土地売買、農地転用手続きミスによる契約解除

質問

土地を昨年末に契約し、手付け金もその日に支払いました。
もちろんきちんとした契約書も交わしています。

土地の引渡しは今年の３月末の予定でした。
それから建築に入り、８月には入居予定でした。

ですが今頃になって、不動産屋さんが農地転用の手続きをとらなければ
ならないことを見落としていたことに気づき、
今からだと申請は８月、認可は来年の初めだと言われました。
それから造成にかかるので、土地の引渡しは来年の春だと言われました。
つまり、何もかも丸々一年延びるんです。

私達は今年中に家を建てて入居することを前提に土地を選び契約しました。
もし契約前からこのことが分かっていたら私達は絶対に契約しなかったし、
土地選びの候補に入ることもありませんでした。

よって契約はもちろん解除するつもりです。

不動産屋さんのミスが諸悪の根源なので、売主には落ち度はなさそうなんですが、
この場合、違約金や損害賠償金は請求できますか？
請求できた場合、売主からもらうんですか？
気持ち的には不動産屋さんに賠償してほしいんですが・・・。

「売らない」といっているのではなく、「一年延びる」というのが鍵になりますか？
（でも契約書には引渡し時期も明記してあります。）

そして「わざとしたことではない」というのもキーワードになりますか？

こういった場合は違約金や損害賠償は請求できず、
「白紙撤回」が普通なんでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.4

oochanchan · ベストアンサー

＃３ですが、お気持ちは分かりますよ。まぁ大失態ですからね。
＃１の人が書いているように引渡遅延は契約不履行ですねぇ。3ヶ月だって普通はアウトですが、1年と言う事は、それは引渡が出来ないという事と同意なのですから。
でも事務的な話をしましょう。よく考えてください。畑と言う事は売主は個人でしょう？白紙解除と書いてますが、正確には違約解除なので通常は手付金の倍返しが一般的ですが、個人の売主で、かつ不動産屋のミスで契約不履行になったからって、手付金倍返しなんて出来ますかね？僕も業者ですが感覚的な判断では無理だと思いますよ。
穏便に済ませられないのは重々分かりますが、このまま損害賠償云々を言っていると不動産屋も抵抗を始めますから、下手をすれば訴訟へと進むので、いつまでもこの問題に引きずられ、合意解除ができずに手付金も仲介手数料も戻って来ない事になりますよ。しかも手付金の保全処置なんかされていないでしょう？売主が使っちゃって返せないと言われたら、さらに悪化しますよ、この問題。だからハウスメーカーは手を引くのですよ、あっさり。
僕は個人的にはさっさと合意解除をして手付金をそのまま返金して貰い、新しい物件探しを早急に行った方が利口だと思います。損害賠償請求は不動産会社に対して平行して行えばいいんですよ。貴方が契約したのはあくまでも売主なので、それを合意解除したからって損害賠償請求出来ないという事ではありませんからね。
良くお考えください。

お礼

ありがとうございます！とても納得しました。なんだかスッキリしました。
よく考えたら、そもそも不動産屋が作った契約書の内容に不備があった
わけであって、もともと実現不可能な契約書を売主と交わしていたんだなぁと思います。
だから、契約不履行だからといって、売主に損害賠償を求める気は起こりません。
むしろ、売主も被害者ですから・・・。

ここは穏便に白紙解約して、その後、不動産屋にどう責任をとってもらうか考えたいと思います。
相談に乗って下さって本当にありがとうございました！！

回答No.5

0621p

No.２です。
簡単な転用ではないみたいですね。
年に１回しか申請できないというのは、市街化調整区域の農業振興地域除外申請ではないかと思います。そうだとしたら難しい問題です。申請したとしても必ず認められるのかな？とも思います。まあその間抜けな不動産屋では手に負えないでしょう。
もうその土地はあきらめるんですよね？違約という事で違約金まで請求して良いと思いますが、トラブルになって手付金も返してもらえなくなると困るので、違約金の話をしながらもまずは手付金を戻してもらう事を優先して、手付金が保全できたら違約金も請求していいと思いますよ。業者に対しても迷惑料くらい請求していいんじゃないですかね。

