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女友達が頭金なしでマンションを買うと言い出しました。
noname#17334の回答
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＞女友達（29歳）が、頭金なしでマンションを買うと言い出しました。 頭金ナシでも買えるケースが２つあります (1)中古で、売り出し価格に対して、満額ローンが出るケース (2)新築の完成在庫で、諸費用、頭金分を売主が値引きするケース ＞物件は1LDKの50m2くらいのもので、2500万円位だそうです。 二つのケースが考えられます (1)一般のファミリーマンションの中の小さい部屋 (2)ワンルームマンションの中の大きい部屋（ツールーム） １５坪で２５００万円というと坪単価は１６６万円ですね (1)首都圏の場合 結構郊外か都心部のタワーマンションの低層階北向き (2)関西圏の場合 よくわｋりません ＞本人は結婚する予定もなく（相手がいない） ＞今、賃貸で家賃を月に8万円程払っていて貯金が ＞できないので、家を買ってしまいたいと思ったようです。 １ＬＤＫで家賃８万というと首都圏なら結構郊外にお住まいですよね あるいは、２３区でも小さなお部屋でしょうか。 ＞（結婚することにでもなったら、マンションを貸して、 ＞ローン返済するのだ、と言い切っています。） 住宅ローンで借りたマンションを賃貸にまわすのは結構難しいです。 一旦転勤にでもなってどこかにいって、あとは借主が出てくれない ・・・とかいうか あるいは、頑張って全額返済するか、ノンバンクのローンに借り替えるとか 銀行にばれたらけっこううるさいです。 全額返済しろ・・・とはいいませんが毎日電話がかかってきて「自分で 住んでくれ」とうるさかったですねぇ。 「おれは不動産屋のいいなりにしたんで責任は不動産屋だ。文句がある ならそっちに言ってくれ」とたらい回しにしたら しばらくたって、給与振込み口座をうちにつくってください、それと・・・ なんたらかんたらわけのわからない要求出してきましたその通りして やったらおさまりましたが・・・。最悪他の金融機関での借り換え、そうなると ６０万くらい保証料や投機費用がかかるのですね。 もともとローン約款に目的は自己使用って書いてあったりします。 ＞彼女は貯金がゼロなので、ローンの頭金すらなく、 諸費用も１００万くらいかかりますけど（；；） ＞全額35年ローンで賄う予定です。 それでは、２５００万円、３５年、金利2.4％の各年ごとの残債をみて いきましょう。 毎月の返済額は88,025円ですね これに、管理費・修繕積立金・固定資産税が加わり、月の経費は約１２万円 ５０m2以上ならローン減税がつかえます。 ３０歳 24,538,750 ３１歳 24,066,350 ３２歳 23,582,500 ３３歳 23,086,900 ３４歳 22,579,250 ３５歳 22,059,325 ３６歳 21,526,775 ３７歳 20,981,300 ３８歳 20,422,600 ３９歳 19,850,325 ４０歳 19,264,175 ４１歳 18,663,875 ４２歳 18,048,925 ４４歳 17,419,050 ４５歳 16,773,900 ４６歳 16,113,075 ４７歳 15,436,275 ４８歳 14,743,000 ４９歳 14,032,900 ５０歳 13,305,575 ６０歳 4,987,350 ＞私は、ワンルームのようなマンションに将来の ＞資産価値はないと思いますし、 あのー２５m2のワンルームと５０m2の１ＬＤＫは別物です。 自分が住んでいて売る分には、投資用としても居住用といても 買手はいます。 それでは、各年にどの程度減価するか計算してみましょう。 ０．９８というのは毎年２％づつ前の年より価値がさがるという 意味です これでいくと１０年後に２０００万円、２０年後に１６００万円 ３０年後には１３３０万円という売値になります。 減価率 減価率 減価率 減価率 29歳 25000000 0.98 25000000 0.97 25000000 0.96 25000000 0.95 30歳 24500000 0.98 24250000 0.97 24000000 0.96 23750000 0.95 31歳 24010000 0.98 23522500 0.97 23040000 0.96 22562500 0.95 32歳 23529800 0.98 22816825 0.97 22118400 0.96 21434375 0.95 33歳 23059204 0.98 22132320 0.97 21233664 0.96 20362656 0.95 