賃借物件が差し押さえられている状態での賃貸借契約の解除について

質問

今回、初めて質問させていただきます。

私は現在、賃貸アパートに約５年住んでおり、
契約満了を待たずに賃貸借契約の解約を考えております。
ただ、現在のアパートの状況がやや複雑なので、どうすれば
確実に解約できるのか悩んでおります。
そこで、皆様のお知恵をお借りしたいのです。

現在の状況を説明いたします。

　(1)入居しているアパートは債権差押物件であり、私の立場は第三債務者である。
　(2)裁判所及び債権者からの指示には確実に従っている。
　(3)債務者兼所有者（大家さん）である人物とは連絡が取れる状態である。
　(4)現在、不動産競売の申し立てがなされている状態ではあるが、大家さんの
話しによると、それと並行して任意売却の話しが進んでいるとの事である。
　(5)賃貸代理人であった不動産屋はその地位を外れてしまっており、現在、
管理人が不在の状態である。

このような状況下において、確実かつ有利な条件で解約できる方法を
ご指導いただければと思います。ポイントは次の通りです。

　(1)契約書に従って解約通知を賃貸人に通知するだけで解約が成立するのか？
　(2)裁判所及び債権者に賃貸借契約を解約したという証明を行うには
　　どうすればよいか？
　(3)敷金は戻ってくるのか？
　(4)敷金が戻ってこない場合、それを条件に現状回復義務を放棄してもらえるか？
　　（５年以上住んでいるため、破損している部分も結構あり、敷金以上の修繕費　　　用が発生する可能性があるため）

皆様、ご指導のほど、よろしくお願いいたします。

回答No.2

PVC · ベストアンサー

(1)契約書に従って解約通知を賃貸人に通知するだけで解約が成立するのか？
債権差押ということで特別のものではないので、一般的で
ない特約とかないなら通常の解約（1ケ月前の申出）で平
気だと思います。

(2)裁判所及び債権者に賃貸借契約を解約したという証明を行うにはどうすればよいか？
必要ないと思います。第三債務者の財産が差し押さえら
れているのではなく、債務者への支払い賃料、すなわち
債務者の財産が差し押さえられているので、賃借人には
負担はないはずです。

(3)敷金は戻ってくるのか？
これは任意のものとなりますが、大家さん＝債務者が差
押の状況ですと、返還する資金力に乏しいと思われます
ので困難になる可能性は高いと思われます。

(4)敷金が戻ってこない場合、それを条件に現状回復義務を放棄してもらえるか？（５年以上住んでいるため、破損している部分も結構あり、敷金以上の修繕費用が発生する可能性があるため）
これも任意ですが、そのように交渉してみてはいかがでしょうか。敷金の返還請求→返還できないなら修繕等の費用と相殺にしてほしいと。競売にしろ任売にしろ売ってしまうのでしたら、大家さんは現在の物件の修繕には関心はないでしょうから。

お礼

アドバイスありがとうございます。
早速、動いてみたいと思います。

回答No.1

6dou_rinne

この場合は、ふつうと同様に１ヶ月以上前に大家に解約通知をすればＯＫです。
もし証明が必要というのであれば内容証明で通知をすればよいかと思います。
敷金ですが、当然返してもらう権利はありますが、大家がそういう状態だとあれこれと理由をつけて返してくれるかどうかは疑問ですので、原状回復なしで交渉してもよいかもしれません。（その辺は交渉尚次第かもしれません。）
なお、任意売却であれば権利義務はそのまま継承されるので大家が代わっても何も変わりません。（強制執行で競売されたりすると違いますが。）

補足

補足です。
(2)裁判所及び債権者に賃貸借契約を解約したという証明を行うには
どうすればよいか？
　　大家さんとは直接会う事もできるので、通知書を手渡しした上で
　　署名捺印してもらう事で、証明とする事はできるのでしょうか？