家賃と管理費の関係

質問

賃貸物件（アパートかマンション）で管理会社があるというのは普通だと思うんですが、
このような物件の場合、
借主が家賃と管理費（共益費）を払うのは、貸主に対してではなくて、管理会社に対してですか？
そうすると、管理費と家賃を合計した額を毎月、管理会社に払うことになると思います。そうですよね？
（それとも、管理費を管理会社に払って、家賃を貸主に払うんですか？）

借主の側にしてみたら、毎月払うのは、家賃＋管理費　なので、「家賃＋管理費」が実質的な家賃になりますよね？
それなのに、多くの物件で、家賃とは別に管理費を払うことになっています。
管理費を含んだ分を家賃としないのは、なぜですか？

毎月、管理費の分が管理会社に残って、それ以外の分（家賃）が貸主に渡るというようになっているんですか？
それとも、管理会社っていうのは、もっともらっているのでしょうか。

逆に、管理費がかからない（結局その分は家賃の中から出るということだと思いますが。）物件は、なぜ家賃と管理費を別にしないのでしょうか。
管理費がない物件というのは、管理会社がなくて、貸主の自己管理ということですか？

敷金や礼金は、１ヶ月分とか２ヶ月分などというように、月の家賃の何倍として表示されることが多いようですが、この家賃の中には「管理費」を含まないのでしょうか。

また、仲介手数料は賃料の最大１ヶ月分のようですが、この「賃料」の中には「管理費」は含むのでしょうか。

回答No.3

fukuryu- · ベストアンサー

〉賃貸物件（アパートかマンション）で管理会社があるというのは普通だと思うんですが、

実はこれ、普通じゃないんです。
分譲マンションのように、管理会社に管理委託をしている物件は少ないんです。
アパート(コーポとかハイツとか・・・）に管理会社として不動産業者名が張り出されているケースは、ほとんどが仲介業者で、問い合わせ窓口に過ぎません。

〉このような物件の場合、
借主が家賃と管理費（共益費）を払うのは、貸主に対してではなくて、管理会社に対してですか？
そうすると、管理費と家賃を合計した額を毎月、管理会社に払うことになると思います。そうですよね？
（それとも、管理費を管理会社に払って、家賃を貸主に払うんですか？）

管理の委託内容によって異なります。
分譲マンションなどは、建物の維持管理をする管理会社（Ａ）と、賃貸の募集や家賃の集金をする管理会社（Ｂ）は別々で、後者に家賃を振り込みますし、窓口にすぎない場合（Ｃ）などは、貸主に直接振り込みます。

〉借主の側にしてみたら、毎月払うのは、家賃＋管理費　なので、「家賃＋管理費」が実質的な家賃になりますよね？

おっしゃる通りです。

〉それなのに、多くの物件で、家賃とは別に管理費を払うことになっています。
管理費を含んだ分を家賃としないのは、なぜですか？

パッと見、「安く感じられる」と言うのがまずあります。

毎月、管理費の分が管理会社に残って、それ以外の分（家賃）が貸主に渡るというようになっているんですか？
それとも、管理会社っていうのは、もっともらっているのでしょうか。

分譲マンションを例に取ると、（Ｂ）が集金した賃料＋管理費は、（Ｂ）の取り分を差引いて、貸主に渡ります。その後、貸主から（Ａ）に、管理費が支払われます。

〉逆に、管理費がかからない（結局その分は家賃の中から出るということだと思いますが。）物件は、なぜ家賃と管理費を別にしないのでしょうか。
管理費がない物件というのは、管理会社がなくて、貸主の自己管理ということですか？

先にも書いた通り、アパートなどの場合、基本的には
貸主の自主管理の物件が多いのですが、最近、管理費を払っているのに、共用部分の清掃がなされていないなどのクレームが出ることが多くなってきました。

