仮換地の土地の固定資産税について

質問

５年前に仮換地である土地を購入しました。
仮換地ということで購入した土地の約３分の２は以前の所有者が畑を作っていました。
仲介した不動産屋から県の都市開発事業なので、そうかからずに換地が完了する旨の説明を受けていました。自分で購入した土地が使用できないことに疑問を感じつつも、今まで固定資産税を市に納付し続けてきたのですが、購入から５年も経っても換地が完了せず、以前の所有者が自分の土地を使用していることに疑問を強く感じるようになりました。
今年も固定資産税納付書が送られてきたのですが、上記のような状態で実際に自分の土地を使用できない状態でも、固定資産税を納める義務はあるのでしょうか？
全くの素人考えなのかもしれませんが、ご存知の方がいればご教授頂ければと思います。

回答No.5

matthewee · ベストアンサー

※「地方税法３４３条６項」について、質問者さんにもNo.３の回答が正確に伝わっていないのかと、少し不安になりました（拙文が原因かも）。繰り返しになりますが、もう一度具体例を交えて説明します。

１．質問者さんは、仮換地を購入されたのですが、所有権移転登記は従前地（土地区画整理事業が施行される前の土地）の地番でなされます。固定資産税は、土地を保有していれば課税されますから（免税額以下を除く）、従前地の地番の土地に対して、従前地の評価額に基づいて課税されることになります。
　ですから、仮換地の指定やその使用収益の有無に関係なく、納税通知書は必ず質問者さんのもとへ届きます。
ただし、質問者さんが仮換地の使用収益ができない場合、仮換地の高い評価額ではなく、従前地の低い評価額に基づいて課税されます。
ここで市資産税課に確認すべきは、納税通知書の「評価額」と「税額」が妥当か否かです。

２．例えば、従前地の評価額が1000万円としたら、税率1.4％を乗じて固定資産税額は14万円となります。仮換地が指定され仮換地の使用収益ができても、仮換地には地番がありませんから、登記することができない。固定資産課税台帳にも仮換地は登録することができず、従前地の評価額1000万円に基づいて、税額は14万円として課税されます（地価下落に伴う時点修正は別途考慮される）。

３．しかし、現実に仮換地が使用できるのであれば、仮換地のほうが利便性はよく地価水準も高いので、従前地の評価額のままでは不公平な場合があります。
　そこで、仮換地の所有者を「従前地の所有者」であるとみなして（登記がなくても）、仮換地の評価額を求めて課税できるとするのが「地方税法３４３条６項」の趣旨です。仮換地の評価額が2000万円であれば、税率1.4％を乗じて税額は28万円となります。土地課税台帳には、従前地の地番に対し、評価額2000万円、税額28万円と登録されます。
　従前地も使用できず、仮換地も使用できないときは、地方税法には明文規定はないのですが、課税権者である市長による「所要の補正」として従前地の評価額を補正して課税していることもあります（例えば、従前地に対して▲20％補正して評価額800万円、税額16万円とする）。

４．地方税法では非課税や課税免除について詳細に規定されていますが、土地区画整理事業を理由として非課税や免除の規定は、市街化区域農地に関する免除（地方税法附則29条の５）以外ないのです。法律も条例もなく、ある納税者からの申し出でに対し個別に税を免除することは、公務員の法令義務違反を問われるだけです。

５．結論は、「仮換地」が指定されてもされていなくても、また「使用収益開始決定」の有無に関係なく、市内に土地を保有していれば、固定資産税の納税の義務はあります。←この点を市資産税課に言っても「法律の規定通り」と返答され、徒労に終わる可能性が高い。
しかし、仮換地が使用できないにも関わらず、仮換地の高い評価額に基づいて課税されていれば、市資産税課に対して、評価額の訂正と差額の税額の還付（５年間）を請求できるということです。←市資産税課には「評価額」と「税額」の算定根拠を説明してもらい、法律の規定に反していれば是正してもらう。

６．さて、実際に占有者をどうやって立ち退かせるかですが、質問者さんが実力行使をすることは論外ですが、裁判所に訴えて強制執行する必要もないと思います（強制執行には費用も時間もかかります）。
　土地区画整理事業の施行者が、県であれば、県が責任をもって対処し、仮換地の所有者である質問者さんに使用収益をさせなければならないと思います。県は土地収用法に基づいて、不当な占有者を退去させることも可能です。不当な占有者の退去は、あくまでも施行者である県が税金で行うべきです（そのために都市計画税が使われる）。

