住宅ローン売却と連帯保証人について

このQ&Aのポイント
  • 家の住宅ローンの連帯保証人が亡くなり、新たな連帯保証人を立てないと家を売却できないのか疑問です。
  • 銀行は相続放棄をされると連帯保証人がいなくなり、そのため新たな連帯保証人の立て替えを要求しているかもしれません。
  • 不動産屋が個人情報を銀行に流すかどうかは違法でない限りは信用できると考えられます。
回答を見る
  • ベストアンサー

住宅ローン売却と連帯保証人について

姉夫婦が住むの家の住宅ローンの連帯保証人が亡くなりました。連帯保証人は母です。 不動産屋に住宅の査定をしてもらったその日のうちに銀行から連帯保証人が亡くなったそうですねと電話が入ったそうです。そして銀行は新たな連帯保証人がいないと家を売却できないので姉に相続をして連帯保証人になるように言っています。主債務者は義兄です。 本当に連帯保証人を立てないと家は売れないのですか?銀行は相続放棄をされると連帯保証人がいなくなるのでそう言っているだけでしょうか?また不動産屋は個人情報を銀行に流すようになっているのでしょうか?違法ではないのですか?どこにも個人情報は流しませんと言っていたのにこんな不動産屋は信用できません。 ちなみに母の相続人は姉を含め兄、私の3人です。 よろしくお願いします。

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • fujic-1990
  • ベストアンサー率55% (4504/8060)
回答No.3

 えっと、「どうしたらよいか」というご質問ではナイのですよね? (1) 本当に連帯保証人を立てないと家は売れないのですか?  法律的に「売ってはならない」ことになっているのか、という意味なら、そうではありません。売っていいんです。  しかし、不動産売却の場合、そこに付いている担保物権(ほとんどは抵当権)を消してから売却するのがふつうなんです。  担保物権が付いたままの不動産だと、お金を出してせっかく買ってもその担保物権が行使されて、その不動産を奪われる危険があるからです。  ローンの抵当権が付いている不動産は、危ない物件なのです。だから買い手が付きません。つまり「売れません」。  ですから、銀行の言っていることは正しいのですが、「じゃあ連帯保証人を付けたら売れるか(買い手が来るか)」と言えば、担保物件をはずさないかぎりは同じで、「売れない」でしょう。  危ない物件であることに変わりはないからです。  レアケースだと思いますが、もしかしたらローン残金が少ないなどの理由で「連帯保証人をつけてくれれば担保物権をはずしてあげて(売れるようにしてあげて)もいいよ」と言っているのかもしれません。 (2) 不動産屋は個人情報を銀行に流すようになっているのでしょうか?  その不動産屋がどうしているかは分かりませんが、ふつうは、そういうことにはなっていません。  亡くなった事実は、新聞のお悔やみ欄に載ったり、弔問客の話題になったりしますので、銀行員が質問者さん宅の周辺の顧客を回っていれば自然に耳に入る可能性は高いです。  さらに、不動産屋が「売却したいのだが、抵当権をはずしてもらえるか?」と銀行に質問した可能性もあります。で、銀行が「なんで売却するんですか?」と質問したのかも。  また、おそらくローン契約で、「連帯保証人や債務者が亡くなったら遅滞なく(生きている方が)その旨を銀行に伝える」というようなことになっているはずだと思います。そうだとすると、伝えるのは義務です。伝えないのは契約違反。  ついでに書くと、「連帯保証人が欠けたらすぐに代わりの連帯保証人を出す」というような契約にもなっているはずです。不動産の賃貸借契約でさえそうなっていますので、ローン契約でそういう約定がないとは思えません。「そういう規定があれば」、新しい連帯保証人を探し出して銀行と契約させるのは、義務です。  ですから「どこにも個人情報は流しませんと言っていたのに!」と、契約違反をした不動産屋を非難すると、銀行から「連帯保証人の死亡を隠していた」「連帯保証人が欠けたら伝えると言っていたのに伝えない。こんな借主は信用できません」と、逆に契約違反を非難されることになりますので、まずはローン契約書をよく読まれることをお勧めします。

00gaga
質問者

お礼

回答ありがとうございます。 担保物件という言葉は初めて聞きました。、何分不動産のことはよく知りません。担保物件を外さない限りは・・・ちんぷんかんぷんですが完済しないと抵当権が外れず売れないということですね。連帯保証人をつけてもそうしないと売れないということですね。だとすると銀行のいう連帯保証人をつけないと売ることができないというのとは少し意味が違う気がします。残金はたくさんありますが売却価格との差額が少ないのでfujic-1990さんのおっしゃるように銀行が売れるようにしてあげると言ってくれている気もします。 連帯保証人が亡くなったらすぐに金融機関に知らせることになっているのですね、これも知りませんでした。私の家も住宅ローンを組んでいますが契約書を読んだことがありません。よく読んでみます。 なるほど不動産屋が銀行に売却したいから抵当権を外してもらえるかと聞けばなぜかと質問しますね。そこでそのような話が出る可能性はあり得ますね。 知らないことをたくさん教えてくださりありがとうございました。

