土地の売買契約をしましたが・・・

質問

去年、11月中旬に土地を購入するために不動産屋と契約をしました。

ただ農地転用の手続きで時間がかるようで、去年の12月上旬に申請書等書類に押印したりしましたが、土地決済が今月1月末日なので
それまで登記はできない状態です。

日ごろからマメに不動産情報をチェックしていたので、不動産屋が情報公開したその日にたまたま私の目に止まったんですが、即問い合わせをして2日後に契約しました。

問い合わせのときに
『Ａ社がこの土地をほしがってる。』との不動産屋の話。
先に売れると困るので私は即契約しました。
（Ａ社はローコスト住宅が売りの地元のハウスメーカーでです）

不動産情報は、一般に公開される前に、建築・不動産業界の方に公開することが多いらしいのですが、そのときにＡ社が交渉してきたらしいです。

でここからが問題なのですが、
私が不動産屋と契約した10日くらい後に、そのＡ社が新聞の折込チラシに
『大人気の○○地区土地セットプラン！』と、
私が契約したはずの土地をチラシ片面に大々的に載せていました。

私は、心配になって不動産屋に問い合わせたんですが
チラシ作成の締め切りが2週間前だったので間に合わなかった、もうすでに契約してるし、売主さんにも契約した事伝えてあるので安心してくださいとの事でした。
Ａ社にはまだ伝えてないが、今から言っておくとのこと。（まだ伝えてなかったなんて、対応が遅くて不満ですが）

しかしそれからも、何回かＡ社のチラシ、フリーペーパー誌などに載せていて
二度とない良物件超お買い得な土地！とか　
でかでかと販売価格を載せています。

不動産屋の情報はもう取り下げてあるのですが、このＡ社は売る気満々といった感じなんですが、（もしかしたらこの土地をえさに反響を見ている気もしますが）人の土地を勝手に売ろうとしているようで私にとってはかなり不快です。

これは不動産屋がまだＡ社に土地が売れたことを伝えてないと思われますか？
このような事ってよくあることなんでしょうか？
登記はしていないものの、契約してある土地なので
Ａ社は人のものを勝手に販売しようと宣伝活動しているとゆうことにはならないのでしょうか？
私からみると、いつまでも宣伝しているのでＡ社が詐欺のように思えます。

契約金も1割払ってるし、農地転用もしてもらってるので大丈夫だとは思っていたのですが・・・・・
無事に決済できるのか不安になってます。その土地の近くに友達が住んでいるのですが、Ａ社の宣伝成果でいまだにチラホラいろんな人が土地を見に来ているとの事です。

業界に詳しい方、是非おしえてください。
よろしくお願いします。

回答No.6

ykjojo · ベストアンサー

再度、回答します。
都市計画法上、非線引区域とのことでしたので、所有権移転するためには農地法第５条の許可が絶対条件となります。この許可証がなければ法務局での移転登記は出来ません。
つまり、A社がこの土地を貴方の売買契約を解除して取得しようとするには、同じように農地法の許可を得なければならず、農業委員会に重複して申請しなければならないことから貴方がその申請を取り下げない限り現実的には不可能です。
そこで、所有権移転を１月末日に予定されてるみたいですから農業委員会の事務局に何時ごろ許可が下りてくるか尋ねられたらいいです。
当事者として聞くことが出来ます。
また、A社につきましては、お話の中から判断しますとダーテイなイメージが強い感じがします。
おそらく、関係機関に苦情や相談が寄せられているのではないか思われます。
今話題のサブプライムローンと同じような考え方で住宅ローン等の融資が難しい客層を狙った営業をしているのではないかと推察します。
先の行為については「おとり広告」で宅地建物取引業法、不当景品類及び不当表示防止法等に抵触する恐れがありますので、我々、不動産業、建設業を監理監督する県の建築課へ通報してみてください。
悪質な業者に対しては、業務の改善命令、さらには業務停止等の行政処分が下されることもあります。

お礼

とてもわかりやすく詳しい回答をしていただきありがとうございました。

今日不動産屋に電話しました（内容は上（＃６）に記載しました。）
A社は悪質だと思うし、通報してやりたい気持ちでいっぱいなんですが、通報したのが私だとバレて逆恨みされるのも嫌なので、ほっといたほうがいいかなと思ったりもしてみます。

