して、 それからマンションを売りに出しても、両方の売買 契約のタイミングを合わせないといけないということでしょうか。 買い先行をした場合は、「仮住まい」をするのが、通常なのでしょうか。 実際のところ、買い替えローンの「同日決済」ってかなり、難しい技のような気がするのですが。 いかがでしょうか？よろしくお願いいたします。
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販社の人間です。 買い替えローンは「売り」も「買い」の決済も同じ日にしないと融資実行が出来ません。 決済手順は １ 今の家の「売り」の決済(残代金をもらう) ２ 次の家の「買い」決済＋残債抹消分の実行 ３ 今の家の抵当権抹消＋所有権移転登記 ４ 次の家の(前の所有者の抵当権抹消登記)＋所有権の移転登記・抵当権設定登記 になります。 中古の買い替えでも新築でもこのタイミングを揃えないといけません。 今の家の決済が先であっても不足分が補えないのならば仮住まいも出来ないです。(売れません) 新築物件ならば「買換え特約」ないし「買い取り条件」で対応してくれる場合が多いです。 しかし仲介物件の場合、売主の意向からすると「そこまでしないと客がつかないか？」となるのであまり優先して決めてほしい買主さんではないでしょうね。 ちなみに新築葉の買換えでの決済は何度かしてますが、普通のお客様に比べて決済の立会いが必要なので個別に段取りを組みます。 (新築マンションは合同引渡しが多い中で、「あなたは遅れます」と宣告しておき司法書士と一緒に銀行めぐりです)
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- m_inoue
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＞買い先行をした場合は、「仮住まい」をするのが、通常なのでしょうか。 買いが先行なのに仮住まい？ 売り先行の時でしょ？ 売り先行でも貴方の売った物件に即住まない人も居ます（賃貸経営用の時なんか）。 そのような場合売った物件に次の住宅を買うまで短期の賃貸借を認める事も有りますよ。 それでしたらそのまま住めます（家賃は払ってね）。 安全に、経済的に売り買いするなら売ってから買う。 仮住まいするより引っ越し、敷金、家賃の面で有利です。
お礼
どうもありがとうございます。 仮住まいは、通常は確かに売り先行の時の話ですね。 また、買い替えの基本（安全な方法）としては、 「売ってから買う」ですよね。 私たちの場合は、残債のあるマンションを売って、 ローンをゼロにしてから、買い物件（中古一戸建て）の支払いにあてるという流れです。 勝手ながら、仮住まいをせずに、これを実行することは可能だろうか？と考えております。 また、物件の少ないエリアで「買い（中古一戸建てを買う）」が難しそうなので、買い先行で動かざるをえません。 ちなみに、現在の住まいは、駅すぐの分譲公団で「売り」のほうは、価格設定さえ間違わなければ、売れる物件と思います。 おっしゃるとおり、現在の住まいを売る時に、 短期間だけ家賃を払って住まわせてもらうとういう 方法は、よさそうです。それでも買っていただけるという方を探すわけですね。 どうもありがとうございました！
- che_guevara
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>買い替えローンの「同日決済」 買いの融資をする銀行（の応接室）に 売り主・買い主・仲介業者（売り・買い）・司法書士・売り物件の抵当権者（多くの場合銀行）等 当事者を集めて粛々と行います。
補足
ありがとうございます。イメージできます。 続けて、お聞きしたいのですが。 ■自分のような残債つきマンションの売却代金で 次の住宅を購入する場合は、下記の手続きを 一日で行うということでしょうか？ １）売りにだした「残債つきのマンション」の売買 ２）自分が買った「中古一戸建て」の売買 ■仮住まいの件ですが、購入物件の売主と事前に 交渉して、タイミングを合わせることも可能と 聞きます。 ただ、中古一戸建ては、エリア限定で、たまにしか 売り物件が出ない地域のため、「停止条件」のような かたちで、マンションが売れなければ購入しない・・のような条件はつけられないようなのです。 やっぱり「仮住まい」は覚悟で考えるべきですよね？
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お礼
ご丁寧な説明をありがとうございました。 かなり具体的にイメージすることができました。 とにかく、買い替えローンは、やはり「決済のタイミング」をそろえることが必須ですね。 一応、自宅を売ったあとも残債はゼロにならないので それを補填する現金も用意するつもりですが。 ご指摘のとおり、私が購入を考えている中古物件は、競争率も激しく「買い替え特約」「買取条件」をつけることは難しそうです。その前に、買い替えを前提に した私のような客に対しては、仲介不動産屋さんのほうで、掘り出し物を紹介したいような顧客にはなりにくいということもわかりました。よい中古物件の情報が欲しければ、「買い替えローン」利用はかなり苦しいですね。ありがとうございました。