マンション売却

質問

築７年マンションの売却活動中です。２ヶ月目になりましたが、成約ならずで悩みどころです。駅前２分、郊外なので環境もいいところではあります。価格が相場なのですが（これ以上下げるのも・・）しかし競争物件も多いのです。内覧を１０人受けましたが、気のなさそうな人ばかり・・。断る理由も、予算が無理とのこと。綺麗な家ですねぇ～とお褒めは頂くのですが（決め手にならない？）仲介業者の方も熱心にセールスしないのですね。（うち以外にも顧客がいるので仕方ないのですけど）だらだらと時間が過ぎていくような感じです。

最近仲介業者の方からオープンハウスにしてみては？と言われましたが、初め契約するときに販売計画をお聞きしたら、「オープンハウスは客が集まらず、その後も販売活動（ちらしなど）をすれば売れ残り感が強く残るからなぁ。」と乗り気ではなかったのに、今更？という気がしてなりません。それに初めに言われてたような事態になれば良くない効果ですよね？

オープンハウスにされて売却活動された方、他どのように売主が工夫された点など御意見いただければうれしいです。

回答No.4

noname#17334 · ベストアンサー

＞築７年マンションの売却活動中です。

お疲れさまです。
私は、不動産売却経験は３件（別に仲介業者ではありません）あります。ことに築浅でも
郊外物件は、なかなか売れませんねぇ。
売れないと思わずに、買える人が見つからないと思うといいです。
私鉄沿線、徒歩８分築１２年
これは、専属専任媒介で４ヶ月、あと業者を変えて一般媒介で６ヶ月間の休みも入れて
一年近くかかりましたですね。
でも売れました。おまけに買い叩かれました（；；）
最初４６８０万で売り出して（郊外とはいえ、人気沿線の広い物件です）４４８０万で一旦打ち切り、４４８０で復活し
４２８０まで下げ、最後は４０００万円ポッキリ
えーーい、バナナの叩き売りだぜまったっく。

＞２ヶ月目になりましたが、成約ならずで悩みどころです。
おそらく、新築のマンションへの買い替えですね。停止条件付契約で、２ヶ月。ここでさらに売り出し金額を
さげ、あと２ヶ月やるか、買い替え白紙撤回か。そういう局面かもしれませんね。
私は、４ヶ月やって、買い替えは一旦やめました。だって、専任媒介だとどうしても地元に強い他者が客を
つれてくるケースが多いのがわかって、そちらに乗り換えたほうが早そうな気がしたからです。

＞駅前２分、郊外なので環境もいいところではあります。
首都圏ならば、今郊外は申し訳ないけど、安い新築が目白押しで、バス便の中古マンションが捨て値
で売りに出ているので、その間に入った中古は、住宅設備の貧弱さ、価格の中途半端さで
相当厳しい見方をされてしまいます。
「この値段出せばねぇ　都内の築１８年でもうちょっと狭いけどいい場所買えそうだし。今後の
　値下がりは郊外の方が大きいとしたら都心の築１８年買って１０年住む方が得かも・・」
　なんていう考えで見てます。
「あるいは、あと５００万、あと一駅ずらせば新築買えるよね・・」とか、買えなくても２年後は
さらに新築が下がりそう・・みたいな儚い期待もありますから

要するに、この場所ならでは・・・という買いたい客が必ずいるわけで、それを見つけるまでは
あきらめない・・そういう姿勢が大事です。
郊外というのは、実は親の実家（戸建て）がすぐ近くにあるから、ここでないと困る・・とか
この小学校の校区がいじめがなくていい　　とか
〇〇電気研究所には、この場所が一番通勤に便利・・とか
とにかく地場の特殊ニーズをつかむしかないです。必ず客はいます。

＞価格が相場なのですが（これ以上下げるのも・・）しかし競争物件も多いのです。
やはり、優位性を何か示してあげないとお客さんも買ってくれません。
(1)東南角部屋
(2)高層階で見晴らしがいい
(3)低層階だが緑が豊富
(4)中住戸だが、田の字ではない（センターイン）
(5)駐車場空きあり（当然ですね）
(6)クロス全面張替え済み

それが、なければ他の競合と比較して価格を下げるしかないです。

＞内覧を１０人受けましたが、気のなさそうな人ばかり・・。
そうなんです。近所の暇な主婦とか様子見なんですね。買う意思あるけど研究中という
皆さん。だって郊外ってもともと賃貸の方が少なくて社宅とかの人が多くて
当面困ってないような人が見に来ますから困り者。

＞断る理由も、予算が無理とのこと。
郊外の賃貸の住人は基本的に、郊外のバス便の中古を考えています。あるいは高級な賃貸の
人は都心回帰をねらっています。

＞綺麗な家ですねぇ～とお褒めは頂くのですが（決め手にならない？）仲介業者の方も熱心に
＞セールスしないのですね。（うち以外にも顧客がいるので仕方ないのですけど）
それは違います。３軒（郊外の自宅　再婚相手の持家　田舎の貸家）売ってわかったのは
優秀な仲介の担当ほど、熱心なセールストークはしません。

