親の代の住宅ローンが払えない

質問

親の住宅ローンの連帯保証人という立場です。
親の言う事だと信用して相続人の確認のハンコと言われ判を押したら
連帯保証人の契約でした。迂闊でした。

団信は入っておらず、生命保険もありません。
母は故人なので残ったのは子2人のみです。

父が収入減少で自宅の住宅ローン（月9万）が払えなくなり
一時的に据え置き？の減額手続き（半額）をとりましたが
今後も払えなくなるのが目に見えていたので
父の代での任意売却の検討など話し合いの矢先に急に亡くなってしまい途方にくれています。
他にも借金が多いので相続放棄を検討していますが、このローンに関しては
連帯保証人ということで、当然支払いの義務があるのはわかりました。

今現在の収入では親が組んだローンは到底払えないので、債権者に正直に現状をお話したところ
競売になる前に任意売却という手もあるということを聞きました。

残り14年利息含め1000万ほど残債があるのですが
正直、土地の立地や現在の家屋の状況を考えて売却価格は期待できないと思います。

あと、もしも引っ越ししないとならない状況になったとき（住む場所が無くなるのは
ほぼ決定事項なので）
負担の少ない金額で探して中古住宅への住み替えを検討していますが
これから自分名義での住宅ローンは難しくなりますよね？
↑
猫を多頭飼いしているので、賃貸だとなかなか難しい現状がありまして。

相続放棄にしても手続きが難しいし、相続人に当たるかはわかりませんが
父の兄弟（おそらく独身子なし）が消息不明です。
もし叔父が相続人だった場合父の子である私達2人が放棄したらどうなりますか？

お金もないのでどこにも相談できず途方にくれています。
もういろいろなことを同時に考えなくてはならずパニックです。

回答No.6

oska2

＞親の言う事だと信用して相続人の確認のハンコと言われ判を押したら
連帯保証人の契約でした。迂闊でした。

後の祭りですね。
金融機関としても、書類上に不備がなければ「合法的な連帯保証人」と看做します。
裁判をしても、質問者さまが敗訴でしよう。

＞他にも借金が多いので相続放棄を検討していますが、このローンに関しては連帯保証人ということで、当然支払いの義務があるのはわかりました。

その通りで、他の財産（資産・負債）は相続放棄が出来ても「連帯保証人の放棄は無理」ですよね。

＞正直、土地の立地や現在の家屋の状況を考えて売却価格は期待できないと思います。

残債価格の１０００万円でも売れないの？
通常、一戸建ての場合は「土地・建物＝販売価格」ですよね。
未だ住宅ローンが残っている家屋ですから、古民家でも無いですよね？

＞これから自分名義での住宅ローンは難しくなりますよね？

こればかりは、質問者さまの金銭的信用度合い次第。
と同時に、融資を申し込む金融機関次第です。
借金の保証人になった結果破産していても、状況説明で住宅ローンを組んだ人も多くいますしね。
今回も、（質問内容からだけの判断ですが）他人の借金に関する問題です。
可能なら、質問者さまが「競売で落札する」事も一考です。

＞相続人に当たるかはわかりませんが、父の兄弟（おそらく独身子なし）が消息不明です。

故人に子供が居れば、故人の兄弟は一切相続には無関係です。
全ては、質問者さまを含む兄弟二人だけが相続権者です。

＞お金もないのでどこにも相談できず途方にくれています。

弁護士・処方書士なども、ボランティアではないのでね。
あくまで、独占的な商売です。
一番簡単なのは、金融機関が言う様に任意売却。
子供二人は、故人の借金が多きので相続放棄。
ローンが残っている不動産は、住宅ローン残高以上で売却する。
若しくは、住宅ローンが残っている家屋は、抵当権を持っている債権者が競売にかける。
質問者さまが、落札する。
そして、新たに住宅ローンを組んで落札した物件に住みながら返済を行う。
後の手段は、債権者と事前に相談・合意が必要です。
今は、都銀といえども破綻の危機を迎えています。
多少の事は、債権者も了承しますよ。^^;

