土地購入前の建築請負契約後、予定していた土地が購入できなかった場合について。

質問

今年２月頃より新築を考え住宅展示場を回り、同時に土地探しも始めました。3月中旬、めぼしい土地を広告で見つけ希望する住宅メーカーの営業マンに相談したところ、実際に現地を見に行き、土地の様子を教えてくれました。そのアドバイスも参考に現地を見学し、新築を決断しました。その旨営業マンさんに伝えると早速その場で不動産屋さんに土地買い付けを出して頂き、後日買い付けが通ったとのことでした。年度末であと1週程でしたが、連日の設計打ち合わせ及び年度末決算の見積もりを提示され3月末に建築請負契約を結びました。　その後も建築の打ち合わせを重ねるのですが、5月過ぎ頃に、土地相続者の5人のうち１人が売買を承諾しなくて契約できない状況であると説明を受け、後日営業マンが仲介不動産の担当者と供に我が家にきて同じ説明をされていきました。しかしまだ購入できない訳ではないとのことで、５月中旬以降は土地の契約待ちとなり、更に他にいい土地がでるのも待つということになりました。しかし８月下旬、購入予定地が整地されているのを発見し、営業マンに訴えたところ不動産業者に連絡を取り、２週間ほど前に他で契約が成立したとのことでした。その土地以外で建築する気にはなれず、建築請負契約時には土地が購入できるという前提であったため契約解除を申し出たところ、営業マンは印紙代の１万五千円以外は返金しますと言いましたが、後日会社の方針として実費として１００万円でその半額を請求したいと言ってきました。請負契約時には手付金として２００万と手数料を支払済みです。当方は錯誤の契約と言いたい内容と思っていますが、相手の言う通り実費の一部を負担すべきなのでしょうか。契約約款には、5/1までに当方が土地を用意、引渡しは１１月、建築予定地は購入予定で人手に渡った土地の住所が記載されています。ながながとした内容になってしまい恐縮ですが、皆さんの意見を教えて下さい。

回答No.5

kita52326 · ベストアンサー

全く納得がいかないお話ですが、土地仲介の不動産業者とはどう決着していますか？

「買付が通って」いて、「まだ購入できない訳ではないとのことで、５月中旬以降は土地の契約待ち」になっていたのだから、売れる状態になった時にはまず連絡をくれるべきです。他と商談が成立というのは全く納得がいきませんね。
その業者が仲介して他に売っていたとしたら、一番悪いのはその業者です。他にも仲介業者がいたのでしょうか？

また、「買い付けが通った」とはどういう形で誰から告げられましたか？　売り渡し承諾書などはもらいましたか？いずれにせよ、仲介業者が売主をグリップしていなかったか、売主が故意に無視したかのどちらかですね。

それから、買付証を提出してくれたのは営業マンだとのことなので、「買付が通った」と言ってきたのも彼ではないでしょうか？　だとすると、営業マンはどうやってそれを確認したのでしょうか？
もし、彼が子供の使いのように「買い付けが通りましたよ」と伝言しただけとしても、結果的に彼は虚偽の事実を告げたことになります。それを信じて契約をしてしまったわけですから・・・・。

最初、印紙代だけと言っていたのは、営業マン氏の関与の度合いが高いことを、彼自身認めていたからだと思います。ただ、外形的には別個の契約なので、具体的に関わっていない上司から「事情はわかるけどよ、実費の半分くらいもらって来いよ」とハッパをかけられているのではないかと思います。

私なら、「請負契約は、土地の買い付けが通りましたという連絡を受けたので締結した。土地が買えなくなったことを説明するのに一緒に来るなど、土地取引にも深く関与している。納得がいかないので県の建設業課に相談に行く。弁護士にも相談する。」と言いますし本当にそうします。

先方も絶対うしろめたく思っているはずですから、容易にひきさがる必要はないと思います。
契約上の証拠は乏しいようですが、経緯・事実関係でそれなりに主張できる案件だと思いますので、専門家に相談しながら頑張ってください。

お礼

ご回答有難うございました．変と思われるかもしれませんが，土地の不動産業者とは購入予定地が買えないと説明を受けたときに一度会ったきりで，それ以外の交渉は住宅メーカーの営業マンにお願いしていました．ご指摘の通り，営業マンが「買い付けが通った」というのは口答で聞いただけだったので，その経緯を問いただしてみます．

回答No.4

noname#11476

土地契約締結の前に工事請負契約を締結したのは最大のミスでした。

通常工事請負契約では民間連合の約款を使用することが多いですが、そこには建築する土地については施主が責任を持って提供するという条文があり、提供できない場合には損害賠償責任を負うことになります。
多分約款などはきちんと見ずに契約されてしまったかと思いますが、基本はそういうことになります。

もし土地を契約していた場合は、まだ契約完了していなくても、地主が土地売買契約を解除するのであれば、そのときには違約金をもらえることになるので、その違約金の中から建築業者への支払に当てればよかったので、差し引き損害はないように出来ました。（医薬の場合の金額などもあらかじめそれを基本に考えます）

