請負契約

質問

大手ＨＭのニュータウンの新規分譲地で購入を予定している物です。
分譲地の概要的には建売で広告にも間取りが掲載されているのですがプラン変更での購入と言う形で話を進めてきました。
３月末に請負契約だけでも先にして欲しいという形で間取りも気に入ったいましたので土地の売買契約もせずに建築請負契約をしてしまいました（手付金も１０％納金）。
打ち合わせが進むうちに街並み統一の指示や建具の制約などが契約前に聞いていたことより違ってたりするので一度話をゼロに戻したいと思ってきたのですが契約書記載どおりの違約金を払わなければやはり解約できないのでしょうか？
土地の売買契約が完了していない状態での建築住所指定付きの請負契約は有効でしょうか？
焦ったこの馬鹿者にアドバイスお願いします。

回答No.3

kgih · ベストアンサー

建築会社の営業やってます。

まず、建売とありますが、これは建築条件付きの分譲地ではありませんか？
建売（既に建ててある家）の契約であれば、売買契約で請負契約ではないと思うのですが？
請負契約は、どういうものを建てるかというもとに、請負う（請負わせる）契約です。

多分、文書から推測するに、建築条件つきの土地分譲だと思いますが。

あと、基本の間取りで契約したということでよいと思うのですが、
その契約書あるいは、図面・特記仕様書等に、街並み統一や建具制限の記載があるかが問題だと思います。
これらが、記載されていれば、不利な立場ではあります。
しかし、そのような特異な条件の説明を受けておらず、それによって本来の目的物ができないのであれば、
対抗はできると思います。

また、記載がなく、目的物ができなのであれば、なお有利ではあります。

いぜれにせよ、ＨＭに契約文書のどこに、そのような条件がうたわれているのか確認して見てください。
それによっては、消費者センター（あるいは弁護士）に相談されてはどうでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。

チラシ広告にもネットの分譲案内にも建築条件付分譲地の記載はありません通常の建売分譲地です（建築確認番号も書いてあります）。
私が聞いて進めてきた内容ではあくまで通常分譲地の建売の未完成物件につきプラン変更可能と聞いております。なので広告の間取りとは全くかけ離れた間取りで請負契約をしました。
請負契約書には街並み統一（外構制限）の記載は無いですが外構工事の図面は添付されています。
建具の制限の記載もありませんが仕様書に品番はあります（品番の品を契約まで知りませんでしたが）

契約の流れではＨＭに請負契約後に間取りを確定し、建築確認申請後（変更申請後）、土地建物をセットにした建売住宅としての売買契約を結ぶ流れになると聞いております。

何かＨＭにつけいる隙はありますでしょうか？

補足

質問なのですが請負契約は宅地建物取引主任者立会いでなくても有効でしょうか？請負契約時に宅地建物取引主任者証の提示をうけていないので聞かせて頂きました。

回答No.4

noname#19073

＞請負契約は宅地建物取引主任者立会いでなくても有効でしょうか？

建築請負契約＝建築のこと、です。素人的には混同しがちですが、建築関係と宅建関係というのは異なります。「純粋に建築だけ」をやっている業者ならば宅建免許も不要です。もちろん建築請負契約に宅建主任者は不要です。

しかし、期末だったからか知りませんが、建物だけを空中契約しておいて、後から建売住宅としての売買契約に切り替えるという手法は強引ですね（笑）大手でもまだまだそういうことをするのですね。余談ですがこの業界はそういういい加減なところが良くないです。

契約は契約ですから、いきなり反古にすることも出来ませんが、ちょっと強引な方法としては、土地の契約をしないことでしょうか（笑）
まぁ杓子定規に言わせてもらえば、土地建物をひっくるめた建売住宅の売買契約や、土地は所有していて、その上での建築請負契約ならば全うなものですが、土地もないのに建物だけを空中契約する、というのは本来有り得ないことなのですよ。

図面や仕様が決まっていたとしても「じゃあどこに建てるの？」という話です。
私ならば、そういう契約はしませんが、あなたの立場で解除したいならば、「建物は契約しました。どうぞ建ててください。完成すれば契約通りの代金も払います。土地は買いません」とダダをコネル位でしょうかね。
そして「土地という建てる場所の根拠も無いのに建物を契約しているなんて、どういうことでしょう？建物を宙に浮かしてでもやって貰わないと、そちらが違約ですよ（笑）」と言ってみるとか。まぁここまで悪ノリする必要も無いですけど・・。

土地も無いのに建物の契約というのは支離滅裂なのですから。

お礼

回答ありがとうございます。
土地を買わないと言う方法は頭にあるのですがもめにもめそうな手法なのでお金が返ってくるのが相当遅くなったり甲の都合で工事が遅れるとか言い出されないかと不安でした。
しかし何とかなるのかなとも思ってきました。
回答あいがとうございました

回答No.2

rokurooo

私は建て売りの専門ではないのではっきりしたことはわかりませんが、契約の内容にもよると思います。
間取りが契約の一部になっているのなら、話し合いの余地はあるでしょうが。。。建て売りの場合どうなんでしょうか？

”街並み統一の指示や建具の制約”というのが、どれだけ自明なことであったかにもよると思います。例えば極端な話、住宅を建てられない用途地域の土地に「建てられます」といってあとになって建てられなかったというようなことは普通考えられないわけですから。

いずれにしてもすべての取り決めは、契約書と約款にかかれているはずなので読んで見て下さい。契約をクライアントの側から解除できる条件が書かれていると思います。書かれていないような約款なら選んだ業者が悪かったということです。ただいずれにしても、今現在までに行われたサービスについては支払うことになる可能性が高いです。業者があなたを騙したと見なされなければ。

ベストな方法を今さら言っても仕方ないですが、設計事務所に設計監理を委託し、施工会社に工事請負をお願いしたほうが良かったですね。そうすれば、設計段階で不可能とわかれば設計を中止できたわけですから。もちろん、それまでの設計に対する設計料は設計事務所に払わなくてはいけませんが。

お礼

回答ありがとうございます。
全て自分の軽率さから不利な要素しか見つからないので情けないです。

契約書の中に間取りプランが記載されているので間取りは納得して契約したとみなされると自分は思います。

街並み統一の指示は外構の面なのですがオープン外構が必須というのを契約後に知らされました。これも契約書内に図面があるので納得したとみなされるかと思います。

やはり違約金として請負金額の５％は覚悟すべきなのでしょうね。

回答No.1

ikumaru

契約をした後、何を注文されるのですか？
もう契約は済んでいるのでしょう。

お礼

回答ありがとうございました

補足

建具の種類・床色等です。
年度末だったため全てを納得後に契約できたわけではないので。
それが悪いのは解っています。