住宅ローンの融資について。

質問

現在持ち家を売却し新たに別の家を購入しようと思っているのですが、担当の不動産屋に「売るのが先決」と言われ、今売りに出していて今回買い手が決まりそうなのですが、まだ自分達が住む所が決まっていません。今なんとなくいいなあと思う物件はあるのですがまだ、はっきりとは決めていないのですが（まだいろんな物件みたいから）、この担当の不動産屋がはやく銀行に融資が通るかどうか、だしんしろとうるさいのですが・・・。この不動産やが言うには、「家を売却する時に同時に今度自分達が住む家のローンを銀行にだしんした方が借りやすいから。」という事ですが本当なのでしょうか？当初この不動産屋は「売るのが先決だから買い手が決まった時に、もし自分達の住む所が決まってなかったら少しの間賃貸でもいいですか？」って聞いてきたぐらいで、一言も同時進行しないとお金は借りずらいなど言っていなかったのに、なぜ今になってこの様なことを言ってきたのでしょうか？本当に売却と同時に新しい家を購入しないと銀行で融資してもらいずらいのでしょうか？

回答No.3

sinobu_wednesday · ベストアンサー

> 仮に「はいできます」と言えば貸して頂けるのでしょうか？

確実なことは言えませんが、必ずしも無碍に断られることもないように思います。本当に無謀な申し込みだった場合は、そのような問い合わせもなく「ダメです」の一言の元に断られるでしょうから。
ただ、「○○円での売却は確実」というラインと比べて、住宅ローン＋車のローン＋カードローンの残債の金額は実際のところどうなのでしょうか？それが本当に完済可能な見込みが高い場合はOKだと思うのですが、完済が難しい場合（住宅がそれほど高く売れない可能性が高い場合）は、最悪の場合、住み替え失敗という可能性もあります（後述します）。軽々しく「はいできます」と言って後で痛い目に遭うことのないよう、良くお考えの上で返答されると良いでしょう。

> この場合、同時進行（売却・購入）になるのですが、売却が決まった場合いつ頃売却したお金が入ってくるのでしょうか？

買い主の住宅ローンの審査が通った後、決済の日にちが決められます。その日に、買い主の住宅ローンの実行→買い主の口座から質問者さんへの売買代金の振り込み→質問者さんの住宅ローンの一括返済手続き→抵当権抹消→不動産登記手続きのすべてが連続して行われます。もちろん関係者（質問者さん（売り手）、買い手、不動産屋、双方の銀行の融資担当者、行政書士）が全員集まらないといけませんので、全員の都合の良い日付を調整して決済の日にちが決まることになります。
決済の日付が質問者さんにとっては不動産の権利の喪失日になりますので、その日に鍵を渡すことになるのが普通ですが、その時点でまだ鍵を渡せる状態にない（新居への転居が済んでいない）場合は、双方の同意をもって鍵を渡す日までの間は買い手から質問者さんが借りているという状態にできる場合も考えられます。その間の家賃などは別途、買い手と質問者さんで相談することになるでしょう。

> また購入する方の銀行Ａは残債整理してから購入のお金が支払われる形になるのでしょうか？

ちょっとご質問の意図が分からなかったのですが…。一般的に言って、不動産購入の時の流れは以下の通りになります。

(1)不動産仮契約（ない場合もある）
(2)住宅ローン仮審査申し込み
　→仮審査OK
(3)不動産売買契約（本契約）
(4)住宅ローン本申し込み
　→本審査OK
(5)金銭消費貸借契約
　→不動産登記実施
(6)物件引き渡し

(1)は、不動産を購入する意思を告げて、必要に応じて不動産屋に手付け金を払うことになります。これによって他の購入希望者の契約進行を阻止することが最大の目的です。

(2)は、銀行（金融機関）に対し、住宅ローンの仮審査を申し込みます。この時点では、OKの場合でも融資実行ではなく、単に審査のみ行われることになります。

仮審査がOKであれば、(3)として不動産屋と不動産売買契約を結びます。これは売買金額に応じて印紙を貼り、実印を押すことになる正式な契約です。この時点では、住宅ローン特約といって、その後の住宅ローン本審査でNGになった場合に限り、それまでの手付け金の返却を含め、売買契約を白紙に戻せる条項が付きます。

(4)は、金融機関への住宅ローンの融資の本申し込みです。本申し込みは不動産売買契約の後になることに注意してください。通常、仮審査がOKであれば本審査がNGになることはないと言われています。