34歳 22598020 0.98 21468351 0.97 20384317 0.96 19344523 0.95 35歳 22146060 0.98 20824300 0.97 19568945 0.96 18377297 0.95 36歳 21703138 0.98 20199571 0.97 18786187 0.96 17458432 0.95 37歳 21269076 0.98 19593584 0.97 18034739 0.96 16585511 0.95 38歳 20843694 0.98 19005776 0.97 17313350 0.96 15756235 0.95 39歳 20426820 0.98 18435603 0.97 16620816 0.96 14968423 0.95 40歳 20018284 0.98 17882535 0.97 15955983 0.96 14220002 0.95 41歳 19617918 0.98 17346059 0.97 15317744 0.96 13509002 0.95 42歳 19225560 0.98 16825677 0.97 14705034 0.96 12833552 0.95 43歳 18841049 0.98 16320907 0.97 14116833 0.96 12191874 0.95 44歳 18464228 0.98 15831280 0.97 13552159 0.96 11582281 0.95 45歳 18094943 0.98 15356341 0.97 13010073 0.96 11003167 0.95 46歳 17733044 0.98 14895651 0.97 12489670 0.96 10453008 0.95 47歳 17378383 0.98 14448782 0.97 11990083 0.96 9930358 0.95 48歳 17030816 0.98 14015318 0.97 11510480 0.96 9433840 0.95 49歳 16690199 0.98 13594859 0.97 11050061 0.96 8962148 0.95 50歳 16356395 0.98 13187013 0.97 10608058 0.96 8514041 0.95 51歳 16029267 0.98 12791402 0.97 10183736 0.96 8088339 0.95 52歳 15708682 0.98 12407660 0.97 9776387 0.96 7683922 0.95 53歳 15394508 0.98 12035431 0.97 9385331 0.96 7299726 0.95 54歳 15086618 0.98 11674368 0.97 9009918 0.96 6934739 0.95 55歳 14784886 0.98 11324137 0.97 8649521 0.96 6588002 0.95 56歳 14489188 0.98 10984413 0.97 8303540 0.96 6258602 0.95 57歳 14199404 0.98 10654880 0.97 7971399 0.96 5945672 0.95 58歳 13915416 0.98 10335234 0.97 7652543 0.96 5648389 0.95 59歳 13637108 0.98 10025177 0.97 7346441 0.96 5365969 0.95 60歳 13364366 0.98 9724421 0.97 7052583 0.96 5097671 0.95 次に、築１０年で売った場合の残債とのかねあいをみます マンション価格が急激に下落していった場合 減価率 29歳 25000000 0.95 30歳 24,538,750 -788,750 23750000 0.95 31歳 24,066,350 -1,503,850 22562500 0.95 32歳 23,582,500 -2,148,125 21434375 0.95 33歳 23,086,900 -2,724,244 20362656 0.95 34歳 22,579,250 -3,234,727 19344523 0.95 35歳 22,059,325 -3,682,028 18377297 0.95 36歳 21,526,775 -4,068,343 17458432 0.95 37歳 20,981,300 -4,395,789 16585511 0.95 38歳 20,422,600 -4,666,365 15756235 0.95 39歳 19,850,325 -4,881,902 14968423 0.95 40歳 19,264,175 -5,044,173 14220002 0.95 仮に、今後毎年５％価値が減っていったとしたしたら ４０歳の頃には、売却した場合の売値は１４２２万円 それに対して残債は１９２６万円 ５０４万円を追加しないと売れない という話になります。 