回答No.5

fujic-1990

> 住宅はローンですが、家屋のみのローンです。土地も担保になって
> いるかも？

　まあ、建物だけ競落（競売で購入）してくれる人はいないので、ふつうは土地と建物をセットで競売するために、土地も担保に入れてもらって、お金を貸します。

　なので、たぶん土地も担保に入っていると思われます。

　が、土地の価格しだいでは、いったん相続して任意売却したほうがいいかもしれませんね。それに、場合によっては「限定承認」という方法がいいかもしれませんし。

　とにかく、土地の価格やローン以外の借金額のことも調べなければなりません。

> 当然相続放棄をしたら父の土地は受け継げないということですよね？

　そうです、受け継げません。上述した限定承認でも同様です。

> 窓口である地方銀行担当者には相続は放棄の方向でと伝えては
> ありますが

　まあ、たしかに競売するより任意売却のほうが、足下をみられないので高く売れると私も思いますが、不思議ですね。

　任意売却その他で、質問者さんが相続財産に手を付ければ自動的に相続したものと見なされて、「ローン以外の借金の返済まで行わなくてはならない」ことになりますので、銀行としてはその方が有り難いという気持ちでしょうか。

　担当者に理由を聞いてみないと、他人からはなんとも言えません。

> 相続放棄したらやはり土地と建物両方失うけど、借金は払わなくて
> もいい。でも住宅ローンの債務は残るよということ

　その通りです。

　でもう一度書きますが、土地はもともとお父さんの物だったので、「もしかしたら、遺産はプラス（借金類よりも財産の方が多い）かもしれない」という事だったら、限定承認するというのも手です。

　簡単にいうと、（二人が限定承認した場合は）質問者さんかＡさんが相続財産管理人になって、財産を処分・換金し、借金を返済し、残りがあれば質問者さんとＡで分けるという作業です。

　残りがなければ、あるいはマイナスだったりしたら、「作業した分だけ損をしたね、残念でした」ということでオシマイです。マイナス分を自腹で返済するまでの必要はありません。

　くどいですが、質問者さんの「連帯保証人としての義務」は、相続したのではなく質問者さん自身の債務なので、自己破産以外どうやったって免れることはできません。

　余談ですが、ローンの元金返済が減らなかったのは、固定金利だったからではなくて「元利均等払い」方式を採ったせいだと思います。これだと、元金は本当に減らないのです。苦しくても、借金は「元金均等払い」で返済すべきなのです。

回答No.4

fujic-1990

確認しますが、相続人は質問者さんともう一人なのですね？　このもう一人の人（以後Ａとします）は、連帯保証人ではないのですね？

　まず、二人そろって「相続を放棄」しましょう。手続きが難しいなんてことはありません。まだ何も調べてないんでしょ？

　調べてあるなら無駄になりますので短く、調べてないのだろうと思うのでちょっとだけ説明しますと、住民票・戸籍・免許証・ハンコなどもって、家庭裁判所に行き身分を証明して「相続放棄の書類」を出すだけです。あとで確認のハガキが届きますので、間違いないとして家裁に返送する。それだけです。

　質問者さんとＡさんの二人が放棄した瞬間、相続人二人は居なかったことになりますので法律上は二人に代わって、行方不明の叔父さんが相続人になります。質問者さんたち二人は、相続人として親の借金を返済する義務はなくなります。

> もし叔父が相続人だった場合父の子である私達2人が放棄したら

　話の順番が逆です。お二人が放棄しなければ、叔父さんが相続人になることはありません。くどいですが、お二人が放棄して責任を免れたから叔父さんが相続人になる、のです。

　ただ、最後に相続を放棄した者は、決着がつくまで相続財産を管理する責任を負うことになっていますので、最後の相続人（行方不明の叔父さん）が相続するかしないか決定するまで、Ａさんか質問者さんが管理する義務があるのではないか、と思います。

