瑕疵担保責任排除特約

質問

自宅の売買契約書によると、隠れたる瑕疵による担保責任は、引渡し時から２年間に限り、不動産業者側が負うとなっています。
　引渡しからすでに９年経過していますが、今から２年前に業者側は調査によって、建物に７ミリの傾斜があることを認識していました。国土交通省の定めた基準では、傾斜の許容範囲は３ミリだそうです。この傾斜の存在をうちが知ったのがつい最近でした（つまり、業者は事実を隠蔽）。
　この傾斜が原因がどうかは分かりませんが、建物の数箇所に亀裂が生じています（穴が開いているというはけではなく、鉛筆で線を書いた程度のものでしかないですが）。
　さて、この状況で、「隠れたる瑕疵」であったとして、もはや瑕疵担保責任は追及できなくなってしまうのでしょうか？それとも、建築当初からの、業者側の施工ミスによる瑕疵であるとして、契約条項の適用はなく、瑕疵担保責任を追及できるのでしょうか？
　または、基準に反する傾斜があるくらいですから、業者は引き渡し当初から瑕疵の存在を知っていたはずであるとして、民法の瑕疵担保責任排除特約の効力は生じないと考えられますか？

回答No.1

tokioyasubay

瑕疵担保を２年間に限定しているのは、２年もすれば隠れた瑕疵（欠陥）は一巡して明らかになるであろうから、それは業者側で責任を持って直します。但し、それ以降については、時間の経過による劣化とか、地盤の変動とか、他の要素も入り、業者としても責任が持てません。ということです。

従って、本ケースは、原則としては、瑕疵担保責任は追及できないということになります。
「民法の瑕疵担保責任排除特約」というのが何かわかりませんが、業者が当初から知っていたとか、途中で気づいたが、言わなかったというのは、瑕疵担保ではなく民法７０９条の不法行為であり、請求者側であるあなたが知ってから（損害が発生したときではありません）３年間、相手方である業者に請求することが可能です。

瑕疵担保は瑕疵を修正せよ、つまり、欠陥のない状態にせよという事実上の現物給付を求める請求になりますし、損害賠償は、あなたが被った損害を賠償せよということですから、あなたが修復するのに要した修理費の他に、間接費用も支払えということになります。

ただ、当初から知っていたという立証（立証義務は請求側であるあなたにあります）は難しく、２年前に知っていたのに知らせなかったというあなたの主張に対しては、「確かにその点は申し訳なかったが、知らせないことによって新たに損害が発生したわけではない」と主張してくるものと思われます。

法的には勝てるかどうか非常に微妙ですから、業者の側と、じっくりお話し合いをされるというのがよろしいのではないでしょうか。

お礼

専門家の方にお返事頂きありがとうございます。
　瑕疵担保責任排除特約とは、無過失責任である民法の瑕疵担保の規定は任意規定であるという意味でした（よって、特約で排除、または制限できる）。
　民法の条文上（５７０条、５６６条）では、瑕疵担保は損害賠償のみで、補修請求はできないように見えるのですが、実務ではそうなっていないということですか？
　むろん、立証責任は当方にありますが、当初から業者が瑕疵の存在を知っていれば、民法５７２条により、民法の瑕疵担保の規定どおり、瑕疵の存在を知ってから１年間は瑕疵担保責任を追及できるようにみえます（不法行為の問題ではなく）が、違いましたか、、、、。
　むろん、すでに弁護士を入れています。