自宅が隣地の境界（公図上）を超えて建ってしまっている場合、ローンは組め

質問

自宅が隣地の境界（公図上）を超えて建ってしまっている場合、ローンは組めないのでしょうか。
・公図より実測の土地の面積が大きく、隣地の境界を越えていた。
・その超えている部分に家が建っている。
・隣地の所有者は既に亡くなっている（今住んでいる、おばあちゃんのお姑さんにあたる）。
・隣地との境界は30年以上前に、お隣さんの了解も得て建てたブロック塀。
以上のような状況が、今回リフォームをするにあたり、自宅の登記もされていなかったので土地家屋調査士に測量をしてもらった際に判明しました。
このような場合、土地、建物を担保にローンは組めないのでしょうか。
（既に、一社からは難しいと断られました）
また、円満に境界を超えた部分の土地を取得する事は可能でしょうか。
（父は、もめたくないと言っているので）
回答よろしくお願いします。

回答No.1

mnb098 · ベストアンサー

見ている図面は公図に間違いありませんか？
公図の境界というのはどうかと。公図はあくまで土地の形状と地番を図面にしてあるだけのもので、必ずしもそのサイズが正しいとはいえません。
１／５００の縮尺なのでペンの先一本でもずれれば、何十センチの差が出ますよ。

公簿面積より大きいのではないでしょうか。土地の実測図と言うのがあります。三角測量をして測点を座標化し実測面積を出しています。
隣地との境界は立会いの元にブロックを建てたとの事。境界の立会い確認の書面があればそこが実際の境界と言う事になります。
境界確認の写真や境界標の設置で証拠を残し、立会い者の署名捺印をします。

建物の軒先どころか外壁がはみだすというのは、２ｍ～３ｍ以上相手の敷地にくいこんでいる状態で、とても立会いで合意した線では無いように思えます。
土地家屋調査士が隣りの敷地も測量して、実測図の境界をはみ出していると言うなら、越境は間違いないでしょう。こちらだけ測ったのなら元からの面積が正しくなかった可能性だってあります。

隣地の名義がすでに亡くなっているお姑さんということは、そのときの相続が完了しておらず、次の世代のご主人も存命でないということですか。
それは２回の相続が未了なので、おばあさんと話しても拉致のあかない話になります。

円満に取得するためには所有者が確定しないと分筆や購入の話を進めたくても出来ないからです。
おばあさんの子供さん（次の相続予定者）は居ないのでしょうか。ゆくゆくは三代の相続手続になるのでこの際きちんとされるように、お話を持って行くことも方法のひとつです。

気になるのは、質問者さんの自宅さえ未登記であるということ。そこらの地区が登記することにあまり関心がないような、比較的田舎なのかなとさえ思えます。
色々と書き込みましたが、いずれにせよ敷地をはみ出した建物は、その所在地が２つの土地になります。
それが他人の土地であれば担保設定できないので、銀行のローンにはそぐわない物件と言う事になります。

お礼

早速の回答ありがとうございます。やはり、ローンも取得も難しいのですね・・・。
耐震補強なども含む少し大掛かりなリフォームをしたかったのですが、再検討が必要になりそうです。

訂正と補足になりますが、
回答者様の仰るとおり、相続、登記なんてあまり関心のない田舎に住んでいます。
ご近所の皆さんは固定資産税を納めているのだから特に相続なんて面倒なもの必要ないとお考えのようです。例外なく、私の父親もその一人で建物の登記は16年前に立て壊した家が登記されていた始末です。
境界については、お互いの土地を道路から直角にした線で区切ったようで亡くなった隣家のおじさん（おばあさんの旦那さん）と私の父親で決めたそうです。

「公簿面積より大きい」に間違いありません（境界でなく筆界でしたでしょうか）。
土地家屋調査士の方は隣地についても測量しているので、こちらの土地が明らかに隣地へはみ出しているそうです。

土地については、相続手続をしてもらえないか相談してみる事にします。
本当にありがとうございました。