宅建業法について

質問

一般の人（宅建業者以外）が　自己の所有している土地を分筆して、区画を区切り、宅建業者と一区画づつ売買契約書（買主の地位の譲渡をする特約付き）を交わし、その宅建業者はさらなる買主を探して、買主の地位の譲渡契約を結ぶのは、どこか違法でしょうか。その土地を広告する際は、売主であっていますか。

回答No.1

oyazi2008

違法ではありません。別に1区画づつの必要もありません。
あくまで、所有者→売買・業者→売買・購入者　という図式でしょう？
広告も業者が売主で差し支えありません。業法上の「自己の所有に属しない物件の売買」に関する諸々の制限は出ますので、熟読してください。
実務上で言えば、購入者への売買時には「つながりの契約書」の写しが必要です。これは所有者と業者が売買した契約書の写しです。金額欄などは消した物で構いません。売主だという証拠です。買主のローンでも必要になります。
最終的な登記ですが、中間省略は取り扱う司法書士が限られ、スムーズには行かない可能性はあります。買主の銀行が承諾しない場合もありますので、同時で構いませんが残金受領時に、所有者から業者、買主へと所有権移転をするので当然に登記費用がかかります。また中間省略しても登記しても取得税は課税されます（これは購入者が住宅建築の際還付されすが）
本当に買取する？という実態ではなく、多区画を不特定多数に販売するという事実から業法上の制限でそう考えているのだと思いますが、5区画程度で、道路の築造は無い（位置指定など作らないぶつ切り）や開発行為にかからない場合。また元々所有していた土地（再販目的でない）。他に所有者がそのような不動産を販売する予定も無いならば、仲介でもお咎めはありませんよ。あくまで経験上の話ですが・・
地域性がわかりませんが、現在ネットなどでも消費者が得られる情報は莫大です。一番肝心なのは、買主に不安を与えない事です。登記名義人と売主が違うという事を不安に思わせずに説明できないと、物件に力が無い限り、不安になりなかなか進まなくなります。
売買済みの新の所有者と登記上の所有者が違うという1点は、簡単に、安心できる説明を心がけてください。但し、現在所有者の担保件の設定が無いことが条件ですね。これがあっての売主の立場での売買はやめたほうが無難です。
業者さんからの質問？と回答しましたが違えばすみません。

お礼

詳しいご回答をいただき、ありがとうございました。
私、個人で宅建業を営みだした、新人なもので判らないことだらけで、助かりました。

また、質問をしたときにも、助けていただければ、幸いです。