本審査がOKであれば、(5)として、金融機関との間に金銭消費貸借契約書を交わすことになります。この契約書が交わされると、その時点で債務者（つまり借りた側）の口座に融資金が一括して振り込まれます。通常はその場に不動産屋（中古物件の場合は売り主）が同席しており、口座に振り込まれた購入資金は右から左へと売り主へ振り込まれていきます。また、同時に行政書士なども同席し、登記を実行することになります（登記が実行されていないと抵当権設定ができないため）。新居が新築の場合や、新居が中古だが既に空き屋の場合は、この日に鍵の受け渡し(6)まで済まされます。

上記の例でもおわかりかと思いますが、基本的には不動産売買の場合は、決済日＝融資実行日＝登記実行日、になります。よって、最もスムーズな例を挙げるとすれば、

a. 旧居の不動産売買契約締結（旧居の売却金額確定）
↓
b. 住宅ローンの仮審査（上記の(2)）
↓
c. 新居の不動産売買契約締結（上記の(3)）
↓
d. 旧居の決済日（この日に旧居の残債が一括返済される）
↓
↓（この後、しばらくは旧居を旧居の買い主から借りている状態）
↓
e. 車のローン、カードローンの完済
↓
f. 新居のローン審査（上記の(4)）
↓
g. 新居の決済日（上記の(5)）
↓
h. 新居の鍵を受け取り
↓
i. 新居への転居
↓
j. 旧居の鍵引き渡し

もっとも、この理想のシナリオ通りに契約が進むことは稀でしょう。質問者さんの旧居を買ってもらう方にも都合があるでしょうし、「すぐに鍵を引き渡してくれるのでなければ買わない」という方しか見つからない場合もあります。よって、この理想のシナリオからどの程度ブレが出るか（ブレを許容できるか）が住み替えの難しいところだと言えます。

なお、一番最初に書きましたが、住宅が見込んだ金額で売れず、残債が残ってしまった場合、最悪の場合は審査NG→住み替え失敗の可能性があります。その場合、同時並行で不動産売却の方を進めていると、違約金を払ってそちらの取引を中止するか、敷金礼金を払って賃貸へ逃げないといけないなどの踏んだり蹴ったりパターンが考えられます。時間が限られた不動産売却は、想定していた金額での売却ができずに大幅に値下げせざるを得ないケースも考えられますので、「このくらいならこの不動産は売れる」というラインを冷徹に見極めて、ローン残債と比較することは非常に重要になります。
よって、あまりタイトな計画を立てることなく、「この金額でしか買い手が見つからなくても○○という作戦に変更できる」というような、ルーズな（ある意味で柔軟な）作戦をお考えになった方が良いことは言うまでもありません。

既に不動産屋が銀行に話を持ち込んだということですので、可能ならその銀行の担当者と直接話し合った上で、作戦を検討されると良いと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。大変参考になりました。今購入希望の方が購入して頂ければ、住宅ローンの残債の他に、車等の残債も支払う事は出来ます。本当に親切なアドバイスありがとうございました。もう少し勉強してみます！

回答No.2

sinobu_wednesday

すみません、少し質問のご趣旨を勘違いしていました。質問者さんは「まず今の物件を売却」→「しばらくは賃貸で暮らすことも覚悟」→「残債を整理してから改めて新居を購入」という流れにするつもりだったのが、不動産屋からは当初は「先に今の物件を売却、その後に新居を購入」と勧められたのにもかかわらず、今となって「売却が決まる前に新居のローンの審査を済ませてしまえ」と言われたということですね。

#1でも書きましたが、今の住居の売却が決まる前の新居のローン審査はかなり厳しいことが予想されます。カードローンや車のローンの明細はもちろん提出を求められるでしょうし、その上に現在の住宅ローンも「その他借金」扱いで審査申込書に記載することになりますから、それらの借金を全部背負った状態での審査となり、非常に厳しいです。もちろん、担当者はある程度の手心を加えてくれる可能性がありますが（厳密に審査しては住宅の買い換えができない人が続出しかねないため）、それにしてもまっさらな状態での新居のローン申し込みよりはかなり辛い状況となるでしょう。

