住宅ローンと親子間借り入れ、どちらにしよう、、

質問

こんにちは。
私は30代中盤の男で、妻と二人で、現在の賃貸のマンションから出て、分譲マンションを購入することを検討しております。すでに見学したりして、ある新築マンションの購入検討まで行っています。

購入価格はキャッシュでは到底払えないものなので、何かしら借りることを考えないといけないのですが、その場合普通に銀行で借りる住宅ローンと、親からの借り入れのどちらにしようか悩んでおります。

住宅ローンだとどうしても最初の手数料が借入金額の2.2％が発生したり、金利が変動金利でも0.4％程度は少なくとも発生します。ただし住宅ローンだと住宅ローン減税の恩恵を享受できますし、すまい給付金というものがあったりで、それなりに恩恵もありそうです。

対して、親からの借り入れも住宅購入資金援助の1000万円を超えるところから、金利を発生させて返済しないといけないらしいです。ただし親からの借り入れは最低0.2％程度の金利でも問題ないとのことですし、住宅ローンのような最初の手数料が一切発生しないのは魅力的です。借用書は作りますので、印紙税ぐらいは発生しますが。欠点としては親からの借り入れは当然住宅ローン減税などの公的な援助は受けられません。

現時点で親からの1000万の非課税の援助を受けることができるのは確定しています。ただそれでも銀行からにしろ親からにしろ借りないと買えません。親からの借り入れの場合、35年なんていう長期間の返済期間は無理ですし、おそらく10年ぐらいで返さないといけません。親への金利は実際は後で現金で私たちに返してくれるそうなので、親から借りる場合は、一切の他の費用は発生しないことは大きなメリットだとは思います。

以上のことから、非課税の親からの贈与の1000万以外はローンを組んだ方がいいのか、もしくは親から借りれるだけ借りて残りを銀行で組んだ方がいいのかアドバイスを頂ければ助かります。

よろしくお願いします。

回答No.4

rumandcoke · ベストアンサー

まず最初にお断りしておかなければいえないのは、この質問は、ご夫婦が負担されている所得税、住民税に加えて、加入されている生命保険、借り入れを検討されている住宅ローンの特約や借り入れ条件など、さまざまな要因の影響を受けるため、単純に比較して回答することが難しい質問だ、ということです。

一般論として、住宅ローンを借り入れることのメリットを3つご紹介します。

①住宅ローン控除／借入金5,000万円までの部分に対して0.7%の控除を13年間受けることができます。7,000万円の物件を購入できるだけの年収があるのですから、それなりの所得水準なのでしょう。他の方が税金控除のメリットは年間6万円程度、と回答されていましたが、誤りだと思います。私自身は40〜50万円の控除を10年間受け取り続けてきました。所得税から控除しきれない場合は住民税からも控除が受けられますので、パワーカップルであればかなりのメリットを享受できるはずです。
予想控除額は、源泉徴収票をもとに算出することができますので、ローンの借り入れを検討されている銀行の担当者もしくは税理士さんに試算を頼んでみてはいかがでしょうか？
※これまでふるさと納税をご利用されていた場合は、ローン控除による住民税への影響額を確認してから納税されるようにしてください。

②団体信用生命保険／債務者にご不幸があった場合、その後の返済が団体信用生命保険によって肩代わりされます。これは親子間の借り入れでは発生しない大きなメリットです。ただし、ご夫婦で連帯債務を組まれることを検討されている場合は、適用条件をしっかりと確認してください。夫婦どちらか一方だけが亡くなられても、適用されない可能性があります。

③団体信用生命の特約／さきほどの②とほぼ重複する内容ですが、ガン特約を付けると、死亡や高度障害ではなく、内臓系のガンが発覚した時点でローン返済の肩代わりが開始されます（一般的に皮膚癌などでは適用されませんし、ローンによってガン特約に対応しているものと非対応なものがあります。対応している場合にも、加入時の上限年齢や特約による上乗せ金利は金融機関ごとに異なるため、確認してみてください）。
「国民の3人に1人がガンになる」という統計があります。
ガン特約付きローンを組むということは、医療保険や生命保険を圧縮できる、というメリットに直結します。

これらのメリットをしっかり活かすことができるようなローンを選ぶことができるのであれば、住民ローン借り入れを検討されるべきでしょう。

そもそも住民ローンとは、より多くの国民が居住用財産を確保しやすいよう金融庁から金融機関に対してさまざまな制約が課すことによって債務者に便宜が図られていて、だからこそ同時に2本組むことができない特別な融資制度なのです。

ご参考になれば幸いです。

回答No.3

lunatism

【質問者様から補足をいただきましたので】

奥様と二人で「収入から」フルローン可能とのことですが、それを銀行等で確認された方がよろしいです。

言葉が悪くて申し訳ありませんが、現在の収入と将来的に借金を返済できるかは、別問題ですので、職種や所属している組織の規模、昇給や賞与の変動、奥様が定年までフルタイムで働く意思と組織的に可能なのかなど査定してもらい、限度額を確認されるのをお勧めします。

回答No.2

q4330

親から借りた金を10年で返せる程度の負担なら親が得です
住宅ローン控除といってもローン残高の1%は所得控除されるだけです。
所得控除であって税額控除ではない。
大雑把に所得の20%が税額です、だからローン残高の1%の20%ほど税金が軽くなる、3000万円の残高があると3000×0.01×0.2＝6万円/年程の税金が安くなる

回答No.1

lunatism

購入する不動産の価格がわかりませんが、まずは銀行等の住宅ローンで、いくら借りられるかの限度額をご確認されてから、トータルをどうするか、検討されてみてはいかがでしょうか。

仮に、1億円の物件で、住宅ローンで５千万円しか借りられなかったら、残りを親から借りるしかないわけですから。

補足

お返事ありがとうございます。

情報不足ですみません。
購入予定の物件は7000万で、収入的に私と妻で力をあわせてフルローンを組むことは十分可能です。