不動産投資での融資について聞きたいです

質問

不動産投資をしています。

前年、地銀から、2300万円を25年のアパートローン(金利2.5%)で借りて、Aという1棟マンションを買いました。
年収は、230万円でした。
返済残高は、2230万円です。

今年、条件の良い、Bという1棟マンションを見つけて買いたいと思っています。
販売価格は、2200万円です。
現在の資産は、Aという1棟マンションと、現金300万円です。

この場合、Aという1棟マンションを担保に、2200万円前後を借りることはできますか?
また、まだ買ってないですが、Bという1棟マンションを元手にして、2200万円前後を借りることはできますか?
希望は、地銀か信金で、アパートローンとかで借りたいです。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

2番回答者です。補足を拝見しました。

> 「年収600万円＋家賃400万円＋下落中の不動産－生活費」となります。

　なるほど。給料収入と不動産収入は合算しますので、現在の収入についての表現としては「年収1000万円」ということですね。

　新たに2200万円を借りても、ホントにざっとみて、・・・ 同じ25年返済とすると年間の支払いは（利息とも）100万円程度ですので、「Ｂを担保に入れるから」と言えば、貸してくれるんじゃないでしょうか。

　もちろん、銀行は銀行で、Ａの収益予想やＢの収益予想をして、貸さない場合もあります。

　多重債務者問題でも話題になりましたが、昨今は「貸した方も悪い」という言い方をするからです。「ダメだと思ったら貸さなければ、こんなことにはならなかったのに」と。私に言わせると責任転嫁。昨今、銀行も大変です。

　例えば１棟マンションで、2000万や3000万円というのは、私の感覚では「安すぎる」のです。アパートでも、そのくらいの価格だと「訳あり物件かな」と警戒します。

　それで例えば、Ｂが液状化現象で有名な所に建っている、地盤補強・耐震補強をしていない（ということはかなり古い）マンションだったりすると、「それを購入することはかえって質問者さんの財力を悪化させる」と考えて貸し付けを拒否する、というようなこともあり得ます。

　ということで楽観視はできませんが、一般的には、2200万円程度なら、年収が1000万円あればＢを担保にするだけで貸してくれるのではないかと思われます。

　ちなみに、Ａにはすでに2300万円の抵当権が付いているということですので、Ａを担保に入れることはできません。もちろん法律的に出来ないということではなくて、Ｂ購入の資金を借りようとする銀行が拒否するという意味です。

　Ａの価値以上の抵当権をつけても、担保の意味がありませんので。

お礼

> Ｂを担保にするだけで貸してくれるのではないかと思われます。
こんな場合は新しい物件が担保になって貸してくれるんですね。

> １棟マンションで、2000万や3000万円というのは、私の感覚では「安すぎる」のです。
ぶっちゃけ自分もなぜそこまで安いのかわかりません。
従兄弟に建設会社の設計士がいて、現地調査のときには立ち会ってもらってます。
A物件では、過去に大雨で1階部分が浸かったことがあるということでした。
今は問題がないということで買うことにしました。
B物件の現地調査はまだです。

> Ｂが液状化現象で有名な所に建っている、地盤補強・耐震補強をしていない（ということはかなり古い）マンションだったり
いちおうハザードマップでは、海抜が低いというのが問題でした。
補強に関しては他の物件と変りがありませんでした。
大雨や津波が来たら大変というリスクはあります。

大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　Ａを買うためにした借金は、無担保ですか？

　担保権が設定されているとしたら、Ａにいくらの担保権が設定されていますか？

　（正確な回答をもらいたい場合、これらは書き落としてはいけないほど重要な点です）

　私の常識ではＡに、満額2300万円の「抵当権」が、すでについているだろうと思います。

　ついているなら、Ａを担保にして新たな借り入れをするのは無理です。

　Ｂを買うために借金をすれば、ほぼ確実にＢに抵当権などの担保権が設定されます（ほかの物件ではダメと言われた経験あり）。

　それは当たり前のこととして、貸し付けには、プラスアルファが必要なわけです。

　Ａが無担保権状態なら、Ａも担保に差し入れることで「Ｂ購入資金借り入れ」も可能となりますが、十中八九Ａにはすでに担保権が設定されているので、まず無理です。

　「Ｂの担保＋高年収」でも貸してくれますが、年収230万円とのことですので、ダメです。プラスアルファのアルファになりません。

　したがって、Ｂを買うための資金借り入れは、無理でしょう。

　ちなみに、新潟県は今不景気で、アパートを買っても何時空室になって家賃が取れなくなるかわからない状態です。

　また、担保の不動産も年々価格が下落し続けています。

　新潟の銀行・信金等は、担保物を取り上げるのが目的で貸すのではなく、現金で元利を返済してもらうのが目的で貸すので、質問者さんの「年収230万円＋不明家賃＋下落中の不動産－生活費」では返済が危ないと判断します。

　したがって、Ａを担保に入れても、新潟の銀行・信金等は、確実に2300万円は貸しませんね。質問者さん、借りられてラッキーでした。

補足

ありがとうございます。
よく理解できました。

> 担保権が設定されているとしたら、Ａにいくらの担保権が設定されていますか？
2300万円です。

> 「年収230万円＋不明家賃＋下落中の不動産－生活費」では返済が危ないと判断します。
すみません。書き方が悪かったです。

年収230万円は、不動産収入(手取り)のことで、賃料の年間合計は400万円でした。
賃料合計400万-経費170万=230万です。

勤めている会社の年収は600万円位です。

なので訂正させてもらうと、
「年収600万円＋家賃400万円＋下落中の不動産－生活費」となります。

回答No.1

nekonynan

ここは、銀行融資を審査する部門ではありません。融資が可能なのかここでは判りません。直接銀行に仮審査でも申し込んで確認して下さい。

お礼

ネットで見たら、住宅ローンの仮審査というのがいろいろ出てきました。
ありがとうございました。