ですが、購入希望の物件価格や現在のローン残債に比べ収入に余裕がある場合は、恐れずに審査申し込みを出してみるというのも一つの手です。審査申し込みを繰り返すことはあまり良いことではないのですが（何度も審査をさせると、信用情報にそれらの記録が残りますから、後になって他の金融機関の人に「この人はこんなにローンの審査が入っている、余程信用がないのだろうか」と疑われかねない）、一度や二度であれば問題はありません。とりあえず審査を申し込んでみて、「カードローンが完済できれば大丈夫です」「車のローンを先に返せませんか？」などと銀行からのアドバイスが聞ければ、それはそれで方針を固めるのに役立つでしょう。
私も過去に不動産を売却した際、一時的にダブルローンを背負ったことがありますが（旧居の売却が遅れたため、新居の契約・ローン審査に前の住宅ローンを背負ったまま臨まなくてはならなかった）、「信販系カードを解約してください」などいくつかの条件を出されましたがローンの審査は無事に通りました。お陰でスムーズに買い換えが出来たものと思います。

購入希望の物件価格や現在の住宅ローン残債に比して収入に不安がある場合は、やはり原則から言って先に今のローンを完済し、その後に新しいローンを組むのが王道ですので、不動産屋の無責任な言動には惑わされず、まずは今の物件を売却することを前提にした方がよいでしょう。理想は、現在の物件の売却が決まった後、引き渡しまでの間に新居の住宅ローン手続きと登記などの手続きが完了することです。質問者さんの物件を購入する方も、不動産売買契約締結後に住宅ローンを組むために数週間の時間が必要な訳ですから（キャッシュで買いたいという客の場合は少々困るのですが…）、その数週間のタイムラグに合わせて質問者さんも新居を購入するというのがベスト、ということになります。それが可能であれば、繋ぎの賃貸などに余計なお金（敷金・礼金・引っ越し費用など）を払わずに済みます。

後はケースバイケースだと思いますので、不安なことがあれば訊いてください。

お礼

貴重な回答ありがとうございます。とてもではないですが収入に余裕がある訳ではないので審査申し込むことは無理です。担当の不動産屋が1社Ａ銀行（仮名）に審査申し込んだ様ですが、やはり他のローンの事言われ「家を売却した残りのお金で、車や他のローン返済すること出来ますか？」と聞かれたそうです。仮に「はいできます」と言えば貸して頂けるのでしょうか？この場合、同時進行（売却・購入）になるのですが、売却が決まった場合いつ頃売却したお金が入ってくるのでしょうか？出来れば賃貸など余計な出費はしたくないですが売却のお金が入ってくるタイミングにもよりますよね。売却したお金で現在の住宅ローン・車・カードローンを返済しなくてはならないので・・・。また購入する方の銀行Ａは残債整理してから購入のお金が支払われる形になるのでしょうか？何度もすみませんが宜しくお願い致します。

回答No.1

sinobu_wednesday

今の家の住宅ローンが残っているという前提でお話をすると、前の家が売れる前に次の家の住宅ローンを組むことは難しい場合があります。例えば年収500万円と仮定すると、その人の融資限界額は、年間返済額が150～175万円程度のラインになります。今の家のローンが毎月10万円と仮定すると、年間返済額は120万円ですから、新しい家のローンで借りられるお金はせいぜい年間返済額が50万円くらいに過ぎず、これでは35年で借りても900万円に過ぎません（審査金利を4%として計算）。もしマイナスの要素があれば（年収がより少ない、勤続年数が短い、車のローンやカードローンの借り入れがあるなど）、さらにこれよりも条件は悪化し、事実上、住宅ローンを組むことはできないと言うことになるものと思います。

問題は「今のローンを払いながら次のローンを払うだけの資力がこの人にあるかどうか」で審査されるということですね。銀行にとっては、近い将来に旧の物件を売る（旧の住宅ローンがなくなる）ということは未確定のことであって、それを前提に借り入れ可能額めいっぱいまで新の物件に融資してくれるということはありません。ダブルローンの状態であっても返済が可能かどうかという観点で審査されるということに注意してください。
ですので、今の家を売る契約をしてから（その売却金で旧の住宅ローンを完済してしまってから）新の住宅ローンの審査を受ける方が借りやすいケースは存在します。

今の家が既に住宅ローン完済であれば、今の家を先に売る必要性はありません。銀行からしても、他に不動産を持っていることが審査に悪影響を及ぼすことは全くないものと思います。

補足

現在住宅ローンは残っている状態です。また最近、車を購入致しました。カードローンも少しあります。なので私的には今の家を売却後、家の残債と車等のローンを返済後、新しい家のローンの審査を受けようと考えていたのですが。（売却後その間は賃貸でも）担当の不動産屋は私に他にローンがある事もわかっています。担当の不動産屋が言うには、カードローンや車のローンの明細を一緒に付けて銀行に出して貰えればいいといっていました。やはりまだはっきりと売却の契約も決まっていない状態では難しいですよね。