天災に伴う敷金返還の特例要求についての質問です。

質問

いつも法律カテの皆様には大変お世話になっておリます。賃貸マンションを経営しております。

　居住者から、下記のとおり強硬なクレーム、要望がありました。
(1)地震対策のため、家具の固定を考えている。市販の転倒防止器具を使うが、壁や穴にキズがつくことになる。
(2)同上は、生活上必要な事である
(3)また、地震等による家財道具の落下等による床等へのキズは、不可抗力なのである。
(4)よって同(1)及び(3)においての損傷の原状回復義務はないことを確約されたい。
　と検討及び確約を要求してきました。

(3)に関しては、住宅の専用部分の損傷は、天災であっても、居住者負担ということであるのは、契約書上読めると反論するつもりですが、問題は(1)です。「国交省の原状回復義務をめぐるトラブルとガイドライン」を読んでも未記載です。

　私としては、天災による特例は、契約書上、敷金返還の際は適用は出来ないと主張しておりますが、相手は、生活上やむ得ないものと主張しております。現行の国交省のガイドライン等、法律、社会的常識上、法律カテの投稿者の皆様はどう判断なされます？お知恵及びご意見をお聞かせください！よろしくお願いもうしあげます。

回答No.3

torumaringo · ベストアンサー

No. 2の続きです。

問題の入居者は、退去時にすればよい議論を現時点で吹きかけ、大家から一筆取ろうとしている点がおかしいです。

入居者が提案するのは自由ですが、大家が提案を受け入れなければならない義務はありません。現行の特約で特に不備な点があるようには思えませんので、入居者に対し言質を与えないよう、契約書の文面どおりの文言で応対し続けるのがよろしいかと存じます。

あまりしつこいようでしたら、「検証できないことを最初から約束することはできない」「その話題は、退居のときにゆっくり議論いたしましょう」と言い返してみてもよいかもしれません。

私自身も、他の方のお考えを伺いたいです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
　入居者は、昨今の新潟中越地震を見て、
(1)落下防止器具に伴う、壁等への傷の原状回復義務の免除
(2)地震等に伴う、家具等の落下による傷の原状回復義務の免状を求めております。
　(1)は、生活上必要であるからということと(2)は、不可抗力であるとの事で特例措置を求めておるわけです。

　地震等の天災に関しては、大家の責任ではないのですが。まあ、借家人で、堂々と「隣の子供がガラスを割ったので修復して欲しい。何でも大家がやるように契約書に書いてある。」と主張してきたこともありますから、何でも権利意識が強くなってきたこともある時勢ですから・・・困りました。
　淡々と契約書どおりであると答えているのですが、「生活上必要なことだから特例をつけるべきだ。」と臆面もなく言い募ります。本当に厄介です。

補足

ありがとうございました。またよろしくお願いいたします。

回答No.2

torumaringo

よく考えている入居者ですね（笑）。

No. 1の方が指摘されている通り、家具を固定するのに釘を使わない方法があります。賃貸経営者でいらしたら、近所の金物屋、雑貨屋、ホームセンター等でいろんな商品をご覧になってみてください。

（1）についてはそのうえで、入居者に対し、壁、柱、天井を傷つけない方法で対処するよう指示を出します。これを特約に盛り込むことは良い案かもしれません。また、「落下物が床を傷つけないよう生活を工夫してください」というような表現で、各自に念を押します。具体的に表現しない方が良いでしょう。

（3）については微妙なところですね。入居者は弱い地震を原因とする家財の落下を未然に防止する義務があるように思いますので、（3）のように最初から不可抗力と断定する姿勢は責任逃れです。

では強い地震が原因で床に傷がついたらどうしましょうか。（強弱をどのように判定するかという問題もありますが）

裁判の場で、「あなた（大家）なら、どんなに強い地震に襲われても家財道具が落下することなく、よって床に傷が付かない方法をご存じなのですね。ぜひ教えてください」と原告から詰め寄られるかもしれません。返答できません。

もっとも、傷が地震によるものなのか、入居者の不注意によるものなのかは証拠が残らず、あとからは真実はわかりません。あとから検証できない事柄について特約を定めることは危険です。床のシミ、傷を全て地震のせいにされる恐れがあります。

また一般論として、明らかに天災に起因する汚損について、家主は入居者に対し責任追及はできないでしょう。

素人が行う落下防止策では防御できない大地震に襲われたなら、家財道具の前に建物自体が痛むはずで、そうであれば、実際の被害を入居者が原状復帰するはずがなく、保険金でもごく一部しかカバーできず、よって本件（入居者からの確認要求）がある・なしにかかわらず、大家が一方的に経済的損失を被るからです。

水道管、ガス管が切断された、壁に大きなヒビが入った、という問題を前にしたら、床の傷など小さな話題＝小さな賠償金額だと思うのです。

天災による汚損を入居者が負担するという合意であれば、賠償金額が大きくなるので、大家が入居者から一筆取る必要がありましょう。最初から大家が全額負担することになっている汚損について、大家が入居者に対し一筆入れるのは、筋違いの要求ではないかと違和感を感じました。

お礼

素人が行う落下防止策では防御できない大地震に襲われたなら、家財道具の前に建物自体が痛むはずで、そうであれば、実際の被害を入居者が原状復帰するはずがなく、保険金でもごく一部しかカバーできず、よって本件（入居者からの確認要求）がある・なしにかかわらず、大家が一方的に経済的損失を被るからです。＞ウーム本当にそうですね。

　傷が地震によるものなのか、入居者の不注意によるものなのかは証拠が残らず、あとからは真実はわかりません。あとから検証できない事柄について特約を定めることは危険です。床のシミ、傷を全て地震のせいにされる恐れがあります。＞これが怖いのですね。

　本当によく考えている居住者です。（笑う）契約で、原状回復義務は、乙（つまり居住者）の責めによる汚損、傷というのを盾にとって主張してきております。新潟中越地震で、地震による責めを敷金返還とからめるのはなかなか長けているのです。女性それも
主婦です。「特例を認めて欲しい」と強く主張しておりますが！

回答No.1

Fukutarou

賃貸の場合は柱や壁に穴をあけられないのは当然です。
しかし、賃貸を行う場合に居住者の安全を守る義務も生じます。
こう言った場合の問題は、多いようです。
まず、家具の固定等は、壁に傷を付けずに固定する方法を模索して、住民と話し合いを持つべきでしょう。
両方の言い分をぶちまけあわないようにする事も必要です。
固定＝釘等で固定
ではない方法がありますので、検索なさってみてはいかがでしょうか？（結構値段は張るようです。^^;）
また、その場合のお金は、居住者が持ちます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
　家具の固定等は、壁に傷を付けずに固定する方法を模索して、住民と話し合いを持つべきでしょう。＞さっそく。壁に傷つけず固定する方法を研究してみます。