月額２０００円位×部屋数の金額では、管理会社など雇えるはずも無く、それならば管理費無しと言う表示で募集をかけようと言う事になったのだと思います。

〉敷金や礼金は、１ヶ月分とか２ヶ月分などというように、月の家賃の何倍として表示されることが多いようですが、この家賃の中には「管理費」を含まないのでしょうか。

○ヶ月の表示の時、管理費は含まれません。
パッと見、安く見えるだけではなく、借主にとっても実際経費が安くなります。

〉また、仲介手数料は賃料の最大１ヶ月分のようですが、この「賃料」の中には「管理費」は含むのでしょうか。

これも同様に「賃料」を基にしています。

補足

>アパート(コーポとかハイツとか・・・）に管理会社として不動産業者名が張り出されているケースは、ほとんどが仲介業者で、問い合わせ窓口に過ぎません。

看板に管理会社と書いてあっても、ほとんどの場合、それはその物件の維持管理はしていないんですね。

>分譲マンションなどは、建物の維持管理をする管理会社（Ａ）と、賃貸の募集や家賃の集金をする管理会社（Ｂ）は別々で、後者に家賃を振り込みますし、
>窓口にすぎない場合（Ｃ）などは、貸主に直接振り込みます。

（Ｃ）は、先ほどの「アパート(コーポとかハイツとか・・・）に管理会社として不動産業者名が張り出されているケース」の「管理会社」と同じですよね。
これって、仲介業者ですよね。

（Ａ）と（Ｂ）と（Ｃ）は、同じく「管理会社」と言っても違いますね。

>分譲マンションを例に取ると、（Ｂ）が集金した賃料＋管理費は、（Ｂ）の取り分を差引いて、貸主に渡ります。その後、貸主から（Ａ）に、管理費が支払われます。

（Ｂ）から（Ａ）へ直接払うんではないんですね。
部屋の借主（住人）が「管理費」という名目で支払った金額と同額が、（Ａ）に渡るという意味ですか？
それとも、部屋の借主（住人）が「管理費」という名目で支払った金額の内の一部は（Ｂ）が取るから、（Ａ）に渡る金額は、「管理費」という名目の金額よりも少ないんですか？
「管理費」という名目の金額は、すべて（Ｂ）がもらうんですか？

>貸主の自主管理の物件が多いのですが、最近、管理費を払っているのに、共用部分の清掃がなされていないなどのクレームが出ることが多くなってきました。
>
>月額２０００円位×部屋数の金額では、管理会社など雇えるはずも無く、それならば管理費無しと言う表示で募集をかけようと言う事になったのだと思います。

クレームが来るのがいやだから、管理費ナシにしているんですね。

管理費のない物件はクレームがいやだから管理費ナシにしていて、
管理費のある物件は、借主に対して、パッと見安く見せるためですね。

回答No.2

kaz1916

賃貸住宅にも色々なケースがあります。　主なものは
１．建物全体が「賃貸用」として作られておりオーナーは、個人或いは法人。　さらに、オーナーが不動産業者で無い場合、一般的には「不動産管理会社：不動産免許を持っている」に運営を委託することが一般的です。　この場合、賃貸人は「賃料等」を管理会社に支払い、管理会社は定期的にその全額をオーナーに送金します。　管理に要する費用（人件費等の経費・共有部分の光熱費など）は別途、オーナーへ請求します。　従って、賃借人の支払っている「共益費」は必ずしも「実費」ではありません。　月によって多少増減しますし、大抵の場合、実費より多く賃借人から徴収するように計算しております。（その分は実質的にオーナーの利益になります）　管理会社が儲かる、というケースは「サブリース：建物全体をオーナーから一括で賃借し、それを一般の賃借人に又貸をします」をしている場合です。　この場合は実質上管理会社がオーナーとなります。

２．分譲マンションの一部を「賃貸」としている場合、オーナーは個人の場合が多いのですがこの場合、直接オーナーに管理費、賃料を支払うケースが一般的です。（不動産仲介業者が事務代行をすることは有りますが、殆どの場合、オーナーとの直接取引となります）　
この場合、オーナーはそのマンションの管理組合に「管理費・修繕積立金」を毎月支払っております。　賃借人は「賃料と管理費の合計」をオーナーに支払います。

ご質問の、管理費が無い場合、というのは賃料に管理費を含んでいるとお考え下さい。

敷金・礼金には管理費等は含みませんし、仲介手数料にも勿論含みません。

補足

ありがとうございます。

>１．建物全体が「賃貸用」として作られておりオーナーは、個人或いは法人。　さらに、オーナーが不動産業者で無い場合、一般的には「不動産管理会社：不動産免許を持っている」に運営を委託することが一般的です。　この場合、

登場する人がたくさん出てくるので整理させてください。

オーナーって言うのは、建物の所有者ですね。
いろいろなケースがあって一概には言えないと思いますが、イメージが沸かないと分かりにくいので、イメージづけさせてください。
この場合のオーナーって言うのは例えば、土地と建物を持っているけど、不動産運営には素人のおじさんですね。
そのおじさんが、管理会社に運営をまかせるんですね。