それと、できたら、居抜きはやめて、一旦どこかへ転居されて内装をやりかえて空で売った
ほうが売れます。
というのは、家主に会わないほうが買いやすい。そういう気がします。
誰でも、家具や、丁度が自分の趣味にあわなかったり売主が自分より若かったりすると
なにかといい印象持ちませんから
ニュートラルにして「モノ」としてみせたほうが，買いやすい。

実は２回目の不動産売却は、物件を買ってから売りに出したのですね。
さいわいローンが大目に組めたので、先に買って引っ越し、内装をやり変えて、ハウスクリーニング
を完璧にかけて、売りに出して、１ヶ月で値引きナシで売り切り。
とにかく、周囲が買い替えでムリ目な値付けで着ているので、楽でしたね。
都内で人気エリアでもあったのですが、築年数が古いにも関わらずよく売れました。
郊外の物件も、一旦引っ越して空にしてからのほうが反応はよかったです。

＞だらだらと時間が過ぎていくような感じです。
２ヶ月で音を上げたらだめです（＾＾）
もともと値を上げることはできないですし。

＞最近仲介業者の方からオープンハウスにしてみては？と言われましたが、
それもやったほうがいいです。
チラシを撒いても、限度はあります。オープンハウスなら人が来やすい。

＞初め契約するときに販売計画をお聞きしたら、「オープンハウスは客が集まらず、
＞その後も販売活動（ちらしなど）をすれば売れ残り感が強く残るからなぁ。」と
＞乗り気ではなかったのに、

チラシは撒かないと客はきません。都心部の中古なら広域に集客できますが
郊外だと、ネットの集客も沿線にかぎられます。ですからチラシ命ですし
オープンハウスもやらないよりやったほうがいいです。
というか、最初は、仲介も自社ネットワークで、両手（売主　買主）を狙いますから
レインズ（業者ネット）に乗せるものの、専任媒介でも自社の紹介で客付け
したがります。
そのうちあきらめてくれば、他社も受け入れるという感じ。

そういうこともあって、私は選任媒介をやめて一般で売りました。
最初は、３社に競わせて一番やるきのあるところに優先的にオープンハウス
やらせたり、最初レインズに乗せずに自社で頑張らせたりとか買主探索に
力を注がせたのです。

今の時期、頭金のない新築の買えない人が築浅中古をねらっています。
ですから、そういう顧客がどこからこのエリアに来るのかそこを見極めないと
いけません。郊外はやはり、地元
都心は、周辺もあるし他の区もあります。

＞今更？という気がしてなりません。それに初めに言われてたような
＞事態になれば良くない効果ですよね？

手を変えるのなら、引越しで空き家にする。勇気はいりますが効果も大きいです。
それと思い切って値下げする決断がつきます。
申し訳ないけど２００万くらい、放っておいても下落します。駅近が売りなら
駅７分の競合と価格そろえればすぐ売れます。

＞オープンハウスにされて売却活動された方、他どのように売主が工夫された点など

売主は姿を見せず　住まいは食い物と同じで、人格が見えないほうがいいです。
おばあちゃんの手作りの蓬団子なら、作り手の姿が見えたほうがいいですが
売主の生活臭や人格は見えないほうがいいです。
よく、調度や照明器具を並べて、使い勝手を示したがる人がいますが、じゃまでしかない。
私も今も、よく築浅の物件の見学にいきますが、家主がいると興ざめで観察もそこそこ
に出てきます。

＞御意見いただければうれしいです。
買い替えだとしたら、ぎりぎりまで粘りましょう。買い替えの仲介は、仲介のほうもデベ
ロッパーからの紹介なので、ダメ元という意識があります。
ローンの残債がらみでリミットが高いとか期限に余裕がないと，どうせだめだろうという
意識が担当に芽生えやすいです。
ギリギリまで値段頑張りましょう。今下げても郊外なら早く売って得という事態もあります。

お礼

貴重な体験談を交えての御回答、大変恐縮しております。有り難うございました。
居抜き・・そうですね。実は転居先は決まっているので粘れない事はないのですが、不動産は生ものだ！という感覚が強くかなり焦ってしまっておりました。

地場の特殊ニーズをつかむしかないです＞確かに首都圏から郊外へ・・は考えにくいですものね。
必ず客はいます＞力強い言葉で、励まされました！

近所の暇な主婦とか様子見なんですね。買う意思あるけど研究中という皆さん＞確かに・・今後の参考に・・なのでしょうね。余計落ち込み度を増しますね。（笑）

仲介業者のほうから、現状維持で明渡してください、と言われたのですが、居住中に定期的に壁紙を張りかえたりしてましたので程ほど綺麗な方です。ただ買主の好みもあるでしょうし下手にリホームしないほうがいいと言われたのです。で、こちらもリホーム代としての値引きは考えています。その点を販売時アピールした方がよいものなのでしょうか？

