住宅ローンの保証料

質問

昨年、公庫から地銀に住宅ローンの借り換えをしました。そのときに保証料をがっぽり！とられたのですが、表示してある金額と違うのです。当時は100万円を25年で借りた際には21.037円となっていました。うちは2100万を23年で借りましたので、この料率から行くと44万ちょいよりはお安くなるはずですよね。しかしこのときなぜか62万もとられたのです。（手数料は別に31500円とられました）ほかに何かかかるのでしょうか？借入人によって料率が変わるのでしょうか？抵当権の手続き云々は別でやりましたので、純粋に保証料だけです。今では保証料を取らないところもあるのでとっとと借り換え計画中ですが・・・・

回答No.2

unos1201 · ベストアンサー

保証金ということでは約４０万円で、あとは火災保険料や生命保険料の一括払い分の負担ではありませんか。

あとから保険等の一括支払い証明書が送られてきていると、それを負担していると思います。火災保険は建物ですが、全損でローンを負担できる分ではなく、建物の評価や坪数、木造か鉄骨かで値段は違うのですが、結構保証料より高額なこともあります。

また、生命保険は、残っている債務分だけですが、これも前払いで請求されますので、保証料と一緒に請求です。

保証料だけではなく、これらが組み合わさって２０万円ばかり請求されているように思いますが、どうでしょうか。あとは信用状態による追加負担金を保証会社から請求されるケースですが、これは、保証会社の規定や支払いの記載を見ないと判りません。

参考URL：

http://www.wao.or.jp/yoyu0001/jrn.html

お礼

回答ありがとうございました。
まだまだ勉強しないといけないことがたくさんありそうです``r(^^;)

回答No.1

unos1201

保証金ですが、借り入れした機関が違うと、保証料率はまったく違うと思います。公庫だと、かなり安く設定されていると記憶していますが、私が借り入れしたのは６年前ですので、今はずいぶん違っている可能性もあります。

ちなみに、私は公庫を借りるつもりで積み立てもしていましたが、公庫も、郵便局の住宅積み立ても利用しないで銀行だけにしました。

その理由は、返済の条件と、借り入れの上限が折り合わなく、現在の物件を購入するには銀行から借り入れる以外は不足していたからです。

２０年返済で土地を購入し、そこにすぐに建築を開始し、７ヵ月後に建物分を追加で借り入れました。しかも、建物のうち、事業分は事業用のローンで行ない、その結果、３つの負債ができました。

事業分は利子補給１％があるので、１２年返済ですが、この信用保証料は一番高額でした。次が建物、一番安かったのが土地の分でした。借りた時期が異なるので保証料が違うといえば、確かに利子も違うのでそれもあるのでしょうが、一番高額の土地を繰上げ返済を最優先にしていますので、その繰上げ分の保証料は確実に返却されています。

借り入れ先を変えることでメリットがあればいいのですが、公庫へはふたたび戻すことはできないので、違う金融機関への借り換えでしょうが、固定金利で選択するとかなり高額になると思います。

公庫の一番のメリットは変動しない金利条件だと認識していましたので、他の機関よりは高利でも繰り上げれば安くできるし、これからどんどん金利が上がれば、変動でもつらいし、固定に選択するともっと支払いが増えるし、保証料も増えると思います。

長期返済ですので、取り合えず手数料や借り換えで必要な余分な分を用意できるのなら、どんどんその分を繰り上げて、支払い総額を減らす方向の方が有効なように思います。保証料を金利に加える機関もあるみたいですが、当初は支払いが安くても固定を選んだりその後の金利を固定にしたり変動期間を長くすると高利に設定されていると思います。

取りあえずは、３年の変動固定期間まではどこでもあまり変わりが無い現状のうちはいいのですが、金利が上がり始めると安いつもりが高額の支払いになる可能性がある支払い方法はあまり選ばない方がいいと思います。

繰り上げ返済に勝る返済総額を抑制する方法は長く見るとあまりないように思います。もっとも、金利が低率で減少するのなら、さらに条件のいいものに変えるメリットは大きいとは思います。長期金利や米国の公定歩合が上がってきたのを考えると、あまり借入先を変えない方がいいようには思います。現在の私の変動３年の金利は２．２５％ですが、今後はあがるつもりでその分を毎月余分に積み立て、その分は繰り上げ返済にまわしています。

お礼

回答ありがとうございます。
私が聞きたかったのは100万円あたり、何年でいくらと決まっている保証料の規定以外に、個別に料率を上乗せされることがあるのかということなのですが・・・unos1201さんにはそういうことがあったと言う解釈でよろしいのでしょうか？