土地売買契約のわかる方 教えて！

質問

息子が、不動産と契約したのは、5月3日に　手付金を支払いました。土地は条件付で、建物を○○ホームで、依頼すること。　12月には、新居に入る予定で、すべてが、進行し始めました。契約期限は、8/31決済になっていたので、資金の準備、銀行からの融資　すべて、可能になったのに、今現在　土地の申請が、県から、許可がおりていまいのです。設計から、地鎮祭も、終了しているのに、予定が未定で・・・・・。　　　　12月に転居する予定も未定。　　　　　1月・2月の家賃が発生　!(^^)!　　　　　2月に出産予定があり、引越しの片付けもお手上げ！　　　　　　　不動産売買契約書を検めて検討しましたが、『土地利用の許可が5／3現在未許可の為、役所の都合により、引渡しが遅れる可能性があります』と書かれていました。建設業者・銀行にも、迷惑をかけているようですが・・・・・。　　　　不動産は、たぶん　息子が若いし、文句を言わないので、馬鹿にしているんですね。　（話し合いをしても、まだですと言われるようですが・・・）私が　角を出して、文句を言いたいのですが、私が、出て行ってしまったら、「若い息子は、文句一つ言えない」と解釈されるので、抑えています。不動産には、弁護士もついているでしょう。法律的には、契約書にも、問題はないのかもしれませんが、1ヶ月位の遅れなら、我慢もできますが、この業界は　これが、普通でしょうか？　　　人情的に、話のもっていき方を教えてください？
　知恵をお願いします。

回答No.2

moonliver_2005 · ベストアンサー

＞条件付の土地　建設会社付なので、設計・材料までが、調達されていますので、どうなんでしょう？建設会社の損害になってしまいます。

「建築条件付き土地」という種類の不動産販売のようですね。私はこのような土地取引をしたことがありませんが、参考URLに記したHPでは

「次のような場合は 『広告開始時期の制限』 などに照らし合わせ、業者の違反行為とみなされるおそれが強いもの （あるいは完全な違反行為） ですから注意が必要です。
○土地の売買契約と建物の請負契約を同時に行うもの
○建物協議期間が短く （３か月未満） 、事実上建物の内容や価格等があらかじめほぼ確定しているとみなされるもの
○建物の設計が完了していつでも建築確認申請できるような状態で、土地販売の広告や売買契約を行うもの
○セレクトプランなどで、選択の余地が少なく実質的にユーザーの意思が反映されないもの」

のように書いてあります。2003年 （平成15年）７月23日以降に契約されていれば『不動産の表示に関する公正競争規約施行規則』 違反ということでしょう。

従って、「建設会社の損害になってしまいます。」ということは気にする必要はないでしょう。損害を賠償せよと言われたら「出るところに出ていただくことになりますがよろしいですか？」で不問になるでしょう。

＞「２ヶ月の家賃。引越便の料金の、請求を、お願いしようと思いますが、　無理でしょうか？」

「先方とお話をしましたところ、申請が遅れていたのが事実でした。」ということであれば、相手の過失が原因で２ヶ月の家賃が無駄になるわけですから可能でしょう。但し、実際に家が建ち、引っ越した上で損害が確定することになります。それまでは損害は発生していないのですから、相手に請求できるのは引越し後になります。損害が具体的に生じていない限り損害賠償を相手に請求できないのです。

実際上も、もっと遅れる可能性もありますし、着工以前ですと手抜き工事される可能性もなきしもあらずですから、請求は建物の検収を終え（検収はかならずやってください。ご家族全員で営業と一緒に建物内装の不具合を探し回る作業です）、最後の支払いに至った時点で持ち出すのがよさそうです。

＞この、神経的な不安も、兼ねての代償は無理でしょうね。

家を建ててみると判りますが、自分達がOKを出した設計どおりつくられてもどこか不具合が必ずでるものです。この場合、技術的に可能なものは業者は追加工事という形で受けてくれるのが普通です。
　この追加工事と見合いで損害賠償請求を持ち出すと結果的に無料で追加工事をしてもらえることが出来ます。現金での損害賠償請求は業者は拒否するでしょうが、追加工事となると持ち出しは材料費程度になりますから、建築業者は飲み易いでしょう。金額の目処は多くて２０万円位です。精神的慰謝料は裁判になってもこのくらいにしか評価されないのです。　

＞2006年には新築の家に入り、家族も増え、頑張って行くという　スタートが、こんなに、つまづいて、

家の新築は納期通り行かないのが普通です。建物の完成が遅れても「新年のスタートがつまづいた」とは考えないほうが良いでしょう。私の場合、年内完成予定が結局、入居できたのは２月中旬でしたよ。

建築中は、最低１週間に１回は現地にゆき工程を確認します。そうすると遅れている原因を担当から聞けば「そうか、仕方ないね」ですし、おかしいところがあれば営業に電話して回答をもらい納得できず営業も認めれば直させました。こうすると、結果として良い家は建ちますが、工程は遅れるというわけです

