この投資物件は買いでしょうか？

質問

物件価格が１０５０万円・３DK・駅から徒歩１分の場所にあります。投資物件ですが、オーナーチェンジで現オーナーは現住人の家賃未納が問題で今回この物件を手放すそうです。駅は東京・渋谷まで各駅１本で１５分もあればいけます。他の沿線も利用可能な非常に便はいいところです。現住人は出ていくつもりがないそうです。家賃は１２・５万円です。滞納は１０年間で約１００万ほどです。この辺の家賃の相場も、３DKで１３万くらいの場所です。ただ、築年数が２３年なんです。この物件は買いでしょうか？

回答No.1

naoman · ベストアンサー

微妙なところですが、私だったら見送ります。

一つ目は不良な入居者がいること。最近では定期借家制度のような法律ができたので、ある程度時間をかければこの入居者を追い出すことはできると思いますが、その際に立退き料も必要となるでしょうし、時間もかかるでしょう。その入居者を出した後もリフォーム代が結構かかりますよね。

二つめはやはり物件が新しくはないということ。２３年というのはおそらくギリギリかなあと思います。今後投資した分を取り戻すには利回りから考えても１０年はかかると思いますが、そのころになるとマンションの価値はかなり下がると思います。まあ、これは管理がよければある程度食い止められますが。

ただ立地的条件は悪くないと思うし、値段的にもそう高い物件ではないので、これらのリスクを上回るだけのものがあると思えば、チャレンジしてもいいかもしれません。

お礼

ありがとうございます。
この物件は商業地域にあり、となりからが住宅地域という立地条件であり、１Fに銀行のATMが入っています。リスクは大きいですが、現住人が出て行ってくれれば、こちらがリフォームをかけても住みたいと思える便の良さは魅力でもあります。。。ちなみに低層３Fの３Fにあり、スーパー・コンビニ１００M以内、学校徒歩圏内、病院目の前です。同じ建物内に銀行のATMが入っています。とても迷います…。何より駅に近く、走れば１分かかりません。しかも沿線沿いではないのでほとんど騒音もないそうです。

回答No.4

hoken24

詳細がわかりませんが、３DKのマンションでしょうか？
一般論ですが、
１．現住人が滞納したままの理由をもっと調べる必用があります。簡単にできそうな理由であれば今のオーナーが手放すはずが無いと思います。
２．家賃未納が解決の目途がたたないのであれば、他の物件をさがした方が良いと思います。

しばらく家賃収入が無くても資金にゆとりがあり、他にも分散して投資して生活等に困らないとかであれば、少しは考える余地があると思いますが、最初の投資利回りが悪くてもリスクの少ない方が無難と思います。

お礼

ありがとうございます。３DKマンションです。突き詰めて検討することが大切だと思いました。結局投資しているお金を取り戻すことを考えると投資物件というのは、慎重に選ばないと表面上の利回りにまどわされるんですね・・・。
　結局、長い目でみて先に現金出費というリスクの低い物件を選ぶことと入居者がきちんとしていないと、投資でマイナスなのに、更にマイナスがかさむだけなんですね。以上のことをふまえてよく物件を選ばないと表面上の利回りにばかり気をとられて損になるということがわかりましたので、慎重になるべき点というのがよくわかりました。

回答No.3

williamfelder

不動産の投資は初めてですか？
借地借家の法律はどの程度理解してますか？

素人が手を出す物件ではありません。
安いには安いなりの理由があります。
貴方が新オーナーになっても立ち退きまでどれくらいの期間とお金がかかるかわかりません。

売主さんはどうして１０年間も追い出すことができなかったのでしょうか？
その理由しだいですね。

利回り的には問題ないです。
ただし、築２３年ほどの物件であればこの程度の利回り物件は時間をかければ出てくると思います。

私なら立ち退き料やリフォーム代を考え、それを物件価格に反映させ、利回りを再計算し売主さんとの話し合いで条件が合えば買います。もちろん即金で。
まあ、１０年も立ち退かない店子が一番重要ですが。

お礼

ありがとうございます。
初めての投資物件です。法律はほとんど理解していないので、明日弁護士相談に予約を入れています。あと、管理会社もいいところがわからないので、しらみつぶしにあたる予定です…。即金での購入ですが、もともと１４００の物件で、交渉でなんとかそこまで落とすことはできましたが、現オーナーさんがいうには、１２００万くらいなら、問題の現住人を私が出す手続きをとってもいいといってくれています。やっぱり、出してもらった方がいいんでしょうか？

回答No.2

naoman

♯１です。
なるほど、商業地域でありながら騒音がないマンションなんですねえ。それで駅１分というのは確かにかなり立地的には優れていますね。古さの部分はかなりカバーできるかも。まあ入居者の追い出しは長くても３年以内でしょうから、長い目で見れば悪い買い物ではないかもしれませんね。

お礼

ありがとうございます。
騒音がないというのは鵜呑みにするべきではないですよね＾＾；すみません。。。
入居者を追い出す場合は３年近くかかる場合もあるんですね…。
大切なお金での投資なので、慎重に考えてみますね。