不動産投資、自己資金2億で受けられる融資額

質問

都内住み42歳男性で肩書きとしてはほぼ無職です。
資産家の家庭に生まれ、数年前から結構重い病気を患ってしまったので一般職は諦めて投資家として生きていこうと思っています。
現状の総資産は現在は金融資産1億5千万、不動産5千万（マンション4部屋）、現金4億円ぐらいです。

数年後、よく言われてるようにオリンピック後に不動産価格が急落して買い時がやってくるはずなので、その時に一気に買えるだけ買っておきたいと思っていますが、自分の属性で果たしていくら融資を受けられるのか？が疑問です。

不動産取引実績は最大時24部屋持っていた事もあるのでそこそこだと思いますが、いかんせん資産はあれど無職です。
総資産には含めていませんがとある非上場企業の株式を大量に保有していますので配当の出る年は数千万円の収入があったりはします。

たとえば自己資金2000万だとしたら1億借りるのは十分あり得る範囲だと思いますので、自己資金2億ぐらい使って10億円ぶんぐらい買いたいというのもあながち不可能じゃないような気もしますが、銀行の担当者に聞いても「物件によりますかね～」とはぐらかされるので、構想も立てづらい状況です。

詳しい方いらっしゃったら、どのぐらい借りられそうかめどを教えていただけると幸いです。

回答No.1

tom900 · ベストアンサー

真面目に回答しようと思いますが、極論を言えば総資産６億あって、重い病気なら金融機関から借り入れして不動産投資せずとも、寿命まではなんの問題も無く生活できるのではないでしょうか？

東京五輪後に東京の土地価格が下落して買い時がやってくる？
なんの確約もありませんし、例え下落したとしても、その後に満足のいく利回りが得られる物件になるかもわかりません。

融資額と言うことで言えば、金融機関は無職など関係ありません。
返済できるだけの金融資産価値があるかどうかです。利回りが良く、融資先が破綻したときに抵当にしている物件で回収できるかどうかでしょうね。あとは、そうした目利きが出来る人物かどうかでしょう。
そう言う意味で言えば、最大２４部屋を保有していたのに、現在は４部屋と言うのがちょっと引っかかりますね。
また、２０００万円の個人資産なら１億は…。と言うのは、物件価値からすると「焦げ付きにくい＝回収できる」なので５倍の融資は出来ますけど、金融機関も８億回収するのは結構しんどいので、現実的には３倍の６億が限界ではないでしょうかね。あとは、融資物件の資産価値査定次第でしょう。

個人的には、それだけの資産を持っているなら、借金などせずインデックスファンドを買って配当金で暮らしますけどね。

補足

さっそくのご回答ありがとうございます。
投資活動をするべきかどうかについては病気やさまざまな事情を経た上での自分の意志ですので今回の質問には関係ありません。
資産運用はやはり分散投資が鉄則というのもよく言われてますのでインデックスファンド、国内株式、
海外株式、社債投資などにも資金を入れていますので、ただ暮らすだけなら十分な収入はあります。

そういった中で加熱しているマーケットが弾けた時は絶好の投資機会ですので、不動産市場に
買い時が訪れるのをじっと待ってるところです。
不動産バブル崩壊がこなかったらこなかったで見送るまでのことです。

最大24部屋所有していたのは親族と共同で出資して購入した物件が多数あったのですがその親族が
海外に住んでいたりして会計処理があまりに複雑になって大変だったのと、個人的に所有していた物件で
事故物件が発生したので売却したりと、すっきり整理して残ったのが4部屋だったという感じです。

そして表題の質問に具体的にお答えいただき大変参考になりました。
規模が大きくなるとざっくり5倍は厳しいので3倍なら、といった感覚はネットをどうやって調べてもなかなか
得られないものですのでとても貴重なアドバイスでした。
心より感謝致します。
迅速で明快なご回答、ありがとうございました。

回答No.3

nagata2017

銀行って　結構　あくどいことをやりますよ。
貸しはがしとか
担保価値以上に貸し付けて　すぐに回収するとか言い出して　身ぐるみはがされるというやつ。
私の知り合いにもやられた人がいました。
下町でパチンコ店を経営していた人が　長年の念願だった赤坂に開店したところでこれをやられました。全てを失ったそうです。
だから質問者さんのように　限界まで融資を受けようというのは危険です。
2億で10億というのは
不動産投資は　いろいろありますが　土地だけという土地ころがしは時間がかかります。
健康でDIY能力を持っていれば　マンションではなく　アパートの棟買い　というのもありますけど。
自分で手入れして資産価値を上げるという方法です。
そうして資産価値があがったところで担保に出してもう一棟買い増し
その繰り返しで資産を増やす。
質問者さんはこれが自分でできないから　信頼のできる優秀な管理人を雇うことでできるかもしれないけど　人件費というコストがかかります。
資産価値が上がれば　入居率も上がるのでじゅうぶんな収益が生まれます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
貸しはがしというのは念頭にありませんでした。
単純に、銀行に寝かせてある現金がまだ数億あってほっとくのはもったいないので
比較的ローリスクかつレバレッジを効かせられる不動産に買い時がやってきたら投資しよう
というざっくりした構想から、自己資金2億円でどれだけ借りられるんだろう？
というところが知りたかったので質問したのですが、ご回答を数件頂いたりその他自分でも
あれこれ調べてみると、投資規模が大きくなることで新たに発生してくるリスクみたいなものも
多々あるようですので
限界まで融資を引いて一気にでかく投資するというのはちょっと危険かもなと思い始めています。
病気などの事情もありDIY的に手間をかけるのは厳しいので基本的には管理会社任せに
なると思いますが、安定して利益を出せるように十分勉強したいと思います。