７．それでも、施行者である県が重い腰をあげなかったら…。
　大阪地裁平成14年12月５日判決で「堺市に対し仮換地の使用収益承認の遅延を理由とする国家賠償請求事件」というのがあり、仮換地の所有者に損害金を払えという判決が出ています。質問者さんのケースに直接あてはまらないかもしれませんが、この判決文を見せて、施行者である県と交渉してみて下さい（※施行者が県か市か組合かという確認は、事前にして下さい）。なお、費用も時間もかかるので、訴訟は“最後の手段”です。もし、損害賠償を請求するなら、相手は施行者である県になります。
　ご参考までに、大阪地裁の判決全文を下記URLに貼っておきます。

※回答の補足で「個人対個人で争いになるのはあまり気持ちの良いものではない」と書かれていましたので、できる限り質問者さんの心理的なご負担が少なく、また費用がかからない解決案のひとつとして書いてみました。

参考URL：

http://courtdomino2.courts.go.jp/roudou.nsf/Listview01/CE3E5A034E681CBA49256F390018DD27/?OpenDocument

お礼

お礼が大変遅くなり申し訳ありませんでした。
mattheweeさんがご教示くださいました内容は理解できました。
納税通知書の「評価額」と「税額」は従前地のもので納税の義務は免れないものと理解しました。

あとは「使用収益開始決定」について、ひとまず市の職員に再度相談してみようと思います。

本当にありがとうございました。

回答No.4

Richard5

#3さんが詳しく説明されていますね。
原則的に書いてしまうとその通りだと思います。
色んなHPでも書籍でも同様のことが書かれていますし。

問題は、今回のbleveさんの場合には固定資産税が課されていることから、もう既に開始決定
されていると思われますので、それにも関わらず占有者が存在する、ということだと思います。

市の担当者が「ちょっと待って」という理由がよく判りませんが、待つ代わりに交渉の余地は
あると思いますヨ。
当初は不動産仲介業者に半ば騙されて売買したのかと思いましたが、どうやら市の担当者の
不誠実な対応によるところが大きいと分かってきましたし。
もっとも、bleveさんの認識不足というのも多少あるとは思いますが・・・。

普通に考えて、使用収益出来ない状態なら固定資産税は払わない。
出来る状態なら、bleveさん自身が立ち退かせることが出来るのが当たり前だと思います。
当然の考えに基づくものと思いますので、規定ではこうだから絶対に無理、とは
言い切れないと思います。よって、私ならもっと激しく抗議する、と言うことです。

>市を相手取って、固定資産の免除・返還を求めた場合、裁判などで勝てる見込み

法律は何でもそうですが、規定があるから、通達があるから絶対にその通りという
ものではなく、法律に則った解釈が必要です。
そこには書類を重んじるあまり、間違った適用や解釈が生まれ、それが故に国等を
相手取った裁判が起こるのです。見解の相違による争いは非常に多いです。

しかしながらいくら見解の相違と言っても、今回の事案が使用収益出来る状態であるならば、
市は何の法律違反はありませんので難しいと思います。
キチンと規定に明文化されて有効に運用されていると思われます。

逆に使用収益出来ない状態であるのに固定資産税を課してきたとなると、そもそもの
みなし所有者に該当するのかが疑問です（他にも疑問点はありますが）。

bleveさんの言うとおりであるならば、私は交渉の余地はあると思いますヨ。
頑張って下さいm(._.)m

PS.
「専門家」としてありますが、私は税理士であって仮換地の専門家ではありません。
紛らわしいかも知れませんので、一応念のため。。。

お礼

私のような素人に何度も親切にご回答いただき本当にありがとうございます。
まだ、市の方には行っていないのですが、再度契約書類等を確認し、とにかく納付期限内にはもう一度掛け合ってみようと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.3

matthewee

１．仮換地の指定と同時に、仮換地の所有者は、必ずしも仮換地を使用できるわけではありません。
　仮換地の使用収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生日と別に定められた場合には、その日までは仮換地を使用収益することができません（土地区画整理法９９条２項）。
　質問者さんは、土地区画整理事業の施行者（ご質問文には「県の事業」とあるので、県？）から、「仮換地使用収益開始証明」を文書で受け取っていますか。この通知がないと、仮換地は指定されているが、使用収益することはできないという結論になります。

