分譲マンションに賃貸で住むのに、デメリットはありますか？

質問

こんにちは。
現在、賃貸マンションに住んでいます。
このたび、引越しをすることになり、物件を検討したところ、分譲マンションが格安で出ていたので、そちらにしたいと思います。
物件は・・・・
分譲マンションで築年数が約２０年、
総計１５０戸、
管理費・積立修繕金がそのマンションを購入されている方は月１万６千円なのに賃貸では約半額で管理費が設定されている（調べました）、
定期借家制度の物件ではないが、特約がある可能性はある（まだ仲介業者と話を詰めていないんです）、

借りる私たちにとってはメリットがありますが、例えば、購入の方々とうまくやっていけるのか、すぐに引っ越せと言われるようなことはないのか、などなど、不安があります。
敷金等は何十万か支払うことになるので、できれば５年以上住むことを前提としたいと思っています。

どのようなことでも結構ですので、教えていただければ助かります。
また、仲介業者と話をするときに、どのような点を注意すればいいのかなども、アドバイスいただければうれしいです。
どうぞよろしくお願いします。

回答No.5

noname#65504 · ベストアンサー

デメリットについてのみ記載します。

一般の賃貸契約の場合、その使用法は契約書に準じます。しかし分譲マンションの場合、その部屋の所有者と借り手との間の個人的な契約よりも、マンション全体の取り決めである規約内容の方が優先されます。
規約は入居後でも変更されることがあります。この場合変更された規約と契約内容が異なっても規約を優先して守らなければなりません。この点は分譲マンションの一部を賃貸する場合のデメリットだと思います。

また、規約を変更するような場合、管理組合集会で決議をします。この集会に賃貸人にも影響が出るようなことを決める場合は、出席して意見をいうことはできますが、投票権はないので、意見を無視されることもあります。

また、一般の賃貸の場合設備機器については、使用法が悪い場合を除き、オーナーの責任になりますが、分譲マンションの場合専有部分の故障によるトラブル（水回りなどの劣化によるもの）はその所有者の責任ですが、賃貸している場合使用者（賃貸人）に管理責任がかかってくることもあると思います。

また、共用部分（床や構造用の壁、外壁、ドア、サッシなども含まれる）の改造（リフォームなど）を行う場合は、オーナーさんの許可だけでは行えず、管理組合の許可（重要な場合は管理組合決議による特別決議）が必要です。管理組合は複数の人間から構成されるため、決断に時間がかかるのが欠点です。

契約書と同様に規約は重要ですので、事前に規約内容は十分確認しておくことが望ましいと思います。
また２０年も建っているマンションですと、それなりの人間関係ができていると思いますので、管理組合の運営状況（清掃や自転車置き場の状況などが良くないところはあまり良くないのでは）やマンションの掲示板の記載内容（近隣トラブルの注意などがあると。。。）など確認して、どんなところかをチェックした方がよいのではないかと思います。

回答No.6

noname#65504

デメリットについてのみ記載します。

一般の賃貸契約の場合、その使用法は契約書に準じます。しかし分譲マンションの場合、その部屋の所有者と借り手との間の個人的な契約よりも、マンション全体の取り決めである規約内容の方が優先されます。
規約は入居後でも変更されることがあります。この場合変更された規約と契約内容が異なっても規約を優先して守らなければなりません。この点は分譲マンションの一部を賃貸する場合のデメリットだと思います。

また、規約を変更するような場合、管理組合集会で決議をします。この集会に賃貸人にも影響が出るようなことを決める場合は、出席して意見をいうことはできますが、投票権はないので、意見を無視されることもあります。

また、一般の賃貸の場合設備機器については、使用法が悪い場合を除き、オーナーの責任になりますが、分譲マンションの場合専有部分の故障によるトラブル（水回りなどの劣化によるもの）はその所有者の責任ですが、賃貸している場合使用者（賃貸人）に管理責任がかかってくることもあると思います。

また、共用部分（床や構造用の壁、外壁、ドア、サッシなども含まれる）の改造（リフォームなど）を行う場合は、オーナーさんの許可だけでは行えず、管理組合の許可（重要な場合は管理組合決議による特別決議）が必要です。管理組合は複数の人間から構成されるため、決断に時間がかかるのが欠点です。

契約書と同様に規約は重要ですので、事前に規約内容は十分確認しておくことが望ましいと思います。
また２０年も建っているマンションですと、それなりの人間関係ができていると思いますので、管理組合の運営状況（清掃や自転車置き場の状況などが良くないところはあまり良くないのでは）やマンションの掲示板の記載内容（近隣トラブルの注意などがあると。。。）など確認して、どんなところかをチェックした方がよいのではないかと思います。