もう一つの考え方として、売主が手付金も返せないような状態であった場合、１年待つのと引き換えに値段を下げてもらう、というのはどうですか？当然仲介手数料も値引きさせて。

ただし上記のように難しい土地だと思うので、本当に転用できるのかどうかはしっかり確認してください。その場合は自分で役所に行ったほうが良いでしょう。

お礼

ありがとうございます！おっしゃる通りだと思います。
あの土地はもちろんあきらめます。
もともと年内に入居できることを条件に土地を探していましたから。。。

今回のことは、間抜けな不動産屋さんにあたってしまったのがそもそもの
諸悪の根源だったと考えようと思います。

相談に乗っていただいたおかげで、自分の気持ちも整理ができ、
納得してとても気持ちよく前に進めそうです。
本当にありがとうございました！！

回答No.3

oochanchan

アホな業者ですねぇ。そんな事ってあるのかなぁと思うくらいの話です。とは言え、地目が畑であり家を建てるのならばハウスメーカーも1枚噛むのが普通。農転や開発申請というのは、貴方の名前で行うもので仲介業者が行うものじゃないはず。建築会社が絡んでいないとなると、その仲介業者の重要事項説明書と契約書のご確認を。そこに地目についてや農転が必要な事が記載されていなければ仲介業者がアウト。キチンと書いてあれば、揉めた場合は貴方がアウト。何故なら家を建てるには農転が必要で、かつそれまで所有権移転が出来ない事を承知していたと客観的に認めている事になるから。もし書いてあった場合は引渡が1年遅れる事を逆手にとって契約の白紙解除を要求するのが良いかと。普通遅れると言っても3ヶ月程度ですよ。

補足

ご回答誠にありがとうございます。

特に、「普通遅れると言っても3ヶ月程度ですよ。」という文章にすごく元気づけられました。ありがとうございます。

それと、説明が足りておらず申し訳ありませんでした。
ハウスメーカーの方もいます。
土地の契約時にも立ち会って頂きましたし、今回のトラブルに関しても
そのハウスメーカーの担当者さんを通してやりとりしています。

契約書の内容ですが、農転についてはNo.2さんへの補足にも記述した通り、
市への手続きについては記載もあり、口頭でも説明を受けましたが、
県への手続きについては記載もなく、口頭説明も全くありませんでした。

「白紙解除を要求するのが良いのでは？」というアドバイスですが、
それはつまり支払った手付金だけ返してもらって、それ以上のものは
求めず、終わりにするという意味ですか？
大体そうするものなんでしょうか？

ここから先は私の個人的な気持ちになります。
契約解除にはこういう私的感情を持ち込むのは良くないのでしょうが、
もし良ければ読んで頂けたらと思い、記します。

私が納得いかないのは、何ヶ月もかけてハウスメーカーさんと打ち合わせして、
間取りもほぼ決まっていたのに、その図面も今までの労力も全て水の泡になるというのに、
不動産屋さんが「ごめんなさい」と謝って、白紙に戻って、
何もなかったことみたいになることです。
ミスをした不動産屋さんには何の罰もないんですか？

ハウスメーカーさんとも、この土地で家を建てるということで
契約を交わしていました。よって、その契約も白紙になります。
ハウスメーカーさんは特に損害賠償等をする気はないそうです。

私達夫婦はまた土地探しをしなければなりません。
マイホームを計画してから土地やハウスメーカーを選定し、
約３年かかって一世一代の決心をして契約したんです。

なのに、不動産屋さんのミスで全て白紙になるなんて(>_<)

土地が変われば、間取りも最初からやり直しです。
これまでがんばってきたことは何だったのかと思い、
腹が立つし悔しいし悲しいし虚しい気持ちでいっぱいです。

そして今年の夏の入居を心待ちにして毎日毎日そのことばかり考えて
心の支えにしていた私達にとっては、この事実を聞いたときには
目の前で輝いていた希望の光が突然消えてしまった気がして
本当に本当にものすごいショックでした。

