東京駅至近の２つの大規模開発とオフィス需要の未来

質問

三菱地所と三井不動産という国内を代表する２つの大手不動産会社が
超高層ビルを主とした大規模開発を今まさに進めています。
・三菱地所　：トーチタワー他周辺
・三井不動産：八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業
コロナ禍の現在、テレワークが習慣となりつつあり駅近の大規模オフィス需要は今後減るばかりだと思うのですがいかがでしょうか？
仮にコロナが治まったとて馬鹿高い賃料のオフィスに入居する企業など出て来るのでしょうか？
２社は大規模投資に見合う収益・・というか商売自体成立するのでしょうか？このまま計画変更するなく既定路線で推し進めるのでしょうか？かなり無理が有ると思うのですが・・いかがでしょうか？
是非ご意見お聞かせください

回答No.2

tom900

ご質問の大規模開発だけでなく、都内には数多くの再開発に伴う大規模開発計画があって着実に進んでいます。
2027年竣工：東京トーチ トーチタワー【大手町エリア】
2023年竣工：虎ノ門・麻布台プロジェクト【虎ノ門エリア】
2023年竣工：虎ノ門ヒルズ ステーションタワー【虎ノ門エリア】
2029年度竣工：小田急百貨店が建て替えへ！新宿駅西口地区開発計画【新宿エリア】
2024年度竣工：高輪ゲートウェイ再開発(品川開発プロジェクト)【高輪エリア】
2025年竣工：東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発【八重洲エリア】
2022年竣工：八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発【八重洲エリア】
2025年度竣工：八重洲二丁目中地区 第一種市街地再開発【八重洲エリア】
2025年度竣工：日本橋一丁目中地区再開発【日本橋エリア】

銀座・日本橋付近の再開発は一段落して、虎ノ門周辺もほぼ最終盤。
残るのは、東京駅周辺（八重洲含む）と新宿駅西口です。

大手デベロッパーは10年20年以上先を見越して地上げして再開発計画を練るので、流石にコロナまでは予見出来て居ないでしょうが、多少のリスクは見込んでいると思います。
更に言えばIT化が進みAIもビジネスに活用されるのは予見出来て居るはずです。それならば駅近物件の方がオフィスが埋まりやすいとも言えます。

また、大規模開発計画は国交省や東京都などにも働きかけて土地利用及び建築物の高さ制限や容積率の緩和なども受けているので、今更変更出来ないなのです。
もっと言うと、大手デベロッパーは都内に数多くのオフィスビルを所有しているので、再開発地区のオフィスに大きな空きが出るとなれば、既設のオフィスビルを壊してでも埋めようとします。

回答No.1

eroero4649

三菱にしても三井にしてもバカじゃないですから、日本が人口減少社会になることも、コロナ禍によって社会が大きく変わることも気づいていないわけではないと思います。
そのうえで計算して、採算が合うと見込んでいるのでしょう。

時代がどうあれ東京という都市がある限りは東京駅の目の前でオフィス需要が消えるということは考えづらいと思いますね。
人口減少社会とリモートワークによってオフィス需要が変わるとしたら、企業のオフィスは交通に便利な場所に集中するか、家賃が安い地方に移転するかのどちらかになるのではないかなと思います。現在の傾向としては、リモートによって人々が郊外に移住する動きが出ているので、この動きが加速化すればオフィスはどの方向の郊外からも通勤しやすい交通な便利な場所に集中していくのが自然なのかなと思います。

そういう視点から見ると、東京駅は東海道・北海道東北・上越・長野・北陸の各新幹線とアクセスされており、東西南北全ての方向に在来線が伸びていて、成田空港や羽田空港からもアクセスしやすい場所にあります（より正確にいうと、他の全ての交通手段が東京駅にアクセスしやすいように作られているのですが）。
そう考えると、日本全国と全世界に一番アクセスに便利な場所は東京駅周辺になるかなと思います。