お礼

詳しくアドバイスいただき、ありがとうございます。
規約についてきちんと確認することが大切なことが良く分かりました。
どうもありがとうございました。

回答No.4

kaz1916

東京近郊で、以前住んでいた分譲マンションを賃貸に出している者です。

まず、管理費等が実額の半額ぐらいというのは「修繕積立金」を貸主が負担しているのかと思います。

私の例で説明いたします。　総戸数６００戸。（１棟平均１００戸の建物が６棟の大型団地形式です）

ここは全ての居住者の権利が一緒です。（駐車場などは申し込み順ですが、常に２～３年待ちの状態です。）　また、駐車場使用料金は近隣相場の７０％程度です。

ここは総戸数が多いので、賃貸の方もかなり居り、所有・賃貸の別に因る差別？などの問題はありません。

所有者との違いは、総会における議決権に制約がある程度です。（管理費等の改定など）

但し、ここのマンションの大きな問題は「自主管理」と言う点です。　賃貸の方も含めて、全ての居住者に１０年に一度、役員の仕事が回ってきます。

特に大変な仕事ではありませんが、代表役員になると（全役員の１/１０、実数で１０人ぐらい）毎月一回の役員会が行われますので、これは勤務形態によっては苦しいかもしれません。

でも、役員を経験する事によって、ご近所の方により早く溶け込めるメリットはあると思います。

賃貸期間についてですが、貸主が「事業用」として所有している場合には心配は無いと思います。　

短期転勤、の場合だと期間が限定されていることも考えられますので、よく情報を確かめられるとよいでしょう。

大規模修理その他、入居者の責任の場合以外、全ての修繕費は所有者の負担のはずですからお確かめください。

一般的に、分譲マンションのほうが「作り」がよいので、（隣家の音がうるさいなど）の問題は少ないと思います。

ご参考になれば。

お礼

アドバイスありがとうございます。
しっかり検討して考えたいと思います。

回答No.3

makoto9

分譲マンションの賃貸物件に現在住んでいます。敷地内の駐車場も周囲の相場の料金で借りていますが、車が故障して買い換えようと思った時に、管理組合から区分所有者（部屋の持ち主）以外には車庫証明を出せないと言われ、困りました。
貸し主からも交渉してもらいましたが結局ダメで、私の住民票を一度親戚の家に移し、その家の駐車場の車庫証明を使って、車を買いかえました。
管理組合が車庫とばしを強要するのはまずいよなぁと思っているのですが、面倒を起こしたくないので何もしていません。

お礼

経験談ありがとうございます。
そのような事態が起こりうるんですね。
そういったことも確認します。
アドバイス、ありがとうございました。

回答No.2

grouse11

所有居住者でしたが、経験から言うと、挨拶をしなかったり、
ゴミ出しが適当だったりするような非常識で無ければ、
普通に暮らせるはずです。

管理費や特約は、不動産屋さんと話を進めないとわからない
事ですので特に触れません。

分譲マンションでの賃貸居住者は管理組合における権利が
無いということが大きなデメリットです。
例えば、駐輪場や駐車場に空きが出た場合、通常の分譲マンションならば
所有居住者が優先されます。
また光ファイバーを引きたいような場合は、共用部分に
工事する必要があるため、大家さんもしくはその代理に
お願いして管理組合の「総会」にて工事の議題を提出を
してもらい、所有居住者の了承をとる必要があります。
かなり大変だと考えてよいと思います。
これらは管理規則に定められていることが多いので、
興味があれば不動産屋さんに閲覧をお願いすると良いと
思います。ペット可不可なども、これに定められています。
ただし、#1さんがおっしゃっている全館リフォームなどは、
特に契約で約束していなければ大家さんの支払いになるはずです。
そもそも部屋は大家さんの持ち物なので、それに付随する
設備の修理などの支出は一般の賃貸アパートと同じ扱いとなります。

お礼

アドバイスありがとうございます。
常識的な生活を送っていれば、さほどのトラブルには
ならないのでしょうね。
駐車場等の件は思いつかなかったです。
確認します。
ありがとうございました。

回答No.1

murarihyon

分譲マンションを賃貸として貸し出すのはそう珍しい事でもないようです。
友人のマンションも上の階でそういう話があるそうです。

> 購入の方々とうまくやっていけるのか
購入の方々も全員が上手くやっているわけではないので・・・
ただ、グループはもう存在するはずですから、上手く入り込めるかどうかだと思います。

後は家賃とかはマンションの方も知ってますから・・・割高だったりすると「あら～」って感じで噂されると思いますがそれ位だと思います。

家賃は基本的に最低限ローン分＋固定資産税分位は取る事前提です。
色々収益を乗せようと上乗せされているとは思います。

20年だと、全館リフォームのような話が出てくるかもしれません。
その時の費用をどちらが持つかとかしっかり聞いておいた方がいいんじゃないかとおもいます

お礼

アドバイスありがとうございます。
家賃はかなり割安なので、それが返ってネックになるかと思ったんです。
リフォームはきちんと話を聞かないとまずそうですね。