>賃貸人は「賃料等」を管理会社に支払い、管理会社は定期的にその全額をオーナーに送金します。　

ここの「賃貸人」というのは、賃借人のことですか？
部屋の住人ですね。
「賃料等」って言うのは、共益費も含んでいますね。

>管理に要する費用（人件費等の経費・共有部分の光熱費など）は別途、オーナーへ請求します。

つまり、住人が管理会社に払ったお金はオーナーのおじさんに全額渡って、それとは別におじさんは管理会社に管理の費用を払うんですね。
私が質問で書いた「毎月、管理費の分が管理会社に残って、それ以外の分（家賃）が貸主に渡るというようになっているんですか」というのは、違うんですね。

>従って、賃借人の支払っている「共益費」は必ずしも「実費」ではありません。　月によって多少増減しますし、大抵の場合、実費より多く賃借人から徴収するように計算しております。（その分は実質的にオーナーの利益になります）

住人が払っている共益費が月5000円だとしても、実費は月によって3000円だったり4000円だったりするんですね。
5000円から実費を引いた2000円や1000円はおじさんのものになるんですね。
ということは、この「2000円」や「1000円」は、管理の費用ではなくて、家賃に近い性質を持っていますね。

>管理会社が儲かる、というケースは「サブリース：建物全体をオーナーから一括で賃借し、それを一般の賃借人に又貸をします」をしている場合です。

所有者のおじさんは、管理会社の人に「ええい、全部まかせたる！」と言って、ぽんと建物全部を管理会社に貸すんですね。
この場合、おじさんは、管理会社への貸主として、賃貸料を管理会社からもらうんですね。

>この場合は実質上管理会社がオーナーとなります。

住人が払った共益費は、おじさんには渡らないんですね。

>２．分譲マンションの一部を「賃貸」としている場合、オーナーは個人の場合が多いのですがこの場合、直接オーナーに管理費、賃料を支払うケースが一般的です。（不動産仲介業者が事務代行をすることは有りますが、殆どの場合、オーナーとの直接取引となります）
>この場合、オーナーはそのマンションの管理組合に「管理費・修繕積立金」を毎月支払っております。　賃借人は「賃料と管理費の合計」をオーナーに支払います。

オーナーのおじさんと住人の間に管理会社が入っていないんですね。

回答No.1

toku3ya

> 借主が家賃と管理費（共益費）を払うのは、貸主に対してではなくて、管理会社に対してですか？

通常はそのようです。

> そうすると、管理費と家賃を合計した額を毎月、管理会社に払うことになると思います。そうですよね？

通常はそのようです。

> 借主の側にしてみたら、毎月払うのは、家賃＋管理費　なので、「家賃＋管理費」が実質的な家賃になりますよね？

そのとおりです。

> それなのに、多くの物件で、家賃とは別に管理費を払うことになっています。
> 管理費を含んだ分を家賃としないのは、なぜですか？

家賃は部屋（玄関から内側）を借りた代金です。
一方、共益費は玄関の外側にかかる費用です。例えば、廊下や階段やエレベータの電気代などです。ですから、共益費は家賃収入には含めていないと思います。

> 毎月、管理費の分が管理会社に残って、それ以外の分（家賃）が貸主に渡るというようになっているんですか？
> それとも、管理会社っていうのは、もっともらっているのでしょうか。

家賃の何パーセントかを管理会社が受け取り、残りを家主に渡している（家主と管理会社との契約による）と思います。

> 逆に、管理費がかからない（結局その分は家賃の中から出るということだと思いますが。）物件は、なぜ家賃と管理費を別にしないのでしょうか。
> 管理費がない物件というのは、管理会社がなくて、貸主の自己管理ということですか？

よくわかりませんが、家主個人が自己管理している場合や不動産屋さんが家主（家主＝管理会社）の場合もあります。

> 敷金や礼金は、１ヶ月分とか２ヶ月分などというように、月の家賃の何倍として表示されることが多いようですが、この家賃の中には「管理費」を含まないのでしょうか。

含まれていないようです。

> また、仲介手数料は賃料の最大１ヶ月分のようですが、この「賃料」の中には「管理費」は含むのでしょうか。

含まれていないようです。

お礼

ありがとうございます。

大体私が思っている通りのようですね。