土地売買契約で注意すること教えてください。

質問

昨年、父がなくなり土地を相続しました。
最近、知り合いの不動産屋さんが、是非うちの土地を売らせてほしい(仲介)と言ってきました。
私達家族の意見としても、たくさん畑や田があっても、いまは管理しきれないから、一個だけ売ろうということになりました。

ただ、その土地は青地で、除外地申請しないと宅地として売れないということがわかりました。
行政書士さんが、市役所に？たずねた結果、除外地申請は可能なことがわかりました。
すでに、そこの土地を欲しいという方がいらっしゃって、来月くらいに仮契約をすることになりました。
この時(仮契約・本契約)に注意する点があれば教えてください。

・除外地申請もまだ終わってないのに、いま仮契約をしても大丈夫なのか？
・仮に、除外地申請の許可が下りなかった時に、仮契約をしてしまった場合、いざこざはおきないのか？(いざこざがおきない為に、どんな仮契約をするべきか)
・仮契約で、手付金をもらったとして、もし私達の都合で契約を破棄した場合、どうなるのか？(契約違反金？手付け三倍返し等なるのか・・)
・仮契約の時に、こういう条件(条約？)つけとくといいよ！等、アドバイスありましたら是非お願いいたします。

私は学生で、母はこういうことにたいして全く無知な為、とても不安があります。
不動産屋さんは父の会社に出入りしていた人で、父も信用していた方なのですが、
分からない分野なのでとても不安です。アドバイス・ご意見よろしくお願いします。

回答No.2

noname#26116

手付を受領する限りは契約は成立していると解する方が自然ですから、あまり「仮」という字に惑わされないようにした方が良いでしょう。

いくつかの方法が思いつきますが。

1.　契約を締結し、手付金も受領するが、除外地申請の許可が下りることを停止条件とする契約。停止条件というのは、ソレが成就する事で初めて契約の効力が発生するという性質のものです。成就しない場合には手付をそのまま返還して無条件に解除します。
成就した場合には、契約に従い残金決済及び所有権移転を行います。

2.　1の方法で十分ですが、買主側にてリスク保全を取りたい場合には、売買予約契約（仮契約）を締結し、手付金も受領し、仮登記を行うというケースも考えられます。
売買予約の仮登記を設定し、除外申請の許可が下りることにより買主側の予約完結権が行使可能という条件とします。
除外地申請の許可が下りれば、本契約を締結し、契約に従い残金決済と所有権移転を行います。
許可が下りなければ予約完結権行使が不可能となりますので、その場合には仮登記を抹消と同時に手付返還、無条件解除という約定にすれば良いでしょう。

3.「除外地申請が終わるまで、焦らず待ってろ」と言い、許可が下りてから契約する方法。

尚、手付金を受領しておきながら、契約条件とは無関係な理由で売主都合により（相手方が契約履行の着手をする前に）解除する場合には手付の倍返しです。

回答No.1

walkingdic

>・除外地申請もまだ終わってないのに、いま仮契約をしても大丈夫なのか？
これは契約内容次第です。除外地の許可が下りず契約解除となる場合にこちらが契約解除による違約金を支払わなくても良い契約であれば問題ありません。

>・仮契約で、手付金をもらったとして、もし私達の都合で契約を破棄した場合、どうなるのか？
通常は倍返しです。

契約上の疑問点はその仲介業者に細かく確認するとよいでしょう。

ご質問の場合は相続のようなので相続登記がまだであれば、相続人全員の承諾が得られるのかという部分も重要です。