＞住宅ローン等の融資が難しい客層を狙った営業
まさにそんな感じの会社です。広告にも〔過去にローンが通らなかった経験がある方も相談しに来てね！〕って書いてあったりします。
そんな会社で建てた家だと思われるのだけは避けたいところです。（もちろん他社で建築予定です）

登記については不動産担当者が、最短でいつになるか調べて連絡してくれるとゆう事になりました。

力になって頂きありがとうございました。

回答No.8

katyan1234

二度とない良物件超お買い得な土地！
Ａ社がこの土地をほしがってる。
違反と言うのを知っていて乗せ、言ってるみたい
重要事項説明書というのを契約前に聞きましたか？
仲介ということなのでその近くの別の不動産屋にその物権を聞きましょうそうすればわかりますよ。
買う買わない別で聞くだけなら問題はないでしょう。

回答No.7

coffeecan

おとり広告の問題については、都道府県庁の宅建業担当への通報相談が有効です。もちろん国民生活センターからも取り次いでもらえます。
宅建業は免許制で、都道府県には処分権限があります。

農地転用が必要とのことですが、売主様は一般の方でしょうか？
それとも不動産屋業者さん？

不動産業者が売主の場合、資金繰りの都合で早くキャッシュ化できる
A社を逃したくなくて（滑り止めとしてキープしたい）、契約した事をわざと伏せているのかもしれません。この場合はA社と売主双方が違法行為をしていることになります。

お礼

私の推測ですが、A社が登記までの間おとりで載せたいと不動産屋に頼んでたんじゃないかなと思います。
結局本当のところはわかりませんでしたが、
A社への不信感は払拭できませんよね。
それと、その後家を建てたときに、その家がA社で建てた家だと思われることもあると思うとすごく嫌です(ーー;

ダラダラと書いてしまってすいませんm(__)m
親身になって回答してくださった方々には感謝しております。
本当にありがとうございます!!

補足

ご回答ありがとうございます。
売主は一般の方です。

今日とりあえず不動産屋さんに電話をしました。
担当していただいてるのは、その不動産屋の社長と営業マンの２人なんで、とりあえず社長に直接電話しました。

チラシの件を訴えると、『まだA社に伝えてないのかなぁ』、『もしかしたらおとりなのかも知れないけど、A社には渡りませんから大丈夫ですよ～』
なんとも曖昧な返事でした。
私『おとりだったら問題ですよね？』って言うと
『いや～たぶん伝わってないのかな。当社の流通は削除してあるので確認して頂ければ判るのですが、A社はおそらく前の古い情報をずっと持ってるのかもしれない。それにしても通常は新たに広告出すときは、確認するもんなんですけどねぇ。』
ってはぐらかし？
私『それだとしても、以前担当者に抗議の電話したとき（そのときは社長じゃないもう一人の担当者に電話で話したのですが、その時隣に社長もいて会話に参加していた）A社にちゃんと契約した事を伝えるって言ってましたよね？』と言うと
『すいません。もしかしたら伝わってない可能性があるので担当者に確認します』社長は責任逃れでしょうか？
だんだん私は怒りが収まらなくなってきて
私『A社に電話しようかと思いましたよ!!』と言うと
『え!?なんでですか？』だって。で次に発した言葉が
『契約してても登記まだなんで他の人が買うってことはよくあることですよ』と
まだあんたのものじゃないんだから　A社文句言う権限ないといわんばかりに言ってきました。
私は、『契約後でも登記までの間にもっと好条件であれば売主さんは別の方に売るのはしょうがないとは思いますが、契約してるのに次から次と広告をだして積極的に販売活動しているのはどうなんでしょうか？』
不『そんなにチラシ出してたんですか？知りませんでした。とにかく担当にきちんとさせますので申し訳ありませんでした。』
こんな流れで社長とは話しました。その後すぐに担当から電話があり、とにかく平謝りといった感じで、対応はいい方なのかもしれないと思い今はスッキリした気持ちです。（不動産業者ってそれほど対応が良くないイメージだったので）

