表参道の中古マンションの値段

質問

こんにちは。

表参道徒歩10分のデザイナーズ物件の購入を検討しています。築4年50平米5,000万円ディンクス向け物件です。

新築時価格が約5,100万円だったらしく、4年でたった100万円しか値落ちしていません。私としては、マンションというのは新築時に買った瞬間に、大幅に安くなるものと思っておりましたので、どうしても割高に感じてしまいます。

確かに利回りの観点から見ると、無茶苦茶割高というわけではないのですが、これなら新築の方がましという気持ちになってしまいます。不動産屋氏によると、このあたりでは築浅中古の場合、逆に新築より値段が高い場合もあるから、安くなっているだけましだとの事。しかしバブルでもないのに、時代錯誤な言い分のような気もしますし、結局10年後にはそれ相応の値段になっているでしょうし。。。

場所と物件自体は気に入っていますが、みなさんは、この物件の値段について、どうお考えになりますか。ちなみに10年後くらいには売却するつもりです。

よろしくお願いします。

回答No.1

noname#39684 · ベストアンサー

■東京都区内のよい立地の物件は築５年くらいまではほとんど値段が下がらないものが珍しくありません。不動産屋の意見は正しいです。

■誤解されている点があります。不動産物件も商品と同じですので、購入希望者が多ければ値段は高くなります。その時点で、中古でもその値段で買うという人がいるから、その値段になっているだけのことなのです。立地の良い物件は絶対数が少ないので購入希望者が多いのです。

■都心の物件は地価が安くなったＵターン現象で人気が出てきていますから、4-5年前よりも相場が高くなっているのです。ですから、価格の下がりが少なくなっています。じゃあ、新築のほうが安いから、といって今その物件と同様なものが5100万円で売っているかというと売っていません。6000万円とかの値段になるでしょう。

■不動産屋の言い分は時代錯誤ではなく、不動産取引の最先端の状況です。時代に少し遅れているのはあなたです。

■では10年後にはその物件はどうなっているか。もちろん値段は下がっているでしょう。「じゃあ、なぜ今高いの？」というと、今、その値段で築５年未満の物件を欲しがっている人が多いからです。

■東京都区内の特にＤＩＮＫＳ向けの物件は回転が早いのです。５年くらいまでは値段が下がらず、７－８年から急激に値が下がります。というのは、全体から見るとＤＩＮＫＳ状態で10年以上も過ごす人は少数ですので多数の人が「10年くらいで売ろう」と考えているのです。ですから築10年以後のＤＩＮＫＳ向け物件は数が多いとともに、10年前では時代遅れの仕様ですので値段はたたかれます。

■後５年して、（もしあったら）多少安くなったその物件を買うのもよいでしょう。５年後の築５年の物件（今新築の物件）は5000万円よりも高いでしょうね。

お礼

ご回答ありがとうございました。

なるほど、その物件の新築時との比較ではなく、今現在の新築物件との比較が必要ということですね。

結論としては、都心部では新築購入→10年後売却か、築10年購入→10年後売却が良さそうですね。
築5～7年購入→10年後売却が一番損ですね。

回答No.2

noname#17334

>表参道徒歩10分のデザイナーズ物件の購入を検討しています。築4年50平米5,000万円ディンクス向け物件です。

徒歩１０分というのが微妙ですよね。表参道は、駅の出口が四方に延びていますから、神宮前３～５丁目、南青山６丁目　西麻布２丁目
たりまで範囲にはいります。
表参道徒歩７分なら、迷わず買いですけど。
十分だと、売却の際の競合物件が多そうな気がします。実際、都心部の徒歩７分と１０分では、交差点の信号待ちがひとつ
違ってきたりして、初めて歩く人には差が大きくかんじられるものです。
それと、老婆心ながら、日常の買い物はしんどいですよ。紀伊国屋で高い野菜買わないといけません。

＞新築時価格が約5,100万円だったらしく、4年でたった100万円しか値落ちしていません。

それは、この地区の地価が落ちないからでしょう。

＞私としては、マンションというのは新築時に買った瞬間に、大幅に安くなるものと思っておりましたので、

それは地域によります。郊外と住宅のパイパー一等地の南青山ではまったく状況がことなります。

＞どうしても割高に感じてしまいます。
というか、実際問題　５０平米って１５坪
５０００万円なら坪単価　333万円。それって、麻布あたりのタワーマンションの新築価格に等しいです。