回答No.2

fujic-1990

> 自己資金2億ぐらい使って10億円ぶんぐらい買いたいというのも
> あながち不可能じゃない

　不動産賃貸業を営んでおり、借金と返済を何度も繰り返しておりますが、残念でしょうが、不可能と思います。

> 自己資金2000万だとしたら1億借りるのは十分あり得る範囲だと思います

　はい、同意します。自己資金2,000万円に１億借りて、12,000万円でビルを建てる、というのは十分にありえます。

　失敗して、半額で不動産をたたき売ったとして、残額6,000万円程度なら、死ぬまで借主に一生懸命働いてもらえば、十分返してもらえると期待できる金額です。

　サラリーマンでも、住宅ローンで5,000万円くらい借りる人は珍しくありませんからね。十分返済してもらえると、期待できるのです。

　が、自己資金2億円に10億借りて、12億円でビルを建てる。

　失敗して、半額で不動産をたたき売ったとして、残額６億円。

　６億円・・・ 死ぬまで借主に一生懸命働いてもらえば、十分返してもらえる金額、でしょうか？

　もちろん、過去の成功体験を元に、質問者さんはいろいろ都合の良い計算をなさり、言いたいことはあるでしょう。「私、失敗しないので」とか。

　で、問題は銀行がどうそろばんをはじくか、です。銀行は、「質問者さんなら大丈夫。６億円、一生懸命働いて返済してくれますよね」と思うでしょうか？

　人間、まあ、年齢や健康状態にもよるわけですが、一般的に言って6,000万円程度なら稼げると思うのですが、６億円となると難しいですよ。

　質問者さんは夢にも思っていらっしゃらないのでお気づきでないでしょうが、いまは、簡単に「自己破産」して、借金返済の義務から逃げる時代です。「貸すほうが悪い」とうそぶいて生活保護を受ける時代なのです。

　くわえて、６億円というのは、残った不動産を建築費12億円の半額で売った場合の残債です。

　大地震が来て、土地は液状化、ビルは傾いたり破損でもすれば、半額でも売れないでしょう。そうすると、物件をたたき売った上での残債は８億かもしれないし、９億かもしれません。

　今の時代、とても銀行を説得できないと思います。

　・・・ もっとも、どこかの銀行が、質問者さんの年収を１ケタか２ケタ増やして融資してくれるかもしれませんが　(^_^;＼(^O^ )

－－－－余談ですが－－－－

　バブル経済はよく言われるように「崩壊した」のではなく、大バカな当時の大蔵省銀行局長が「総量規制」通達でぶち壊してしまったのです。

　その時までは、「土地は生産できないので、土地価格は上がり続ける」と信じられていました。これを「土地神話」といいます。

　なので、銀行は大金を貸しても、土地を強制執行すれば必ず返済してもらえるので、借主が「土地さえもっていれば」、安心して大金を貸すことができたのです。

　ところがバカバカ大バカな銀行局長が、故意にバブル経済を「あと始末を考えず」破壊しました。

　その結果、建設途中で追加資金が借りられなくなって、建設が途中で止まり、ビルが立ち往生したのです。

　それでも最初の借金の金利はかかる。それで施主は、「土地＋建設途中のビル」をたたき売ったのです。

　で、「土地の値段も下がった」。つまり、土地神話は崩壊したのです。

　土地の値段も下がるので、いまは、土地を持っていても、昔のようには大金を貸さなくなりました。

　で、不安になった企業は、内部留保を溜め込んで、昔のように社員の給料を上げてくれなくなりました。

　諸悪の根源は、旧大蔵省の銀行局局長（大蔵大臣は故橋本さんだったと思う）なのです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
現役で不動産賃貸業されてる方のご意見はとても参考になります。
投資に失敗して返済が滞ったときに物件を安値で処分して残った債務を返せるのかどうか、
という観点から融資の限界を測るという考え方はなるほどと思いました。
物件自体の良し悪しの他に、自分の返済能力や過去の取引実績なんかも重要になってくるんだなと思います。
時期を見つつよほどのハズレ物件を引かない限り破綻することは無い、という感覚でしたが改めてリスクについても吟味して投資していきたいと思います。