回答No.5

ZKl2o3Bsom

度々おじゃまします。No.2です。

>手付けと違って契約金ですので、効力は違ってくると思います。

呼び方が違ってくるだけで、効力は一緒でしょう。
手付金には、「証約手付け」「解約手付け」「違約手付け」等の性質が有るとされていて、貴方の言う契約金は、その内の「証約手付け」に当たります。同時に「解約手付け」「違約手付け」でもあることが契約書に記されているはずです。

つまり、契約成立後も一定の条件に従えば、理由を問わず契約を解除できる仕組みになっているのです。
今の段階では、貴方が絶対に買わなければならない訳でも、売り主が絶対に貴方に売らなければならない訳でも有りません。
まだ貴方の土地では無いのです。

例えば、貴方が1000万で契約し100万の契約金を納めたとして、後から1200万で買いたいという人が出てきたら、売り主は貴方に200万（契約金100万返納＋違約金100万）を払って、1200万で売った方が得ですし、誰に売るかは売り主が決定権を持つのです。
業者は多少モラルに縛られるでしょうが、単に仲介だけの場合、売り主の意志が絶対です。
立地が良ければそういう事例はいくらでも有るでしょう。

>契約金は1割で結構ですよって言われました

多く受け取ると、万が一の場合の違約金の額が高くなりますので、買い手の購入意欲や資金力に問題が無い場合は、売り手にメリットが有りません。

>契約しているのに所有権移転されてない場合はＡ社の広告はおとり広告にはならないのでしょうか？

先に述べたとおり、道義的責任を二の次に考えれば、貴方以外の方がその土地を買うことが不可能ということではありませんので、おとり広告になるかどうかは微妙だと思われます。
実際に、契約が成立した物件でも決済・引渡が済むまでは、「売家」や「売地」の看板が掲げられたままになっていることも少なくありません。

しかし、既に農転申請まで手続きが進んでいるようですので、後から横取りの可能性は低いと思われます。
後からの反応が多いほど、貴方が良い物件を手に入れた証拠になると思いますので、あまり神経質にならず所有権移転を楽しみに待っていたらどうでしょう。

お礼

親身になってお答えいただきましてありがとうございました。

今日、不動産屋と話をして、すっきりいたしました。（上に内容をまとめて書かせていただきました）
所有権移転するまで楽しみに待つ事にします^^

回答No.4

ykjojo

当方は不動産業を営むものですが、売買契約時、若しくは契約のに前に重要事項説明を受けておられますか？
宅地建物取引業法によって必ず買主に説明し、書面を交付することと定められています。
つまり、その書面の中でこれらの質問事項は解決できると思います。
一般的に、農地を仲介する場合は、停止条件付売買契約にしますが、売買対象地が都市計画法上、市街化区域に属するのか、市街化調整区域に属するのかで取り扱いが大きく変わります。
市街化区域の場合は、管轄の行政機関(農業委員会)に届けを出すだけですみますから、おおむね
届けを出してから１ヶ月位で所有権移転できるようになりますが、市街化調整区域の場合、農地法５条申請による許可が絶対条件となりますし、期間も約２～３ヶ月はかかります。このことは、先ほどご指摘した重要事項説明書の中で、当然に説明しなければならない事項だと思われます。
今一度、売買契約書かつ重要事項説明書を確かめてみてください。
それから、A社のことですが、詳細は判りませんが見込客獲得のための「おとり広告」ではないかと思われます。
であるならば、当然、違法行為ですから監督官庁(県庁の建築課）に、売買契約が成立している土地をA社がチラシ広告を出していると指摘してみてください。(もちろん、証拠書類は提示できるようにしておくこと。）
すばやく対処するはずです？。
また、仲介に入っている不動産業者(許可を受けている者）が重要事項説明書の説明、書面の交付がなされていないということであれば、これは
直ちに県庁の建築課、さらに、その業者が所属する協会(○○県宅地建物取引業協会等々）に相談に行かれたほうがいいです。

お礼

ご回答いただき、ありがとうございました。
業界の方からコメントをいただき、心強いです。

不動産業者からは契約の際に、重要事項説明は受けました。都市計画法の部分は非線引き区域となってます。
先月初めに農業委員会に提出する書類、委任状など含め数枚の書類に記入・押印しました。
登記手続きの日が、今月末となっているので、約２ヶ月となるようです。