＞確かに利回りの観点から見ると、無茶苦茶割高というわけではないのですが、

さすが、御専門ですね。そうです。賃貸に出せば坪あたり、１．７万円～２．０万円のエリアですから。
ただし、ここでも徒歩１０分は大きなハンデですよ。徒歩７分が１．８万で貸したら徒歩１０分は１．７万で
貸すしかないです。
デザイナーマンションというのは、塗装と打ち放しのノンディテールの店舗建築みたいなものですから
内装は１０年も持たないケースもあります。

＞これなら新築の方がましという気持ちになってしまいます。
私も同感です。ただし、新築の大規模なものが、このエリアに立つ可能性は少ないです。高輪あたりで
よければ、今後も出てきそうですが。タワーの都心物件の低層階のほうが、お買い得という気がします。
ただし、５０００万円５０平米だと、大抵は倍率が付いて、ローン条件がいい客か、即金の投資家に
取られます。

＞不動産屋氏によると、このあたりでは築浅中古の場合、逆に新築より値段が高い場合もあるから、
＞安くなっているだけましだとの事。

そうでしょう。今表参道は最も商業的住居的にプレステージの高いエリアです。

＞しかしバブルでもないのに、時代錯誤な言い分のような気もしますし、
土地の希少性で考えてみてください。
これほど、お洒落で、これほどファッション性に満ちた享楽的なところでかつ住宅があるエリアは
他にないです。青山一丁目も外苑前も半分がお墓で半分が都営住宅と運動場なのです。
表参道には、千代田線、半蔵門線、銀座線が乗り入れ、商業と住宅が混在する東京で最も
派手目な宅地なのです。

＞結局10年後にはそれ相応の値段になっているでしょうし。。。
私はそうはおもいませんですね。地価は、都心から上昇し周辺へ波及したわけですが、都心が
急落して、いま周辺部が下げ止まらない。そのタイムラグを読むところに、都心物件買いの
醍醐味があります。都心の中古が仮に坪単価２５０万円まで下がったら、周辺部の中古は
１００万円を切るでしょうね。

＞場所と物件自体は気に入っていますが、みなさんは、この物件の値段について、どうお考えになりますか。

坪単価３３３万円は高いと思います。価格のみならず、５０平米は単身者の広さでしょう。
というか、表参道で５０平米という設定事態，ＤＩＮＫＳをイメージしていないと思うのです。
おそらく１ＬＤＫでも、寝室が７畳弱で、ダブルベッドを置いたら、ドレッサーを置いてせいいっぱいの広さ
ではないですか？
おふたりで空間を住み分けるには、残りのＬＤＫの広さが、ちょっと狭いような気がします。
余計なおせっかいかもしれませんが。

築１８年クラスの中古を４５００万円くらいで買って、リフォームを４００万くらいでやったほうが、値落ちが
少なくて得という気がします。面積も６０～７０m2が買えると思います。

＞ちなみに10年後くらいには売却するつもりです。

５０平米を３０代の１０年間住むのは相当きついです
よ。
奥様の衣類やバッグ、貴兄の書籍だけでも相当の量になります。近くにもう一部屋倉庫を借りる必要が出てきます。

お礼

ご回答ありがとうございます。非常に細かく指摘していただいたので、私おおざっぱに書いたので、多少数字は違っています。厳密には表参道9分、外苑前8分の渋谷区側、坪単価は値引きも含めると、306.5万くらいです。（仲介手数料除く）　売主が急いでいるらしいので、多少の値引きが見込めるそうです。

現実には私、現在はまだ一人者でして、ただ毎月賃貸に家賃を10万も払うのがばからしく、近い将来の結婚も含めて考えると、将来どのようにでも対応でき、かつ下落リスクの少ない物件として、超都心部の1LDKに目をつけました。家にはどうせ寝に帰るだけですし、また、手狭になれば、高収益で賃貸or売却できるのが魅力かなあと。幸いにも、多少の手持ち現金があったもので。

ご指摘の点も含めて、もう一度熟考したいと思います。どうもありがとうございました。