その他の回答 (3)

noname#212724
noname#212724
回答No.4

> 連帯保証人を立てないと家は売れないのですか?  いいえ、売却可能です。実際にそのような物件を買っています。  ただ、銀行での取引で、その銀行にお金(確か銀行小切手だった?)を持って行っての決済でした。こちらの指定した司法書士の先生同席で取引したと思います。その後におそらく売買代金は銀行さんが貸付金の回収にしたのでしょう。 > 銀行は相続放棄をされると連帯保証人がいなくなるのでそう言っているだけでしょうか?  いいえ。相続放棄されてもローン返済が滞れば担保物件を競売すれば済みます。問題はローン残高と売買価格でしょうが、銀行だって自己破産でもされたら負けですからね。 > 不動産屋は個人情報を銀行に流すようになっているのでしょうか?  いいえ。銀行によっては、どうしてか?、直ぐに情報が入るようです。彼らは亡くなった人の口座は直ぐに凍結しなければならないので、その辺の情報は早く取れるようになっているのでしょう。

00gaga
質問者

お礼

回答ありがとうございます。司法書士の方が介入すると売却できるのですね。ローン残高と売買価格の差額は少しローンが残るくらいだと思います。姉から詳しく聞いていないのでこの辺はわかりません。義兄は自己破産もありうるので姉が相続すれば連帯保証人になり姉も自己破産することになるので相続放棄するか迷っているようです。銀行の口座凍結は友人からも聞いたことがありますがどうしてわかるのですかね?不思議です。

  • hkinntoki7
  • ベストアンサー率15% (1046/6801)
回答No.2

>違法ではないのですか?  どんな法律に反するのでしょうか?  住宅ローンの契約と不動産の売買は別の問題です。連帯保証人が死亡したら代理の連帯保証人を立てるか、借り換えをして義兄単独でローンを組み替えるべきです。  一方、任意売却に関して言えば予想売却金額が2千万円、残債が2千5百万円だとしたら債権者である金融機関はローン残債5百万円を担保しなければならないわけです。義兄に返済能力がなければ連帯保証人を要求することは当たり前のことだと思います。  逆に予想売却金額が3千万円で、ローン残債が1千万円なら2千万円が手元に残るわけですからお姉さんが連帯保証人になっても何ら問題ない話しですよ。  不動産屋を変えるのは勝手ですけど、質問者様は全く関係がないですよね?決めるのはお姉さん夫婦です。質問者様としてはその不動産屋と一生付き合わなければ良いだけのことです。

00gaga
質問者

お礼

違法かというのは個人情報保護法に違反していないかという意味です。 銀行からしたら新たな連帯保証人をつけて欲しいというのはわかりますがそうしないと住宅を売却することができないのはなぜかが知りたかったのです。住宅ローンの残金と売却価格の差額は聞いていないのでわかりません。確かに私には関係ないことですが姉が相談に来たのでこのような場をお借りした次第です。

  • terepoisi
  • ベストアンサー率44% (4007/9105)
回答No.1

お悔やみ申し上げます。 お母様がお亡くなりなったことは 流出元がどこかはわかりませんが、どなたかが故人になられたらそれに関連した セールスは以前からけっこうあります。 保証人が死亡した場合は速やかに金融機関に届け出しないといけません。 かわりの保証人を要求するかどうかは金融機関によってまちまちですから 何とも言えませんが、あらためて信用保証会社を使う場合もあります。 その不動産屋が信用できるかどうかに関わりなく 現在ローンが残っている家を任意売却なさるのであれば銀行との話し合いが必要です。 いずれにしても現在のローンをいったん完済するか、 すでに買手がついていて売却によって完済できるめどがつかないと任意売却は出来ません。 融資打ち切りになる前に銀行とよく話し合ってください。 >母の相続人は姉を含め兄、私の3人です お母様のご兄弟、甥姪の方がいれば連帯保証の代襲相続が発生する可能性があります。 時にはご家族のどなたもご存じない相続人が居る場合もありますからご注意ください。 相続放棄する場合はあらかじめ法テラスなどでご相談ください。

00gaga
質問者

お礼

回答ありがとうございます。 銀行から連絡があり義兄が銀行に話をしに行きました。 初七日の時に伯母には私と兄は相続放棄するが姉はどうするかわからない、もし3人が放棄したら伯母さんや伯父さんに家裁から連絡来ると思うと話しておきました。

