土地の境界が不明確な場合にすべきこと。公図も変。

質問

義父所有の土地に家を建てる予定です。その土地は現在更地の２筆で１００坪程あります。隣地とは境界でもめていることはありませんが、境界杭がない上に、地積図もありません。また、公図は２筆のうち１筆が他の地番（他人名義）と括弧書きで書かれており線が存在しません。一体どうすればよいのでしょうか。教えて下さい。
(1)このような公図に線を入れるにはどのような手順で手続きをするのですか。また費用、期間はどれ位ですか。
(2)現状のままの公図で銀行から融資を受けることは可能でしょうか。
(3)境界を明確にするにはどのような手順で手続きをするのですか。また費用、期間はどれ位ですか。
(4)そもそも、自分の土地を特定する最も信頼が出来るモノとは何ですか。謄本の面積と公図の形状ならどちらの信頼性が高いのですか。
教えて下さい。

回答No.3

hirunedaisuki · ベストアンサー

こんばんは。

不動産登記法が今年３月に大きく改正されました。実際の手続き方法のうち完全に確定されていない部分が多々あることをご承知おきください。

（１）管轄法務局に対して「地図訂正の申出」を行うことになりますが、それには、古地図の調査・登記簿一元化前の申告書の調査・実測・境界確定・隣接地所有者（含官地）の同意・境界標の設置・地積更正登記申請などが必要になる可能性が高いです。

専門家である土地家屋調査士に依頼すべき事案です。費用と期間は目的地の成り立ちや存する区域によって大きく異なります。個人住宅用の敷地ですので３０～１００万円くらい、期間は１ヶ月～半年くらいでしょうか。

依頼する土地家屋調査士に見積を出してもらいましょう。（見積のために調査が必要ですので見積だけでも費用が発生するかもしれません）

（２）金融機関の考え方・質問者様側事情（保証人や事業の信用度、預貯金額など）により融資可能な場合もあると思いますが、一般的には競売時に不都合があることは明白ですので、融資を受けれない可能性の方が高いのではないでしょうか。

（３）これは（１）と連動しています。

（４）目的地の公図がどの時代に何の目的で作られたかによります。平坦地なのか、山地なのか、「地租改正」「地租改正更正図」「耕地整理」「土地改良」「国土調査」「区画整理」・・

ケースバイケースなのですが、地租改正などにおいては面積は自己申告であったり、畦の扱いが一定でなかったりしますので、「形状」を優先すべき事案の方が多いと思われます。目的地の面積だけで境界を確定することは周辺土地と不均等になる可能性も高いです。

上記には分かりにくい部分も多いと思います。いずれにしても、質問者様の疑問に的確に答えれる信頼できる土地家屋調査士に出会うことが解決への第一歩であることは間違いないと思います。

融資を申し込む金融機関が決まっているのであれば、（２）について相談してみてはいかがでしょうか。その金融機関と信頼関係にある土地家屋調査士を紹介してくれると思います。

参考URL：

http://www.chosashi.or.jp/

お礼

ありがとうございます。
調査士の先生に相談してみます。
競売時に不都合があるから金融機関は受けないのでは、は説得力がとてもありました。
不動産登記法も大きく改正したのですか。法改正ばっかりで嫌になりますね。

回答No.4

Fuu1962

（４）「自分の土地を特定するもっとも信頼が出来るモノ」といえば、やはり現地の杭だと思います。

（３）ですから土地家屋調査士等に相談し隣接者との境界を確認すし、地積測量図を作成する必要があります。
謄本の面積も公図の形状も現地記録したものでしかないし、正しくないという人があれば、それは現地で確認するしかありません。

（２）不詳。地積測量図を見せて現地を案内したらどうか？

（１）むずかしい話。あなたの土地だけがおかしいのであれば、地図訂正という方法もあるが、たぶん周辺一帯の公図が「正しくない」ということが想像できます。
地図訂正は役所がやってくれるはずですので、費用はかかりません。地積測量図とそのデータの提供は必要でしょう。
そういうもんです。

お礼

ありがとうございます。
やっぱり現地の杭ですか。工事などで誤って抜かれるって話は本当なのでしょうか。
周辺一帯の公図が正しくないような状況が見えてきております。当然地積図なんてありません。資金的にいくらかかるのか全く見当もつきません。行政のサポートがあったらな、と思うこのごろです。

回答No.2

yukai4779

１）これは非常にやっかいな状態です。線が存在しないということは、この公図を作成する時点で両者が納得していない為に線が引けなかったと考えます。これに線を引入れるということは、隣地の同意が必要になります。同意なしに線は引けませんし、登記もできません。

３）測量士や土地家屋調査士などに依頼して境界復元という作業を行えばいいのです。費用は２０～３０万前後でしょうか。実質は１週間もあれば可能でしょう。

４）公図でしょう。しかも法１７条地図が最も信頼できるものです。

　ただ、現地と公図の面積や形状が異なる場合も少なくありませんし、復元も必ず同じ場所に境界がくるとは限りません。

お礼

ありがとうございます。
先日隣地の方と話し合いをしました。境界でもめている訳ではないので友好的な場でしたが、やっかいな状態であることは双方確認をしたところです。
調査士の先生に相談することにします。

回答No.1

noname#11466

>(1)このような公図に線を入れるにはどのような手順で手続きをするのですか。また費用、期間はどれ位ですか。

公図に線を入れるのではなく地積測量図を作成します。

>(2)現状のままの公図で銀行から融資を受けることは可能でしょうか。

出来無くはないですが、内容によりなんともいえません。

>(3)境界を明確にするにはどのような手順で手続きをするのですか。また費用、期間はどれ位ですか。

土地家屋調査士に依頼します。法的に認められた唯一の専門家です。費用や期間については事例毎に異なるのでご相談下さい。

>(4)そもそも、自分の土地を特定する最も信頼が出来るモノとは何ですか。謄本の面積と公図の形状ならどちらの信頼性が高いのですか。

なんともいえません。ただ公図の形状は信頼度は低いです。

お礼

ありがとうございます。
調査士の先生に一度相談してみます。
公図の意義が良く分からないのでまた勉強しておきます。