　仮換地使用収益開始決定がなされていないのなら、従前地の使用をそのまま継続するので、従前の占有者が畑として使用しているのは何ら不当なことではないといえます。
　逆に、開始決定がなされているのなら、仮換地の使用ができますので、畑として不当に占有されていることになります。しかし、この場合でも、実力行使は法律上、認められません（施行者に使用収益ができるよう要求する。または裁判所の手続きが必要です）。
まず、上記のことを、ご確認下さい。

２．仮換地が指定された場合、固定資産税は仮換地に対して課税されるわけではありません。固定資産税は、原則として登記された地番に対して課税されますが、仮換地は「街区番号＋画地番号」で識別され、地番というものを持っていません（換地処分で地番が付けられ、登記できる）。そのため、仮換地は、従前の土地の「地番」で課税しています。
　質問者さんがこの土地を購入されたとき、所有権移転登記は、従前の土地の地番でされたと思います。

　ですから、従前の土地の評価額に対して課税し、従前の土地の所有者に納税してもらうというのが、原則規定です（台帳課税主義）。
　ただし、仮換地の使用収益が可能な場合には、仮換地の評価額を求め、この評価額に対して課税することができます（例外規定、地方税法３４３条６項）。仮換地は区画整然とした土地ですから、台帳課税主義の原則を貫いて従前地の評価額で課税することは、土地の実態に即したものとはいえず、税負担の不合理を生ずることにもなるので、仮換地について「みなす課税」の規定を適用するのが妥当だからです。

　例えば、従前地（518番地）が市街化区域農地で評価額1000万円、仮換地（２０街区５番）が宅地で評価額2000万円とします。質問者さんは、従前地518番地の所有者として固定資産課税台帳に登録されています。原則として評価額は1000万円であり、これに税率を乗じて税額を決めます。しかし、仮換地の使用収益が可能であれば、市資産税課は、「みなす課税」を行い評価額2000万円で課税します。

３．固定資産税は、利用税ではなく保有税ですから、「換地されるまでの期間については固定資産税を免除する」という規定は、地方税法にはありません。当然、過去の還付請求もできないのです。市資産税課が、従前地の評価額で課税していた場合、仮換地の使用収益ができないことを理由に、固定資産税が免税や還付されることはありません。←行政訴訟をすれば99.9％の確率で質問者さんが敗訴します。

　ただし、仮換地使用収益開始決定がなされていない場合に、市資産税課が仮換地の評価額を基に課税していたら課税誤りとして、過去５年間に遡って差額（先の例示でいえば、評価額2000万円と1000万円における税額の差額）の還付を受けることができます（地方税法１７条、１８条の３）。←これは市資産税課の窓口で更正可能です。

　なお、当該従前地について仮換地の指定がされないまま使用収益が停止され、施行者の管理する土地となっている場合については、地方税法に明文の規定はないものの、実態に即した課税という見地から、当該従前地については軽減することも考えられます。（要するに、従前地の評価額を補正し下げるということです。これはほとんどの市町村で実施していると思います）。

※土地区画整理事業に関して、いくつかの県、市のＨＰを探したのですが、東京建物のＨＰが一番わかりやすいので、下記参考URLに貼っておきます。

参考URL：

http://sumai.goodnews.jp/sub/hosoku/hosoku14.html

お礼

非常にわかりやすいご回答ありがとうございます。
参考URLも参照させて頂きます。

回答No.2

Richard5

>「最終的には強制執行で立ち退かせる。もう少し待って欲しい」

上記の発言を役所の担当者が言ったのですか？
俄には信じられませんね・・・無責任にも程があると言いましょうか。

もし私がbleveさんだったら色んな行動をとっていますヨ。

(1)畑を作っている人へ立ち退く旨の内容証明郵便を送る
(2)それでも立ち退かない場合には、重機等の所有物が置いてある場合を
　　別にして整地してしまう（後に争いとなっても）。
(3)整地が難しい状況であれば、自分で裁判所の立ち退き許可を取る

