火災保険の金額について教えてください。

質問

教えてください！
中古住宅（築30年　31坪　木造）を購入。2000万円を35年住宅ローンを組みました。会社を起して間もないため、都銀では貸してもらえず、大手銀行グループのローン会社から借りることができました。

火災保険の会社を指定され、そこで融資期間+1年ではいれといわれました。（融資条件だそうです）こんなふるい建物なのに、保険金額が1490万円といわれたのですが、この金額はどこからでてきた金額なのでしょうか？最初の保険金額は2120万円といわれ、これでは高すぎるという話をしたら、1490万円になりました。
この保険金額に対し、住宅総合保険に入るようにいわれたのですが、それでも金額が高いので住宅火災保険にはいろうかと思っています。私たちは、将来のプランとして建替えを検討しています。その場合、もちろん、払い込んだ保険料は全額戻らないわけですよね。
でも36年一括は融資条件だといわれてしまったので、しょうがないとして、保険金額の設定に関してどのように考えるべきなのか教えてください。
さっぱりわかりません。

回答No.1

merlionXX · ベストアンサー

住宅の火災保険の保険金額設定方法は２つあります。

１．新価（再調達価額）ベース
建築時における建物の新築価格がわかる場合、その価格に現在までの建築費上昇率を掛けて現在の新築価格を計算する。
建物の新築価格がわからない場合、建物の屋根、外壁、面積などから現在の新築価格を見積もる。
このようにして計算した新価を保険会社と「価額協定」して契約する。
罹災した場合、この協定価額が支払われます。

２．時価ベース
１の新値に建築後現在までの期間の経年減価率を掛けて時下を算出する。

ただし、３５年分一括で入る火災保険に上記１．の新価（再調達価額）ベースは考えにくいので、時価ベースでの契約がほとんどかと思います。その場合、罹災しても時価以上は保険金をもらえませんから、時価以上で掛けても無駄になります。

築30年の31坪の木造住宅に時価1490万円！はどう考えても異常です。
保険会社に計算根拠を提示してもらいましょう。

補足

さっそくのご回答、ありがとうございます。時価ベースということであれば、ますます高すぎる保険金額の設定で、時価以上の金額をかけている（いわゆる無駄）になるのでしょうか？いろいろな諸条件があるのだと思いますが、通常、どのくらいの保険金額にはいればいいのか教えてください。何度も申し訳ありません。

回答No.3

nachiguro

こんばんは　元管理会社の者です

横ヤリみたいですいませんが、概ねは１さん指摘の内容で合っていますね。

因みに新築の分譲マンション（一次所得向け６５～７０平米中心・首都圏）で共用部の住総で概ね６割の付保が通例と聞きます。

戸建は詳しく分かりませんが、一応の指針になればと思い書かせていただきました。

お礼

ご親切にありがとうございました。

回答No.2

merlionXX

> 時価以上の金額をかけている（いわゆる無駄）になるのでしょうか？

はい、時価以上に保険を掛けても時価ベースの保険では時価額以上は払ってくれませんから無駄になります。これを商法では「超過保険」といいます。

> いろいろな諸条件があるのだと思いますが、通常、どのくらいの保険金額にはいればいいのか教えてください。何度も申し訳ありません。

わたしはプロではありませんし、あなたの家を見てないので、正しい金額を提示できませんが、常識的に考えてこんな感じになりませんか？

仮に現在の新築費単価が坪50万だったとします。(かなり高く見てます)
⇒新価は　50万×31=1550万円
木造住宅の耐用年数をたとえばう～んと長く見積もって、仮に40年とした場合
31年経過したのですから経年減価は　31/40で77.5%
残価（時価）は1550万×（1-0.775）=349万円
（専門家が見たら大分違うのではないかと思いますが、これより多くなることはないと思います。）

ローン会社の担当者も多分保険のプロじゃないと思います。
融資したからには担保とした家に火災保険を掛け、その保険に「質権設定」をしなければ罹災した際、回収が難しくなると教えられているので、時価を考慮せずに保険金額を提示してきたのではないでしょうか？
「超過保険でも満額保険金を払ってもらえるのですか？」と聞いてみてください。

お礼

ありがとうございました。ご指摘のとおりローン会社にぶつけてみます。先方の答えによってはまた相談させてください！