住宅ローン借換え＆審査について

質問

はじめまして。住宅ローン借換えについて教えて下さい。
２年程前に新築マンションを購入し、現在は信金で３年固定１％のローンを組んでいます。（購入時の借り入れ2680万で35年）
夫（30歳）会社員で、勤続年数７年になり、年収は470万ほどです。私（29歳）ですが、現在病気の為に仕事はしておらず、3歳の子供がいます。
まだ先の話しになりますが、来年で固定期間が終了し、その後は優遇が全くないのでかなり金利が上昇しています。そこで借換えを検討しているのですが、三井住友銀行の全期間固定に魅力を感じているのですが、私の姉曰く「都市銀行は審査がかなり厳しい」と言っていたので、とても不安です。姉の夫は私の主人よりも年収は高いのですが（借り入れ金額はうちと同じ位）少し不安定な飲食業界勤務で車のローンもあり、都市銀は全て審査が通りませんでした。
我が家は夫の収入のみですが、車のローンもなく、クレジットカードで家電製品を分割で支払っている位です。貯金は250万ほどあります。幸いにも夫の会社は安定しており、月収は下がる事は全くありません。ボーナスも少ないですが、毎年きちんと出ています。
今までキャッシングなども全くなく、主人はクレジットカード1枚・私は2枚持っていますが、インターネットでの買い物などが殆どで、延滞などは全くありません。
（ちなみに夫の会社は給料振込みは全て三井住友です。）

このような状況なのですが、都市銀ではやはり難しいのでしょうか？姉の言葉がどうも引っ掛かり、自分も病気で現在は働いていないので、この先の事が不安です。
また、現在の固定期間中に他の銀行への借換えは可能なのでしょうか？その際の住宅ローン減税はどうなりますか？

初歩的な質問で本当に申し訳ありません。。
どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.1

noboru0510 · ベストアンサー

私は3年前に住宅金融公庫から某都銀の住宅ローンに切り替えました。（3年１％固定）

当初は勤務先の系列のA信託銀行に相談したのですが審査で通らず、労金でもダメで諦めかけていたのですが、別のB都銀に相談しにいったところ、借り換えすることが出来ました。

B都銀に相談したときに、
　・A信託や労金では審査が通らなかったこと
　・近隣物件の売買相場がローン残高より低いこと
などをすべて正直に話しました。

契約後にB都銀で言われたのは、
　・口座開設期間が長く、給与振込みもしていた
　・初回相談時に、担保不足である点などを正直に話してくれた
という点を評価してくれたそうです。

実際のところ、「担保物件の価値」よりも、今までの「取引実績」や借り手の「人物評価」を重視しているとのことでした。

とりあえず相談するのはタダですので、アタックしてみるのが良いと思います。

お礼

ご回答を頂きまして、ありがとうございます。
取引実績は何となくあるだろうなあと思っていましたが、人物評価というのは驚きです！
当たって砕けろ！で（砕けたら凹みますが・・・）相談してみますね。
ありがとうございました。

回答No.4

doctor_money

そういった質問は直接金融機関に持ち込んだ方が良いと思います。

なぜなら、金融機関では条件を聞き取りした上で、審査に十理想かどうかを判断し、返済シミュレーションや申し込みの手続きをしてくれるからです。

ここでの質問ではあまりに情報量が少なすぎます。
私見では、個人向け融資を増やしたい、みずほや東京三菱あたりで通りそうな気がしますが。

回答No.3

FF-man

こんにちは。
借換えをお考えになるにあたっては、マンションの資産価値とローン残高（借換え手数料を含む）との関係をキチンと把握することがとても重要です。
一般的に、新築マンションの場合、特別なケースを除いて、入居時点でその資産価値（＝購入価格と仮定）は２割程度（購入価格には手数料等も含まれていますので２割程度とみた方が安全）下落すると言われています。「頭金は２割」と言われるのも、こういったことを考慮してのことです。
一方、ローン残高は、ご質問者の方の場合、返済開始から３年（特約期間）と短いので、元本で230万円程（繰り上げ返済なしのアバウトな計算です）の返済しか済んでいませんので、2450万円程の残高があるということになります。
したがって、頭金なしで購入されたとしますと、資産価値が2144万円（2680×0.8）であるのに対して、ローン残高が2450万円＋α（借換え手数料）となり、いわゆる”担保割れ状態”となりますので、現時点での借換えは厳しくなります。ですが、逆に頭金を600万円以上用意されていれば、資産価値が2624万円（（2680+600）×0.8）となりますので、借換え審査も通りやすくなると思いますし、借換えによるコストダウンも期待できますね。

ですから、ご自身で現状の資産価値とローン残高＋借換え手数料（目安として安全側にみてローン残高の10％とお考えになればよいでしょう）とのバランスを今一度キチンとご確認なさってください。その上で借換えの可能性やメリットについて銀行と相談してみてください。
なお、ローン減税は年末のローン残高に応じて納付した所得税の一部が還付されるものですので、借換えの有無には関係なく所定期間中は受けられますので、ご心配なく。
また、奥様は病気を患っておられるとのことですが、ご主人の名義でローンを組まれているようであれば、ご主人のみが審査対象となりますので、病気のことを気になさらくても大丈夫ですよ。

目先の金利に惑わされることなく、長期的かつ慎重な対応が重要です。
よいプランが見つかるといいですね。
がんばってください。

回答No.2

noname#11476

まずは審査してもらうのがよいでしょう。
結果どうなるかは銀行判断ですからなんともいえません。今の段階であきらめるような話ではないです。

>現在の固定期間中に他の銀行への借換えは可能なのでしょうか？
可能です。問題ありません。

>その際の住宅ローン減税はどうなりますか？
借換え後の年数が１０年以上あれば継続されます。
特に手続きは必要ありません。