関連するQ&A

  • 住宅ローンの連帯保証人について

    近々住宅ローンを組む予定のnagoyanyanと申します。 住宅ローンの事前審査の書類を不動産屋に預けた時に 「最近は連帯保証人はどこも受け付けていないので、保証会社を使います。」 といわれました。保証会社に払う手数料も安い金額ではないので、 できれば連帯保証人を立てて手数料を浮かせたいと考えています。 本当に最近の銀行は連帯保証人を受け付けていないのでしょうか。 どなたかご教授願います。よろしくおねがいしますm(_ _)m

  • 住宅ローンの連帯保証人について

    八方ふさがりで困っています。 亡くなった父親が住宅ローンの連帯保証人でしたが、その父親からローン返済中の住宅が建つ下の土地を相続しました。 父親が亡くなった際、ローンを借りてる銀行に知らせることも、 連帯保証人の変更手続きもしなかったのですが、 土地を相続したら、自動的にその土地を担保にして、新たに保証人は立てないものなのでしょうか? 連帯保証人も相続という形になり、法定相続人に引き継ぐわけではないのでしょうか? 当事者は相続の後、精神状態が不安定になり、現在返済が滞っています。 このままだと競売になってしまうのですが、 当事者の母親が返済を希望しています。 ローンを引き落とす口座がわかったのでひとまず現金を入れたところ、 銀行から母親に連絡が入り、大まかな金額を教えたのにかかわらず、 銀行側はあくまで債務者本人の意志を確認できなければ、 家族でも弁済はできないと言います。 なぜ保証人が外れたのかも説明してくれません。 印鑑証明を添付した同意書があればよいとも言われましたが、 当事者とは全く意志の疎通が出来ない状態です。 もとは連帯保証人を付けていたので、今から変更の申請してもだめでしょうか? 成人後見人しか手立てはないのでしょうか・・・? アドバイスを頂ければと思います。お願いいたします。

  • 連帯保証人と相続人の支払い順位

    たびたび申し訳ありません。 父が亡くなり、母と子供である私たちは相続放棄をしたのですが、父が自分の姉に対して借金をしており、父は少しずつ返していたのですが、母が連帯保証人となっていたため、父の姉から、”連帯保証人なんだから、残りの借金を払え”と言われました。 祖父母は他界しているため、次の相続人である父の姉は、父の遺産について放棄か相続するかの意思はまだ示しておりません。 母は姉に対して借金を払わなければならないのでしょうか?もし父の姉が父の遺産を相続したら、父の姉は相続人であり債権者なので、この借金は相殺されるのでしょうか? 相続人と連帯保証人は、支払い義務の順位(?)はどちらが先なのでしょうか? 支払い期限が迫っているため、有識者のどなたか、ご教示をお願いいたします。

  •  連帯保証人になっていても住宅ローン審査は通りますでしょうか?

     連帯保証人になっていても住宅ローン審査は通りますでしょうか? お教えください。    会社員をしながら、自分の会社を持っております。 その会社が銀行から数百万円の借入をしております。 (役所の利子補給付融資で、利息が非常に低く念のため借りたという程度で ほとんど借金は使っていなくほぼ満額残っております。)  個人名義ではなく、会社名義の借入です。 しかし、銀行の保証人に保証協会がついており、信用保証協会の連帯保証人に 私がなっております。  その場合でも審査に通ることは可能でしょうか? また、個人信用保証情報機関に、信用保証協会の連帯保証人になっていることは 伝わっているのでしょうか? どうぞ宜しくお願い致します。

  • 住宅ローン連帯保証人相続について質問です。

    住宅ローン連帯保証人相続について質問です。 先日祖父が亡くなりました。遺産を相続するのは母・おじ・おば・祖母の4人です。 祖父は生前おじが組んだ住宅ローンの連帯保証人になっていました。(土地は祖父名義で家は祖父・おじ半分ずつの名義です)また頭金に祖父が1000万円出したそうです。 今回遺産相続するに当たり法定通りで相続するような形になるようです。(祖母1/2・おじ・おば・母残りを1/3づつ) また連帯保証人については助言をくれた方が言うには祖父が亡くなった時点で連帯保証人としての負債が生じるため住宅ローン残金の1/2を支払わなければならないというのです。しかも支払いは祖母にだけかかるというのです。(ローン残金は約1400万円で現在はおじが滞りなく支払っています) ここで分からないのですが、 ・連帯保証人の相続は祖母にだけ行くのでしょうか?プラスの遺産が法定通りならマイナスの遺産も法定通りではないのですか? ・おじの支払いが滞って連帯保証人に債務が移譲された場合は支払わなければならないのは分かるのですが、そのような状態でもないのに支払わなければならなのはなぜなのでしょうか?しかも1/2はどこからでてきたのでしょうか? ・この1/2の連帯保証人としての債務を完済すれば連帯保証人から降りることはできるのですか? ・残り1/2の残金の支払いをおじが滞らせた時にはどこに債務が移譲されるのでしょうか? ・おじの支払いに滞りが生じた時に連帯保証人として代位弁済した場合、おじにも責任を背負ってもらうために何か書類として残していおた方が良いものはありますか?(支払いはこちらにさせてのほほんと住んでいられるのはがまんできません) 質問が多くてすみませんがよろしくお願い致します。