となると不動産業者は大丈夫なのかなと思います。ただ、すでに契約済みなのをＡ社に伝えてあるかが問題です・・・
とりあえず、もう一度不動産業者に確認してから行動してみようと思います。

ちなみに、
Ａ社は地元ではローコストを売りに
そこそこ名の通ったビルダーですが
良いうわさは聞きません。
現在ローンをしているお客さんで、銀行融資が通らない場合でも
そのローンを１度Ａ社で立て替えて現在のローン残金を返すそうです。
そうすれば融資が通るので、他のメーカーでローンが通らなかったような人でもＡ社なら家を建てられるようです。
その他にもいろいろ融資に関する裏技があるようです。
それが違法かどうかはわからないのですが、
噂はよくない会社です。

専門家からのコメント嬉しいです！
ありがとうございました。

回答No.3

owenowen

再度、おじゃまします。
私が公的機関（消費生活センター）をオススメするのは、同じような被害があるかどうかを全国ネットで検索できることもありますが、相談員には法律知識や交渉の知恵があるので、消費者が直に談判や抗議するよりいいのでは？と思うからです。

例えば、
おとり広告の詐欺だった場合を考慮すると、２次被害にあう場合もありますし、Ａ社のみならず、不動産屋にも悪意がありますので、消費生活センター等に行くか電話することをオススメします。

ご存じのとおり、内金・手付け金では意味合いが違いますからご油断なく。

お礼

再度ご回答いただきましてありがとうございました。

回答No.2

ZKl2o3Bsom

契約済みとは言っても、土地そのものの所有権が移転されていない段階ですので、手付け倍返しで契約解除出来るようになっているはずです。

不動産業者は、力のあるビルダーとの関係を良好に保っておきたいと考えがちですので、A社が違約金を持つという条件で強引に横取りということも考えられない訳では有りません。

確実に手に入れたいのであれば、手付金を上積みしては如何でしょうか？

お礼

回答ありがとうございます。

手付けと違って契約金ですので、効力は違ってくると思います。売主からの解約は倍返しになってます。
私も契約金なので安心ですので切りの良い数字で切り上げて払うといったのですが、契約金は1割で結構ですよって言われました(^_^;

それと、契約前に問い合わせた時に
できれば業者じゃなく、一般の方に買って頂いたほうが嬉しいので・・・
とか言われました。
私もZKl2o3Bsomさんと同じで、一般より業者の方がお客さんを見つけてくれるので大切なのでは？？と思いましたが。
入金が早いからなんでしょうかねぇ。

それと今、下にも記載したのですが、
契約しているのに
所有権移転されてない場合はＡ社の広告は
おとり広告にはならないのでしょうか？

回答No.1

owenowen

＞Ａ社が詐欺のように思えます。

不信感を抱いていらっしゃるようですので、早めにお近くの消費生活センターに相談されては？
県または市町村役場ですから、無料ですし消費生活相談員がアドバイスしてくれます。
詐欺、或いはこういう相談が他にもあるか等々把握しているので相談しやすいかと思います。

＞チラシ作成の締め切りが2週間前だったので間に合わなかった。

ウソっぽいです。間に合わないはずはないです。折り込みを止めるだけでいいんですから。万が一間に合わなかったなら、翌日等に新聞に訂正記事を掲載するのでは？
よくあるでしょ？『昨日の折り込み○○広告の××商品は、正しくは△△でした。』みたいな・・・。
そういった対処もしない業者は・・・。う～ん。
私なら消費生活センターに電話して
「詐欺にあったかも・・・」と言います。
結果的に「早とちりですよ」って、言われたら「あ～よかった」と笑いましょう。

お礼

回答ありがとうございます!!

今、ネットでいろいろ調べてたんですが、いくつか似たようなケースがあるようです。
このような広告をおとり広告と言って、不当景品数等の法律に違反してるそうですね。

ただ、似たようなケースでも広告を出してるのは、不動産会社でして、今回の場合は、不動産会社か建築会社、どちらの会社が悪いのか判断しかねます。

おそらくＡ社が独断でやってるような気がするのですが、
Ａ社に直接電話するより、消費者センター等に相談したほうがよいでしょうか？

2ヶ月もの間、不安定な気持ちにさせられてＡ社には謝罪してほしい気持ちです。