　管理のタメなら、住み続けられるかなぁと思いますが、これは弁護士レベルの経験がないと判断できません。

　しかしそれでも、質問者さんは連帯保証人としての義務を免れることはありません。質問者さんとしては「自己破産」しか手はないと思います。

> これから自分名義での住宅ローンは難しくなりますよね？

　質問者さんが連帯保証人としての義務を果たせないなら、特に自己破産などしたら、そうなりましょうね。

　ご質問は以上だったと思いますが、一応付記しますと、

> 競売になる前に任意売却という手もあるということを聞きました。

　そうですねぇ…。でも、任意売却は相続しないとできないので、放棄するつもりの人には使えない手だと思いますけど？

補足

相続人となるのは私と妹（共に30代前半独身結婚予定なし）ですが
私はフルタイムパート（保険料負担が大きく手取りは少ない）妹もアルバイトで収入がかなり少ないので
2人合わせても月9万のローンはかなり厳しいとおもいます（5月までは減免措置がありますが）
例えば賃貸に住むにしても家賃はかかるものだし、家賃だと思ってシェアして頑張って払うという選択肢もあるわけですが。

住宅金融公庫のローンなのですが、生前の父の話では
契約当時主流だった固定金利で借入し金利が高くほとんど元金が減っていないのだそうです。
すでに25年は払っています。
窓口である地方銀行担当者には相続は放棄の方向でと伝えてはありますが
放棄しても連帯保証人の債務は無くならないから払う手続きは必須。
今後支払いが難しいのなら競売にかかる前に任意売却の検討などはしてくださいと言われました。

相続すれば住宅ローン＋親の借金（いくらあるか調べていないが結構ありそう）を払わなければならない。

相続放棄したらやはり土地と建物両方失うけど、借金は払わなくてもいい。
でも住宅ローンの債務は残るよということですよね？

住宅はローンですが、家屋のみのローンです。土地も担保になっているかも？
土地は買ったのでなく親が元々持っていた物になります。（私から見て祖父から父と叔父が隣り合った土地を分割して相続した土地）
当然相続放棄をしたら父の土地は受け継げないということですよね？

回答No.3

oosawa_i

こんばんは。
とっても大変な状況ですね。

まず調べたいのは、その不動産がいくらで売れるかですね。
土地の値段がいくらなのかです。
それは路線価を調べれば大体わかるので、調べてみてください。

＞これから自分名義での住宅ローンは難しくなりますよね？

なんらかの方法でその１０００万とその他の債務を返済できるなら住宅ローンを組めると思いますが、そうでないなら組めないでしょう。期待しない方がいいです。

とっても大変な状況になったときに、自分にとって最悪の解決方法を考えておくことは大切だと思います。
今回の解決方法で一番厳しいのは、自己破産です。（でも、それが現実的です）
自己破産すれば、連帯債務もなくなります。
自己破産というと、なにかとんでもなく厳しい状況になってしまうのではないかと思われるでしょうが、そうでもないです。
ご自分で調べてみてください。

実際問題、弁護士などの専門家に相談することになると思いますが、自己破産をすすめられると思います。
あらかじめ調べておいた方が話しが早いと思います。

つまり、猫たちを維持するのはむずかしい。
猫たちをどうするかを考えましょう。

本当に大変だと思いますが、頑張ってください。

回答No.2

ponyo7

連帯保証人に支払能力がなければ自己破産することは可能と思います。
また、あなたの意志ではなく不本意に連帯保証人にされていた場合、拒否できる可能性もあるので無料の法律相談で相談してください。

回答No.1

f272

子供であるあなたがいるのですから，あなたの叔父さんが相続人になることはありません。あなたとあなたの兄弟姉妹が相続人です。
あなたが相続放棄をした場合には，あなたの兄弟姉妹が相続することになります。借金を背負ってくれるのならラッキーですね。
あなたの兄弟姉妹がローンの返済をしてくれるのなら，連帯相続人のあなたが返済することはなくなるでしょう。

もし2人の子供がどちらも相続放棄をするのなら，連帯相続人のあなたが返済することになります。