  • 連帯保証人であることを知った後の相続放棄について

    連帯保証人であることを知った後の相続放棄について 先週、突然父の連帯保証人である私と母のところへ督促状が届き、この状況をどうにかできないかいろいろ調べております。どうか皆さんの知恵をお貸しください。 家族構成  ・父、母、兄、姉、私 今回の状況  ・10年ほど前 父が兄のローンの連帯保証人になった  ・ 6年ほど前 父が他界(母、兄、姉は遺産相続、私は無し)  ・ 2年ほど前 兄が自己破産  ・ 1週間前  兄のローンについて、私と母(多分姉のところも)に督促状?がきた 6年前の相続内容  ・土地、家(来月売却することが決定していて、来週登記を済ませる予定でした) 債権額  ・多分、姉と合計して1,000万ほどと思われます ネットでいろいろ検索してみましたが、同様案件がなかったため、今回質問させていただきました。 相続放棄は、被相続人が死亡したときから債務を知ったときから3ヶ月以内なら特例として認めてもらえる、という判例がある、というのを見たのですが、、、 質問内容  (1)私、母、姉はこれから相続放棄ができるのでしょうか。  (2)相続放棄ができた場合、6年前の相続分はどうやって放棄するのでしょうか。(売却してしまったとしても相続放棄できるのでしょうか) わかりづらい文章で申し訳ございませんが、ご指導よろしくお願いします。

  • 相続人による連帯保証の要求について

    父は3年前から個人事業を営んでいます。 父の相続人は妹と私(兄)の2人です。 子供には不動産はありません。 今般、父は、資金が必要となり、都市銀行に保証協会の保証付き融資を申込しました。 事業用不動産は抵当に入ります。 銀行は前向きに検討してくれることになりましたが、父が万が一(死亡など)の時のために相続人である妹か私のどちらかの連帯保証人が必要と言っています。 1.私は保証協会の保証は父の万が一の場合に備えての保証であるので、子供の連帯保証は必要がないと考えていますが間違いでしょうか。 通常、融資の連帯保証は相続人に限定しないで、資力のある人がなるのではないのでしょうか。 2.保証協会と銀行とは融資債権について(或いは不動産抵当について)どのような契約になるのでしょうか。 或いは、父と保証協会との契約でしょうか、そうであれば、父の万が一の場合は融資残についての保証は相続人に支払われて、それを銀行に返済することになるとすれば、相続人の連帯保証も分かるような気がします。 3.相続人の連帯保証はどこまでの範囲におよぶのでしょうか。 事業不振の場合の返済の滞りなどを含めて融資債務についてのみでしょうか。 4.もし、父が死亡したときに、マイナス相続資産(融資金を含めて)は相続の放棄が出来るのではないでしょうか。 5.子供には不動産はありませんが、不動産のある相続人を提供するように言われないでしょうか。 ご教示ください。

  • 連帯保証人もお金を借りれるのでしょうか?

    先日父が亡くなり、父が連帯保証人をしていた債務の連帯保証人は、相 続人が連帯保証人になる旨を聞きました。 額面もかなり多い債務の連帯保証人なので、相続放棄も考えましたが、 債務者が身内と言うことも有り相続することを決めました。 ただ遺産のほとんどを母に相続させた為、私自身に資産はほとんどあり ません。 このような状況下で起業をしようと考えているのですが、債務者で無い とは言え巨額な債務の連帯保証人である私が、銀行から起業資金を借り ることは出来るのでしょうか? ご存知の方がいらっしゃいましたら、ぜひお教えいただけますと幸いで す。よろしくお願い致します。

  • 住宅ローンの連帯保証は相続しますか?

    ・おおよそ二千万円の住宅ローンを残したまま債務者が失踪。 ・債務者の連帯保証人が二名有り。 ・そのうち一名が死亡。 ・死亡した連帯保証人には、成人の労働者の家族(つまり子供)がいる。 ・この場合、死亡した「連帯保証人」の債務は、成人労働者(つまり死亡した連帯保証人の子供)に、債務放棄をしない限り「相続」されるのでしょうか? お詳しい方、経験者の方がいらっしゃったら、アドバイスいただきたく、よろしくお願い申し上げます。

  • 住宅ローン審査と連帯保証人

    家を新築するにあたり住宅ローンを組みたいのですが、姉が新築したときに連帯保証人になっています。 ローンの審査は通るでしょうか?