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自己資金2億で受けられる融資額とは？不動産投資の可能性を探る
tom900の回答
真面目に回答しようと思いますが、極論を言えば総資産６億あって、重い病気なら金融機関から借り入れして不動産投資せずとも、寿命まではなんの問題も無く生活できるのではないでしょうか？ 東京五輪後に東京の土地価格が下落して買い時がやってくる？ なんの確約もありませんし、例え下落したとしても、その後に満足のいく利回りが得られる物件になるかもわかりません。 融資額と言うことで言えば、金融機関は無職など関係ありません。 返済できるだけの金融資産価値があるかどうかです。利回りが良く、融資先が破綻したときに抵当にしている物件で回収できるかどうかでしょうね。あとは、そうした目利きが出来る人物かどうかでしょう。 そう言う意味で言えば、最大２４部屋を保有していたのに、現在は４部屋と言うのがちょっと引っかかりますね。 また、２０００万円の個人資産なら１億は…。と言うのは、物件価値からすると「焦げ付きにくい＝回収できる」なので５倍の融資は出来ますけど、金融機関も８億回収するのは結構しんどいので、現実的には３倍の６億が限界ではないでしょうかね。あとは、融資物件の資産価値査定次第でしょう。 個人的には、それだけの資産を持っているなら、借金などせずインデックスファンドを買って配当金で暮らしますけどね。
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来年春に完成する新築マンションを契約しました。 契約前に担当の方と資金計画を相談した際「あなたの年収でしたらフラット35でこれだけ借りれます」と言われ、 その借入限度額内でローン返済計画を立ててもらい、『毎月の支払いがこの金額ならば返していける』と安心したのでそのマンションを契約し、 契約時に自己資金の中から500万円を手付金として入金しました。 契約は済ませたのであとはフラットのローンをお願いする銀行を決めるだけです。各銀行の金利の変化を見つつ、 どこがローンの支払いが楽かな～と悠長にかまえていたのですが。。。 ローンをお願いしたい銀行も決まり、いざ銀行へ申し込みへ行ってみたら、不動産の担当が言った限度額の半分しか借りれないことがわかりました。 その原因は私が自営業で、融資審査の基準となる年収が『収入金額ではなく、そこから経費などを差し引いた最終的な金額＝総所得金額』 ということだったからです。 不動産の担当との資金相談の際に、言われたとおりに３年分の確定申告と納税証明書を持って行ったので、担当者は私の総所得金額を知っているはずです。 私が自営業でどのような仕事をしているか、自己資金はいくらまで出せるかも言ってあります。 でもローン返済のシミュレーションでの私の年収には、総所得ではなく収入金額が打ち込まれており、その金額でシミュレーションをしてありました。 そして、総所得金額から出された正しいフラットの融資限度額と私の自己資金では、このマンションを買うことは不可能です。 担当の方はとても良い方で信頼もしていたので、もし契約させたいがためにこのような融資限度額でシミュレーションを行ったのであれば、 とても残念です。 本当の融資限度額があらかじめわかっていれば、支払いが困難なこのマンションを契約することはありませんでした。。。 他に気に入っていたマンションも完売となってしまい、また一から探さねばならないのかと思うとガッカリです。 もしこのまま融資の目処がたたず、契約をキャンセルしなければならなくなった場合、入金した500万円は返ってくるのでしょうか？
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補足
さっそくのご回答ありがとうございます。 投資活動をするべきかどうかについては病気やさまざまな事情を経た上での自分の意志ですので今回の質問には関係ありません。 資産運用はやはり分散投資が鉄則というのもよく言われてますのでインデックスファンド、国内株式、 海外株式、社債投資などにも資金を入れていますので、ただ暮らすだけなら十分な収入はあります。 そういった中で加熱しているマーケットが弾けた時は絶好の投資機会ですので、不動産市場に 買い時が訪れるのをじっと待ってるところです。 不動産バブル崩壊がこなかったらこなかったで見送るまでのことです。 最大24部屋所有していたのは親族と共同で出資して購入した物件が多数あったのですがその親族が 海外に住んでいたりして会計処理があまりに複雑になって大変だったのと、個人的に所有していた物件で 事故物件が発生したので売却したりと、すっきり整理して残ったのが4部屋だったという感じです。 そして表題の質問に具体的にお答えいただき大変参考になりました。 規模が大きくなるとざっくり5倍は厳しいので3倍なら、といった感覚はネットをどうやって調べてもなかなか 得られないものですのでとても貴重なアドバイスでした。 心より感謝致します。 迅速で明快なご回答、ありがとうございました。