長々と個人的な気持ちまで書いてしまい、大変失礼いたしました。

回答No.2

0621p

契約についてはおおむねNo.１の方の回答の通りで良いと思いますが、一つ補足しておきます。

地目が農地の場合は農地転用の手続きが必要ではありますが、特に問題がない限りそれほど難しい事ではありませんし、市街化区域で建築のできる土地ならば1カ月もあれば大丈夫です。

＞今からだと申請は８月、認可は来年の初めだと言われました

これがちょっと？？？なのですが、その不動産屋がよほど無知なのか、あるいは簡単には農地転用できない問題のある土地なのかです。

つまり、特に問題がなく普通に農地転用できる土地であれば、今から手続きをしてもあなたのスケジュールからそんなに遅れる事にはならないと思います。
また、相手側から「解約しないで欲しい」と言われても、農地転用が本当にそんなに時間がかかる土地ならば、一筋縄ではいかない土地だと思うのでやめたほうがいいです。

補足

ご回答誠にありがとうございます。
感謝いたします。

0621pさん始め、回答して下さった皆様にお詫びします。
私の説明が足りておらず、大変申し訳ありません。
この文章について補足させて下さい。
↓
＞今からだと申請は８月、認可は来年の初めだと言われました

この文章中の「申請」とは、県への申請のことでした。

農地転用の手続きとしては、市と県への申請が必要だったのに、
県への申請を見落としていたというのが今回の問題点です。

契約時に、市への申請に関する説明はきちんとありました。
でも県への申請の説明は全くなく、契約書にも全く載っていません。

契約後、不動産屋さんが手続きを進めていたらそれを
見落としていたことに気づいたそうです。
しかもその申請が年に一回しかなく、それが８月とのことです。
そして認可が下りるのが来年初めだそうです。

不動産屋さんは、謝罪の意思はあるそうなので、
つまり自分に落ち度があることは認めているようです。

この補足を加えた上で、どうお考えになりますでしょうか？
もし何かご意見を頂けたら幸いです。

宜しくお願いします。

回答No.1

takapiii

宅建業者です。

地目が畑の場合は家を建てる事はできませんので、地目を宅地に変える必要があります。宅地に変えるためには、農地法の規制があるため、5条申請を行い、農業委員会の許可が必要です。許可後に建築を開始し、初めて宅地に変わる事になりますが、この許可はそう簡単には出ません。

それらの事は、すべて契約前に仲介業者が買主に説明しなければなりませんね。つまりは説明義務違反。これは仲介業者の業法違反にあたると思います。

その上、引き渡しが1年遅れるという事は、債務不履行と言えるので、白紙解約の事案だと思います。
恐らく契約書に解除について、手付金の倍返し（違約金）という記述があると思います。手付金は売主に払っているので、違約金も売主から支払われます。また仲介業者には仲介手数料を支払いません。もし支払っているのなら全額返金してもらわなくてはなりません。何故なら最終的に契約行為が完遂していないからです。

手付金倍返しが、いわゆる損害賠償金のようなものです。売主は大損をしていますので、損害賠償を請求するとしたら、売主から仲介業者へと言う事になるのではないでしょうか。

補足

早速のご回答誠にありがとうございます。
すごくうれしいです。

特に、「売主は大損をしていますので、損害賠償を請求するとしたら、売主から仲介業者へと言う事になるのではないでしょうか。」という文が目からウロコでした！

あと、私は間違って「白紙撤回」と書いてしまいましたが、
きっとお気づきだと思うんですが、正しくは「白紙解約」のことでした。

この「白紙解約」というのは、契約前の状態に戻るだけで、
せいぜい支払った手付金が戻ってくるだけという意味も含んでいるのかと思ったのですが、
「白紙解約」した場合でもいくらかの賠償金のようなものがもらえる場合が
あるのでしょうか？
それも契約書の内容によりますか？
更なる質問で申し訳ありませんが、もし助言頂けたら幸いです。

宜しくお願いします。