上記理由からすれば争っても可能性は低いと思われるのですが、ご質問の中でどうも土地取引自体もその営業経由で行っていたというのが気になります。単に営業がサポートしているだけで、土地売買取引がご質問者と不動産業者の間で直接行われている形でなく、もっと営業が仲介の役割を果たしていたとすると、これはその営業の責任はかなり大きくなります。更に言えばその建築業者が宅地建物取引業も行っているとすれば、更に責任は重大なものがあります。このようなリスクについては当然にして説明があってしかるべきだからです。

そうなるとご質問者の責任はあわよくば０、そうでなくてもわずかということも考えられます。
相手は５：５を主張しているようですが、本当にそうなのか？という疑問が出てきます。

この辺はより細かく弁護士にでも相談しないと判断はつきかねます。

あとそもそもの金額が妥当なのかなどの議論は出来ます。
どの程度実際に費用負担が発生していたのかですね。（もちろん打ち合わせの時間なども経費になります）

お礼

ご回答有難うございました．
今思うと営業マンにうまく乗せられてしまったと反省しております．土地の契約に関しても営業マンは業界人ということで全てお任せしていました．請負契約前に仲介不動産業者に一度でも会って話を聞いておくべきでした．今週末に弁護士協会の相談所に行き相談する予定です．

回答No.3

vivaviva1972

こんばんは、住宅営業をしておりました。

上記の質問を拝見する限り、残念ながら裁判に持ち込んだとしても勝ち目は無いように思われます。
メーカー側の妥協点を見出し示談をお勧めします。

土地が絡む場合、施主有利な条件で契約する場合『停止条件付き契約』（すなわち、土地の購入が出来なければ無条件で契約解除が出来る）で結ぶハズです。

今回は、それは謳われていなかったのでしょう。あくまでも土地の取得は、施主の責任、住宅メーカーは紹介や仲介などはするが責任は負わず。こうなっていたと思われます。

またその土地も「仲介」物件なのでしょう。となると、他の不動産業者も買い付けは出来ますし、売る側は最も条件の良い購入者に売る事が出来るわけです。

「実費」の計算は、実際は適当です。契約解除の場合、営業経費、設計費などという名目で本来は手付金の返済はしません。ただこれは、話し合いの余地はあります。大手メーカーであれば、結構返してくれるかもしれません。話合いの際、証拠のため、ＩＣレコーダーなどで会話を録音する事をお薦めします。

悔しい部分もあるかと思いますが、『高い勉強代』だと思って３０万円くらいで妥協するのが良いと思われます。

お礼

長々とした質問に対し，的を得た回答をして頂き有難うございました．今回は住宅以外にも事業を行っている大手であり，相手のペースで契約してしまいました．「停止条件付き契約」の条項をきちんと入れてもらうべきでした．心情的には納得できかねますが，社会通念上仕方ないということであれば「高い勉強代」と割り切ります．

回答No.2

komakatu

契約の際に、　その売れてしまった土地が手にはいる物としてメーカーと契約をしたのでしょうか？？そのばあいでしたら、条件付になると思うのですが・・・・。
錯誤という見解の意味としては、上記事項に対し土地が手にはいるとあなた様が勝手に思い込んでいた場合をいうのではないのでしょうか？？私的にはそのメーカー会社が何の費用を実費として請求していたのかがわかりませんが・・・。（打合せ時間とか、キャンセル料とかですか？）本来なら、私個人的にはメーカーに手付け倍返しをして頂きたい状況だと思いますが。また、私がメーカー営業のものなら50万円支払ってくれとは言えないようなきがします。（上記内容からメーカー側も土地仲介に入っていると思うので、そのあなた様が購入意思を申し上げた土地については随時確認が必要だと思いますあらかじめ、はっきりと土地の購入が無理だと申されていたなら話は別だと思いますが・・・。）
もし私の見解が、あなた様に対し不愉快なことを申し上げたとするならばお詫び申し上げます。
補足ですが、50万円払うように示されている書類等は頂いているのでしょうか？？

お礼

返答有難うございました．的を得ない質問で申し訳ありませんでした．土地は仲介物件で，広告にあったものです．これに対し住宅メーカー営業者により買付注文を出して頂き，買い付けが通ったというだけで，土地が購入できると言われ建築請負契約を交わした次第です．実際契約書にも建築予定地として購入予定の土地の住所が記載されていますが，土地の用意は施主がすると書いてありました．実費というのは設計料や営業マンの営業に関する時間給です．明細を要求し手元にありますが，大雑把なものです．

回答No.1

noname#8709

契約書の文面が重要です。

誰が土地の取得について責任を負うのか。
土地が取得できなかった場合に、契約がどのようになるのか。
契約解除の条件はどうなっているのか。

など、契約書全体を確認した上でなければ正しい回答はできません。

ですので、お近くの法律相談・弁護士さん・司法書士さんに「実際に見てもらった上」で、説明を受けるのがいいでしょう。

お礼

ご返答有難うございました．ご指摘の通りです．