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宅建法違反ですか？
- 収用の代替地提供をする場合、土地の同一名義人がほぼ同時期に三者契約することを２回以上繰り返した場合、宅建法に違反しますか？
- 宅地建物取引業の判断基準では５つの観点から「総合的に」その行為が「業として行う」に値するかを判断するそうです。
- 唯一(5)のみが該当しているとは思います。「総合的に」判断するとあるのに、１つだけひっかかる、ということで宅建法に抵触する、と言われているのですが、納得できません。このような事例で、納得のできる説明をしてくださる方がいらっしゃれば、どうかお願いいたします。
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長文での補足ありがとうございました。 事情は大体わかりました。 まずご質問者もよくご存知かと思いますが宅地建物取引業というのは、「宅地や建物」の「取引」（売買・交換・賃借）を「業」（反復継続して不特定多数を対象に行う）ということです。 例えば自宅の土地建物を誰かに売却する行為は宅建業には該当しませんが、自分の土地を例えば4区画等に分けて分譲すればこれは「業」です。 今回ご質問のケースについても、仮に一つの土地を一人の方に譲渡するのであれば問題無かったのかと思いますが、「分譲」という形を取ってしまっていることによって指摘されていることだと思います。 しかし本件は代替地登録をして行政による土地収用の代替地として提供（譲渡）しようとしているわけですから、「分譲」という形式を取っているからと言ってその行為が単純に「業」と解釈出来るのかどうか。 宅建業法の見地から、行為の表面部分のみを見れば「業」と解釈出来ないこともないと思います。 ですから仮に「業」と解釈されたとしても、 （個人的見解も含みますが）代替地登録制度における、各県の用地担当課というのは、一般的に言う不動産の仲介（宅建免許を要する）みたいな役を背負っているのではないのか？ もし県が宅建業者の役割で間に入っていると解釈出来れば、今回あなた自身が宅建業者の登録があるかどうかは関係無いのではないか？という点です。 何の為に行政が間に入っての三者契約なのか？ 国や地方公共団体には宅建免許は不要なはずです。 そこの部分をもう少しつついてみたらいかがでしょう。 上記内容は私的見解が含まれておりますので、どこまで通用するかはわかりません。 最終的に折り合わずにどうしても納得の行かない場合は、県ではなく国土交通省地方整備局等、更に上の方へ相談を持ちかける、もしくは行政を相手取って司法の判断に委ねるしか無いと思います。
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＞収用の代替地提供をする場合、土地の同一名義人がほぼ同時期に三者契約することを２回以上繰り返した場合 この部分をもう少し具体的に解りやすく書いてもらえませんか？ 恐らく宅建業と見なされないと解釈出来る内容かなとは思います。 １～５の要件の判断も大事ですが、あなたが具体的に何をやろうとしているのかが大事です。
補足
早速回答いただき、ありがとうございます。長文になります。 該当の土地は、私の父が亡くなったときに母と姉の３人で相続したものです。持分はそれぞれ３分の１で、相続による所有者移転の登記もすませてあります。その土地は父が生前から代替地登録をしていたので、その後も登録を更新していました。すると、２軒の家族が収用で立ち退きになるので、私たちの土地を売ってほしいとほぼ同時期に言われ（その２軒は近所なので、引越ししても近所に住みたいということらしい）、値段と面積の話も納得できたのでその方たちに売ることが決まりつつあります。 私たちの土地は1200m2ほどあるので、道路（私道）を作って、申請しなければならず、その２軒の方の希望する面積からも、４区画することになりました。残りの２区画も他の収用で立ち退きの方に売ることができればよいのですが、現在はそんな方がおられず、今までのように維持していくつもりです。 ここからが問題で、税法と宅建法の２つの対立する法律にはさまれて困っています。 まず、税法面では、収用代替地提供の場合は収用事業者（県）と売主（私たち）と買主（立退き者）との間で三者契約し、譲渡するということをすれば、譲渡所得の申告の際、1500万円の控除を受けることができる、というのがあります。そうするには、４区画すべての土地の名義人が相続時に３人であったのだから、譲渡するときも３人でなければならないと、国税局の専門員に言われました。 一方、この売買をするために作った道路の許可申請をしているところなのですが、同一名義人が２回以上譲渡することが宅建法に抵触するので、３人名義ではなく、区画を所有者限定（売る２区画を１人と２人、残りの２区画を３人共有）すれば、道路位置の指定を許可する、と県（＝収用の事業者でもある）に言われています。 税法に従って３人共有の土地として、譲渡すれば宅建法に抵触する。従って、県が言うには、１区画分しか代替提供の証明はしない（これがなければ控除が受けられない）らしい。宅建法に従って、分筆登記し、（そうすれば道路位置指定の許可を受けることができる）、今回の立退き者に対して１回しか売っていないことになるので、宅建法には触れない、ただし国税局の言うように1500万円の控除は全く受けられない、しかも分筆登記がややこしくなり、費用もかかりそう。ここだけを取り上げて考えれば、すべてを３人共有にしておけばよいということになりそうだが、そもそも、「収用の人に売ることが、業を行う」ということに値するのか？という疑問がわき、私たち３人とも、全く納得ができません。県の宅建法係りに直接尋ねても、「宅建法違反、無免許のものが複数回売買すれば、刑法に触れ、警察が動きます」と言われました。県の収用事業担当者は県に言われていることに従っているだけ、と言って、「どこがどう宅建法に触れるのか？」と言うことに答えてくれません。ある税務署の人に今の状況を説明すると、「私があなたの立場であってもそれは納得できないな、同じ県の中で、ある部門では土地を提供してください、と言っておきながら、別の部門では、宅建法違反だ、というのはおかしい、『それは県の内部で調整してから、私のところに土地を提供してほしい』と私なら言うね」と言ってくださいました。 税法の方は、収用の人を相手に、１年間に何区画譲渡しても合わせて譲渡額から1500万円からはみ出す分は２割の税金がかかるということで、よくわかります。譲渡する際の、名義人が相続時と同じでなければならないことも納得できました。 どう考えても宅建法の方は納得ができないのです、どうかよろしくお願いいたします。
お礼
ご丁寧な回答をありがとうございました。 やはり何度考えても、こちらとしては県が仲介人の役割をして三者契約をするとしか思えないので、宅建法に触れると言われることに納得できません。 これ以上、県の用地担当課や宅建係に訴えても、（こちらが素人だということもあってか）頭ごなしに法に抵触と言われるだけなので、intheforestさんのおっしゃるように、県より上の方へ相談するしかないと思っています。本当にありがとうございました。