まともに緩やかに下落した場合 減価率 29歳 25000000 0.98 30歳 24,538,750 -38,750 24500000 0.98 31歳 24,066,350 -56,350 24010000 0.98 32歳 23,582,500 -52,700 23529800 0.98 33歳 23,086,900 -27,696 23059204 0.98 34歳 22,579,250 18,770 22598020 0.98 35歳 22,059,325 86,735 22146060 0.98 36歳 21,526,775 176,363 21703138 0.98 37歳 20,981,300 287,776 21269076 0.98 38歳 20,422,600 421,094 20843694 0.98 39歳 19,850,325 576,495 20426820 0.98 40歳 19,264,175 754,109 20018284 0.98 仮に、今後毎年２％価値が減っていったとしたしたら ４０歳の頃には、売却した場合の売値は2002万円 それに対して残債は１９２６万円 75万円おつりがきます。 ＞例え買うにしても ＞今後のライフプランをもう一度十分に考え、 って、ライフプラン立たない人だからマンション買っちゃいたいという 話になったのでしょうね ＞まずは頭金をためるのが先決ではないか？と 頭金を５００万ためるには、月々５万円積み立てて ８年３ヶ月かかります。 給与の手取りが２３万円で、家賃が８万、光熱費等が３万 食費が６万被服費６万交通費２万でぴったし２５万。 不足はボーナスで補填 そういう生活だとすると、食費を４万被服費２万にきりつめて ５万円の貯蓄がやっとでしょう。 ＞アドバイスしましたが、彼女の言い分は、 ＞『住宅ローンの金利が安いのは今のうちだし、 あはは。それは違います。この低金利もう１０年以上続いています。 http://www.nagoya-expressway.or.jp/corp/kaitei/bigfiles/kinri01B.GIF ここで金利をあげると全国に１００万人単位でローン破綻者がでるでしょうね。 固定金利で借りている人ばかりではないです。 ＞賃貸のままでは貯金も貯まらないから、 上でみたように、物件価値がどんどん下落していった場合は ローンを払ったあげくにマイナス資産を持つということになります。 家賃がいくらとれるかわかりませんが、単にローンを店子に肩代わり させるだけで、せいぜい２万～３万の小銭稼ぎにしかならないかも しれません。 私も、実は１ＬＤＫを賃貸用に持っていますが、都心部ゆえに売却価格が さがらないこと、家賃も高止まりしているということで、周辺部で持ったら 結構きついと思います。 その物件でいくらの利回りになるかが大事です。 ただ、自分が持ったままで、結婚相手が住宅ローンを組むというのは 利点ですね。自宅は夫のローンで、彼女のマンションは老後の年金代わりに なります。 団信も彼女名義だから、もし亡くなったら、おもわぬ遺産が旦那さまに ころがりこむ。（いいですね）保険がわりになります・・・というのはワンルーム 業者の口説き文句ですね（＾＾； ＞当初の利子負担が重くても、今買うべきだ。』ということは・・・固定金利？ 、 ＞・頭金なしで35年、全額ローンを組んで繰り上げ返済 と、 独身の間は繰り上げ返済なんて無理です。月々１２万くらい支払うのですから ＞・頭金（せめて2割）貯めて返済期間を短く設定する それは意味がありますが、下落するマンションなら同じことです。 つぎ込む金の量が少しへるというだけ。残債が減って転売がしやすいけど あとで払うか先に払うかの差 ＞（貯金しているうちにローン金利が上がっていくでしょうが） のと、 どちらが良いのでしょうか？ 立地が良くて値落ちが少ないと読めばどちらでもかまわないですが 現実問題５００万円はたまらないでしょう。 買うか買わないかの問題。 頭金ためているうちにもっと安くいい物件がでそうと思うのなら貯めたほうがいい。 ＞やはり、彼女の言うように、頭金なくても ＞金利が低い今のうちに借りておくのが良いのでしょうか？ わかりません。 物件次第。
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お礼
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