担保物件の土地,相続時の評価は?

質問

宜しくお願い致します。金融機関からの借入で、ある土地を担保にしたとします。借入返済中に本人が亡くなったとしたら担保物件の土地の評価はどうなりますか。

回答No.3

SSSIN · ベストアンサー

◆「担保物件の土地の評価」の相続税評価額については、担保の有無でその土地の評価は変わりません。「土地」と「借入金」が相殺されて評価されることはなく、「土地」と「借入金」は別に評価されます。

◆「土地」の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」があります。「路線価方式」は、市街地の土地の評価で使用されます。その土地の面している道路に1m2当たりの評価額が付けられており、面積にこの評価額を掛けて計算します。これに間口の狭い土地や、角地・崖地・袋地などの土地の状況に応じて補正計算をします。　郊外地で使われる「倍率方式」は固定資産税評価額に地域ごとに定められている倍率を掛けて計算します。

◆「借入金」については、相続日において確定している債務額が評価額になります。

補足

早速のご回答有難うございます。例えば相続税の支払いのため、抵当権が付いた土地を売却ということはできるのでしょうか。また物納ということは可能でしょうか。お手数ですがお時間があればお願い致します。

回答No.6

hirunedaisuki

こんにちは。

抵当権が設定されていても路線価などの「評価」は変わりません。しかし、売却をする場合買主からすると抵当権などの負担付の土地は価値がありません。

手続き上は、抵当権が設定されている土地であっても、売却することも所有権移転登記することも可能ですが、いつ抵当権が実行されるか分からないような土地を買う人がいないと考えるのが普通です。

一般的には、売却金を返済にあてることで「抵当権抹消」と「所有権移転」を同時に行うことになります。

また物納は抵当権付ではできません。物納は権利関係もクリアである必要がありますが、土地境界を測量・明示し、利害関係人の境界同意書（印鑑証明書付）が必要になったり、隣接の人の配管が敷地をまたいでいたりすると、それらについても撤去するなど対策をしなければならず、それなりに費用がかかる場合も多いようです。

回答No.5

SSSIN

◆例えば相続税の支払いのため、抵当権が付いた土地を売却ということはできるのでしょうか。

土地の売却は可能ですが、抵当権を抹消する必要があります。つまり、売却金額＜借入金の場合は、差額を資金調達しないと抵当権が外せません。

また、土地を譲渡した際は譲渡所得税が課税されますが、「相続税の取得費加算」という譲渡税の特例があります。これは相続税申告期限から３年内に相続土地を売却した場合、譲渡所得から土地に係る相続税分を取得費とすることができるものです。

◆物納ということは可能でしょうか

土地を物納するのは可能です。
しかし、質権、抵当権その他の担保権の目的となっている土地は、物納不適格財産に該当しますので物納することはできません。つまり、抵当権が付いたままだと物納はできません。

◆譲渡にしても物納にしても、抵当権の抹消が前提となります。また、相続税の納付目的であれば、土地の相続税評価額と売却した場合の手取額（譲渡所得税や手数料を差引いた金額）を比較して有利な方を選択します。

回答No.4

noname#8709

抵当権のついた土地を売却すること自体は可能です。

但し、相続登記をまず行うこと。
及び、抵当権の債権を弁済して抹消登記を行うこと。
これが条件です。

なお、抵当権の弁済に売却金額を当てることになりますから、残金がどれだけ出るかはわかりません。

物納は条件が厳しいです。
土地であればすべての境界を確定させることが求められます。
既に明示や境界確認書等があって境界が確定していればいいですが、そうでなければ１０万単位でお金が必要となります。

さて、このような質問を行う「背景」があるものと考えます。
このような「手段」についての質問ではなく、大元の「問題」について質問して回答を求めた方がいいのではないでしょうか。

お礼

ご回答有難うございます。
このような質問を行う「背景」があるものと考えます。
このような「手段」についての質問ではなく、大元の「問題」について質問して回答を求めた方がいいのではないでしょうか。
ご心配をかけさせたみたいですが、別に問題というものはないです。実際自分が土地を担保に借入をしていまして、もし自分が亡くなったらその後どうなるのだろう(まだ30才前半なので大丈夫だとは思いますが(笑)とふと思ったわけでして...参考までに聞いてみました。借入はもうすぐ完済です。有難うございました。

回答No.2

noname#8709

担保権があってもなくても評価には影響ない。
ということになるでしょうね。

地上権などの用益権と異なり、担保権が設定されているからといって、利用制限があるわけではありません。

補足

早速のご回答有難うございます。例えば相続税の支払いのため、抵当権が付いた土地を売却ということはできるのでしょうか。また物納ということは可能でしょうか。お手数ですがお時間があればお願い致します。

回答No.1

businesslawyer

ご質問の意味が今ひとつ解りにくいのですが、簡単に事例で言うと、「Aさん所有の甲土地に抵当権を設定して（担保にして）B銀行からお金を借りたが、その返済中に、Aさんが死亡した。その時、甲土地の担保としての評価が、変わるのか？」でいいでしょうか？別に、抵当権設定者（債務者）が死亡した事は、直接土地の評価には影響しないと思います。ちなみに、Aさんの負っていた債務や甲土地の所有権は、相続人が相続放棄をしない限り、相続人に引き継がれる事になります。

補足

早速のご回答有難うございます。例えば相続税の支払いのため、抵当権が付いた土地を売却ということはできるのでしょうか。また物納ということは可能でしょうか。お手数ですがお時間があればお願い致します。