修繕積み立て金について

質問

今度新築マンションを購入する予定なのですが、マンションには修繕積み立て金
を購入時にいくらか一括で支払、以後月ごとにいくらか支払っていきますよね？
一応、このマンションにはできれば長く住みたいと考えていますが、修繕積み立ての計画表をみると、今から30年後には、修繕費だけで５万円以上も月々支払う計算になっているのですが、管理費も当然高くなるでしょうから、これではローンを
払い終えて収入がなくなった場合でも月々の負担はかなり大変のような気が
します。
普通こんな金額になる前に、手放したりするものなのでしょうか？一応立て替えが
発生するまで、ずっと住みたいと思っているのですが...。
やはり一戸建ての方がいいのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.2

amk · ベストアンサー

始めまして、設備業者です。

tabaさんのアドバイスの中にもありましたが、何所帯ぐらいの建物なんでしょうかね。規模にもよって多少の違いはあると思いますが、現在都内では築１５年～２０年の集合住宅の場合、月額1.5万円～２万円くらいが多いようです。ですが実際の大規模修繕には積立が足りなく、割り当てがある場合が多いようですね。

加えて修繕積立金はあくまで共用部のための積立なので、専有部（室内）に関しては、当然自己負担ということになります。

経年による修繕が必要と思われるもの・３０年のうちに恐らくやるであろう工事は・・・
共用部では
(1)外壁塗装および防水工事　（規模によりますが云千万の場合あり）
(2)貯水槽等を使用している場合はその交換工事および給水ポンプ交換
　（大きさによりますが前者は３００万～１０００万、後者５０万～１５０万位）
(3)給水管の改修工事「集中給湯の場合はその改修工事・また排水管の場合は大規模　　　　　　　　　　改修はないと考えて良いかと思います」等があげられます。
　　　　　　　　　　（配管経路によってはすごくかかります＝１０階建てで１０
　　　　　　　　　　　号室まであれば、１千万位掛かる場合が多いです＝材質や　　　　　　　　　　　工法によってはやらない建物のあります）
専有部では
(4)給水給湯排水管の改修工事「金属使用の場合」（内装がからみます＝リフォーム　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　と同じほどかかります）
(5)給湯器の交換「約１０年から１５年に１回」（機種によりますが１０～２５万位）
(6)その他諸々、蛇口とかに至るまで

ざっと考えただけでもこの位はあります。５万円は確かに高いですが、１万円くらいじゃとても足らないのが現状です。コスト・パフォーマンスは掛かるんですが（建物の買値が高いです）、大規模な修繕工事を必要としない配管材質等もあることはあります。ですが、一般的なマンションの販売価格に３～５割増くらいになるため、あまり普及してません。

わたしは業者としてふるーい建物から新築まで色んなとこに出入りしますが、マンションはお金が掛かるってのが正直な感想です。一戸建ても年数が経てば同じなんですけど、マンションの場合集合住宅という性格上、自分のうちだけやらないとかが出来ません。古くなって水漏れすれば、配管も直すし下階被害宅も面倒見なきゃいけません。そこが問題かと考えています。

補足

ちなみに世帯数は、450世帯です。
実はこのマンション、共用施設が非常に多いのです。例えば、大浴場とかスポーツ
施設、外来者用宿泊施設、コンビニ、喫茶店、託児所、キッズルームなど。
その他シャトルバス、噴水など。
もちろん、管理費も高いのですが、管理費はあまりあがっていかないのです。
これだけあれば、高くなるのは当然かもしれませんが、管理費ではなく修繕費が
がんがんあがっていくというのが、いまいち納得できなかったのです。
やはり、新築一戸建ての方がいいのでしょうか？

回答No.3

amk

ども、レス読みました。

３０年後確実に上がることが分かっている修繕費が納得いかなければ、購入を見送るべきかもしれませんね。うーん、それさえなければ非常に素晴らしい環境のようですけど・・・。

マンションと戸建ての違いは、会社員と個人企業の違いだと思います。あと土地がついているか。そこが判断のしどころでしょうか。
コンビニ・喫茶店とか託児所、あったら便利ですよね。基本的に企業なりの区分所有でないものであれば、修繕時も積立金が使われますもんね。

４５０所帯もあったらでかいですよねぇ。最近のとこでしょ。うーん、デベロッパーが銀行とかもやってるとこ。

購入に関して無理と言うかローン時がキツイ状況であれば、考えた方が良いのかもしれませんね。それさえなければ、こりゃいかんとなった時に、利益はどがえしして転売も可能でしょうから。

お礼

レスありがとうございます。
>マンションと戸建ての違いは、会社員と個人企業の違いだと思います。
いい比喩ですね。いわれてみればそのような気がします。
ほんとにいい環境なんです。学校や幼稚園等もすぐ側にありますし。
正直いうと、ローンはほとんど払わないので(一括払いにちかい)その分を修繕費
だと思えばいいのかなあと思いますが、このくらいの規模のマンションでは、
５万円の修繕費は仕方ないと思うべきですね。

いろいろありがとうございました。

回答No.1

taba

築20年以上のマンション居住者です。

＞今から30年後には、修繕費だけで５万円以上も月々支払う計算になっている

とのことですが、修繕費が少しずつ上がっていく形になっているのでしょうか。だとしたら、マンションの修繕費積み立て計画自体を見直したほうがいいと思います。

私も住むようになってから知ったのですが、マンションの維持管理には膨大な費用がかかります。10～15年周期で大規模な修繕が必要で、その時点で必要な額が積み立てられていない場合、借り入れすることになりかねません。
違う観点で言えば、そういうマンションは売るにしても資産価値が低いということにもなります。

確かに20～30年たつとかなりガタが来るので、修繕費用も多く必要になるという側面はあると思いますが、あまりに差があると、当面の費用を安く見せて購入させようという戦略とも疑いたくなりますね。
（以前のローンのステップ償還みたいなもの）

マンションの戸数などにもよると思いますが、一時金があってなおかつ将来月５万円というのは高すぎるように思います。修繕計画がどうなっていて（例えば、何年後に外壁塗装で○万円というような計画があるはず）、その費用をいくらと見ていて、どうやって積み立てる形になっているのか、チェックしてみてはいかがでしょうか。

補足

ちなみに世帯数は、450世帯です。
住宅メーカに確認したところ、要は大規模修繕が行われたとき、別途徴収を無くす
為に、高く設定しているのだとか。
また実はこのマンション、最近はやっているかどうかわかりませんが、共用施設
が非常に多いのです。例えば、大浴場とかスポーツ施設、外来者用宿泊施設、
コンビニ、喫茶店、託児所、キッズルームなど。
その他シャトルバス、ロビーに人がいる、噴水があるなど。
これだけあれば、高くなるのは当然かもしれませんが、管理費ではなく修繕費が
がんがんあがっていくというのが、いまいち納得できなかったのです。
もちろん、管理費も高いのですが、管理費はあまりあがりません。
やはり、このようなマンションの購入は見送った方がいいのでしょうか？
住むだけを考えたら、便利で最適なのですが....。