回答No.6

noname#17334

＞こちらもリホーム代としての値引きは考えています。その点を販売時アピールし
＞た方がよいものなのでしょうか？

築７年ですから、フローリングは問題ないですし、水周りも建具もＯＫ
エアコンもキッチン周りも完璧でしょう
費用として、クロス張替え３０万～４０万円　キッチン・浴槽・サッシの
ハウスクリーニング　フローリングのワックス剥がしワックスがけ
２０万円
合計で６０万円もあれば充分でしょう。

値引きしますとアピールしなくていいです。それと、お客様対応はできたら
仲介業者さんにまかせて、そばで見てるかいないほうがいいです。
見学者も、家主にじろじろ見られたくはないです。

値引きの意思を示すには
３５８０万円とか２９８０万円とか　端数の数字を入れます。
８０万円は引いてもいいですというポーズです。お客も端数をとってくれと
言ってきますから。

お礼

御回答有り難うございます。現在の価格にも端数を付けています！（笑）値引きの意思表示している意味もあるんですね。こちらから提示しなくてよいと分かりました。

売主としての対応の仕方もよく分かりました。有り難うございました。

回答No.5

koala0305

私も以前、住んでいたマンションを売った経験があります。実は２つ目のマンションも売りに出したのですが、これは賃貸でまわしたほうが得と分かったので今でも持ってます。

郊外の築7年の物件を購入する人は通常、そんなに経済的余裕はないと思います。買ってリフォームするほうがよいといっても資金が必要です。最初からリフォームしてある物件ならリフォーム費用も住宅購入資金に含まれますから安い金利で容易にローンを組めます。

前の回答者さんもおっしゃってるように、家をあけてそのまますぐに入れるような形にするほうが買い手はつきやすいです。築7年なら住んでいる人は気にならなくても他人から見たらやはり新築同様とはいかないでしょう。壁紙ぐらいは張り替えて、土日ごとにオープンハウスをして一ヶ月しても売れないようなら、やはり価格が高いということでしょう。

長い間かけて希望通りの価格で売れるということは、滅多にないそうです。結局、少しずつ値段を下げていくことになります。相場といわれている価格より5～10%安くなくては実際には売れないと私は思っています。

お礼

御回答有り難うございました。いろいろアドバイス頂いて今後の売却活動の方向性が分かったような気がします。
家をあけてそのまますぐに入れるような形にしてという意見も参考になりました。こちらは実行できそうですので、試してみたいと思います。

回答No.3

nachiguro

１です。

ちょっと話は異なりますが、このようなブログがありました。
http://madamk.livedoor.biz/archives/8794400.html

またこの様な記事もありました。
http://www.wendy-net.com/faq/09/n-055.html

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200504230158.html

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%C0%EC%C7%A4%C7%DE%B2%F0%B7%C0%CC%F3

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%C0%EC%C2%B0%C0%EC%C7%A4%C7%DE%B2%F0%B7%C0%CC%F3

ゴメンなさい
一般媒介のオープンハウスは私には判りません。
すいません。

お礼

御回答有り難うございます。たくさんのサイトの紹介して頂き貴重なお時間を割いて返答頂き感謝いたします。参考にさせて頂きます。

回答No.2

y-m85

不動産の売却は時期的な問題と相場的な問題があると思います。
時期的な問題とは近隣に類似物件が多い時は必然と売却に時間がかかります。
相場的な問題とは近隣の類似物件より価格が高いと売却に時間がかかります。
早急な売却をお求めならば価格をある程度（例えば１０％～１５％）くらい下げて一発で勝負するのも手かと思います。
一戸建と違ってマンションのオープンハウスは思ったより効果がないと思いますが。

お礼

御回答有り難うございました。早々にお返事があり有り難いです。

家の場合、近隣に類似物件が多く、相場と同等な訳ですから時間が掛かるようですね。
やはりオープンハウスには効果はなさそうなので、この方法は止めておこうかと思います。

販売価格の改定ですが、一度１ヶ月目に行いました。
多分初めの提示価格が、需要の相場より少し高めだったのでしょう。ただ今の価格も相場並でお得な価格でもないと思います。予算上端数の値下げはありかと思いますが、これ以上は・・というところです。

売り急ぎではないのですが、売却に時間が掛かるのも問題ですよね。

回答No.1

nachiguro

こんにちは　元管理会社の者ですが

確かにオープンハウスにするとその傾向は強いですね。
かといって専任媒介にするのはどうでしょうか？マージンの問題はあるかもしれませんが…

もし可能なのであれば、一度リセットして3ヵ月後あたりに別の業者に変更する若しくは続行するなら担当者を変更してもらうなどして、再トライするのも一つの方法だと思いますけど…

お礼

御回答頂き有り難うございます。媒介形態の変更も考慮してみようかと思います。専任媒介の継続に焦りを感じはじめていますから・・。

もう一つ疑問があるのですが、例えば一般媒介でオープンハウスにすると・・一つの業者の方にその日一日依託になるのでしょうか？そうしましたら他の業者の顧客が内覧出来ないということですよね？