少々強引ですが、こんな感じで動いてしまいますね。
何せ使用収益する権利は私にあるのですから。

この交渉途中で市の職員に待ってくれと頼まれたのであれば、期日を指定して
待ちますが、その間は自分が使用収益出来ないのですから、当然に固定資産税等の
支払は免除してもらうよう交渉します。

bleveさんには強引な方法を勧めることは出来ませんから、まずは下記の順に
行動してみてはいかがですか？

(1)市役所へ出向き、いつになったら換地されるのか回答を得る。
(2)換地されるまでの期間については固定資産税を免除するよう要請する。
　かつ、過去の払いすぎた固定資産税を返して貰う。
(3)固定資産税を免除しないのであれば、直ぐに強制執行により立ち退かせるよう
　強く依頼する。
(4)上記で埒が明かなければ、自ら強制執行の手続きに入る。
　この場合に係る費用については市役所へ請求するか、若しくは損害賠償請求を
　市役所に対して行う

もう少しご自分の権利を理解し、市役所に対しても内容証明郵便によるとか、
畑を作っている占有者に強く迫るなど、主張をしても良いのではないでしょうか。
今の状態が一番良くないと思いますが、いかがでしょう？

お礼

再度のご回答本当にありがとうございます。
やはり、私の考えていた通りのご回答が頂けた感じがします。
土地購入以前からずっと区画整理が片付かないところから見てもやはり無能で無責任な市の態度が気になっていました。

あくまでRichard5さんの見解でいいのですが、市を相手取って、固定資産の免除・返還を求めた場合、裁判などで勝てる見込みはあると思われますか？

Richard5さんのご回答を頂いて、勇気が出てきました。まずは再度、市の担当者に交渉を求めてみたいと思います。
本当にありがとうございます。

回答No.1

Richard5

仮換地ですか・・・土地区画整理事業による区画整理地と解釈しましたが、
それでよろしいですよね？

結論から申し上げますと、地方税法第343条6項にハッキリと記載があります。
正式な換地処分があるまでは、正式な所有権と言えませんが、所有者とみなして固定資産税が
課税されることとなります。
従って基本的に固定資産税の支払いを拒むことは出来ません。

ただ、どうしても理解できない部分があります。

>仮換地ということで購入した土地の約３分の２は以前の所有者が畑を作っていました。

え？・・・今でも畑を作っているのですか？
そもそも土地区画整理事業法では、仮の換地たる宅地を定め使用収益を行使できる権原を
付与すること、を仮換地指定と言います。
bleveさんが使用収益する権利があるのです。

大変申し上げにくいのですが、失礼なのを承知で書かせていただきます。

なぜ以前の所有者が畑を作るのに黙っているのですか？
立ち退きを請求したことはないのですか？
本当に仮換地なのですか？
売買契約書などは揃っていますか？
その契約書をよく読みましたか？

補足

ご回答ありがとうございます。

少々、ややこしい話なので端折って書いてしまったので理解出来なかった点があったと思います。申し訳ありませんでした。

私が土地を購入する前（５年以上前）から区画整理事業は行われており、道路を通す事業が今も続いております。
詳しいいきさつはわかりませんが、畑の所有者は、区画整理の中で一部を道路として、一部を私が購入した前の所有者に移転し、立ち退く事に決定したそうなのですが、どうやら、その交渉がうまく進んでおらず（あまりにも一方的だったのか）、その決定に納得せずに質問の通り現在も私の土地で畑を作り続けている状態です。

前の所有者は法人ですぐに土地を使う必要もなかったようでそのままの状態にしていたようです。
いずれにしても、仮換地とは言え登記簿上はきちんと前の所有者の物になっていましたし、仲介した不動産屋からも「そう遠くない将来には片がつく」と説明を受けていましたので、少しゴタゴタのある土地ではありましたが、駅にも近く、価格も相場より安かったので購入した次第です。
ちなみに前の所有者である法人は、経営悪化からこの土地を手放したようで、現在は倒産しています。

個人対個人で争いになるのはあまり気持ちの良いものではないですが、固定資産を納付している身として、自分の権利を主張するため、市にも「仮換地中とはいえ、どうして固定資産も納付している自分の土地を使えないのか？」と何度も問い合わせをしましたが自分で立ち退かせて良いとの返答は無く「最終的には強制執行で立ち退かせる。もう少し待って欲しい」との返答のみで、いつになったら等のはっきりした期限を区切ってはくれませんでした。

質問の内容とは逸れてしまいますが、この現在も私の土地で畑を作り続けている前々の所有者を立ち退かせるのは、やはり土地の現在の所有者である私自身なのでしょうか。それとも区画整理を進めている市になるのでしょうか？まずここをはっきりさせるのが先決かもしれませんね。

わかりにくい説明ですが、宜しくお願い致します。