参考URL：

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20021017A/index2.htm

お礼

お忙しいところ、回答ありがとうございました。本当に参考になりました。昨夜　不動産・建築業者　と、２時間位　話し合いを致しました。法律上のことではなく、現実について、率直にお話をさせていただきました。確かに、２月になるについては、財布の痛いところですが、誠意についての、お気持ちもお聞きすることができましたし、少しは安堵しました。１１月から、工事着工となります。この面談で、工事の手抜きがないよう、両方に、知識も出たように思われたので、土地の決済をする決心をしました。

回答No.1

moonliver_2005

＞この業界は　これが、普通でしょうか？　　　
私は、元コンピュータ関係のエンジニアですが、わけあって今は不動産関係の仕事をしています。この業界は昔はひどかったのですが、今は宅地建物取引業法が出来たおかげで、非常に良くなっています。「土地利用の許可が5／3現在未許可の為、役所の都合により、引渡しが遅れる可能性があります」とは、多分重要事項説明書」に記載されていたのでしょう。契約書にもあったかもしれません。これはこの不動産業者が良心的である良い証明と思います。
＞不動産は、たぶん　息子が若いし、文句を言わないので、馬鹿にしているんですね。　
米を収穫される前に買い付けることを「青田買い」と言いますが、この業界では「青田買い」は普通のことです。分譲マンションで完成前に売り出すのがその典型例です。『土地利用の許可が5／3現在未許可の為、役所の都合により、引渡しが遅れる可能性があります』と重要事項説明書に書いてあれば、宅地として許可が下りる前に業者が売りに出した土地を息子さんが買われたということで「青田買い」の典型例でしょう。
　昔は、青田買いのリスクは買い手がすべて負い業者は責任はありませんでした。今はそうではありません。業者がそのリスクを負ってくれているのですから、私だったら「ありがとう」と感謝したい位です。
　問題の本質は、「この土地が宅地として売り出される前の土地はどんな土地だったか」ということです。一般的には、山林原野とか農地、工場用地などが考えられるでしょう。農地の場合、水田だったりすると家を建てて数年で地盤沈下し建てた家が無価値になる恐れがあります。山林原野の場合は、土地の造成の仕方や石垣段の作り方が法律条件を満たさないとがけ崩れなどがおきて人命すら危険にさらされる可能性もあります。工場用地の場合には危険物が土壌にしみこんでいて健康に危険の可能性もあります。行政はこういうことを知っていて、業者の言うことを鵜呑みにせず、独自の調査をしていることが十分考えられます。
　つまり、行政が簡単に許可を出さないとすれば、息子さんご家族の人体生命財産に重大な影響を及ぼす可能性のある土地を「青田買い」した可能性があるということです。２，３ヶ月どころか何年待っても結論を待つべきと私は思います。
　そうできなければ、契約を解除すればよいでしょう。手付金は多分戻ってくるでしょう。契約書の解約条件を良くチェックしてください。契約上戻ってこないことになっていれば消費者相談センターに問い合わせて見てください。多分契約にかかわらず全額戻ってくるような指導が入るでしょう。
　私も若いころ宅地を買ったことがありますが、周辺の農家などの居住者を１軒１軒訪問し、その土地が宅地の前はどんな土地だったか聞きまわりました。答えは陸軍幼年飛行隊の校舎跡地というう極めて意外な答えでした。近くにごみ処理場の大きな穴があってひょっとしてごみ処理場の跡ではと心配だったためです。
　役所の都市計画課にも足を運んで、将来道路用地として計画されていないか、宅地として購入して都市計画上の問題はないか聞き込みをしました。将来東京都がモノレールを敷いて新駅がそばに作られる計画があることもそのとき知りました。
　こういう青田買いのリスクは土地購入者がかぶったものですが、今は違うようです。でも私が質問者でしたら息子さんに会社をたとえ１日休むことになっても、都市計画課に行って宅地許可が遅れている理由や今後の都市計画を聞き、買った土地周辺の居住者宅を訪問して、以前の土地の利用状況や現在の問題点等を自分の足で調べるよう指示しますね。

住地を購入する場合は、十分な注意と調査

補足

先ほどの回答ありがとうございます。契約破棄はちょっと、考えられません。理由は、条件付の土地　建設会社付なので、設計・材料までが、調達されていますので、どうなんでしょう？　　　建設会社の損害になってしまいます。　　また、今日　先方とお話をしましたところ、申請が遅れていたのが事実でした。が、遅れている旨の電話が１本も無かったことに、誠意の問題のお話をさせてもらいました。後日、不動産の代表者・担当者（今回の人）・建設会社の担当者に、集まってもらう話まで、持ち込むことが出来ました。５月から、１０月まで、連絡が無いことに、常識を疑います２ヶ月の家賃。引越便の料金の、請求を、お願いしようと思いますが、　無理でしょうか？　2006年には新築の家に入り、家族も増え、頑張って行くという　スタートが、こんなに、つまづいて、この、神経的な不安も、兼ねての代償は無理でしょうね。