住宅ローン 事前審査通過後の土地の変更、HMの変更

質問

この度事前審査に通過し、マイホームに一歩近づくことが出来たのですが、１つ気になることがありますので質問させていただきます！
よろしくお願いします。

事前審査の際、土地のチラシ？（販売価格や仲介か売主か、水道が通っているか等の情報が記載されているもの）を金融機関に渡し、事前審査通過いたしました。
チラシには水道がメーターまで通っているとの記載でしたが、本日不動産屋の方に、実は水道が厄介で＋で料金がかかってくるかもしれない、と言われました。
この場合、土地の場所自体に変更はなくとも事前審査の際とは状況が変わったという事で審査のやり直しの対象になりますか？
それとも価格がアップしなければ大丈夫なのでしょうか？

また、このまま本審査をしたとしても、事前審査とは土地の状況が変わったという事で否決になる場合があるか教えていただきたいです。
あくまで本審査で否決になる場合、総合的なものであるとは分かっておりますが、今回はこの土地自体に状況変更に対して大丈夫なのかダメなのか聞かせていただけると嬉しいです！

また、事前審査の際に予定していた工務店以外にも話を聞いてみようと思っているのですが、そちらの変更も問題ありませんか？
事前審査をした金融機関には事前審査の際に一応そこの工務店で建てるつもりだとのお話をしたのですが...
どうも他のHMに変更になりそうで...

よろしくお願いします！

回答No.2

86tarou

No.1です。

うちは低所得ですのでローンに関しても低予算です。月額だいたいこのくらいの支払いで、果たして建てられる家があるのかも分からず、父の知り合いの建築士さんを伺いお話をさせていただいたところ、家が建つギリギリのライン（付帯工事等含め）の見積もりを出してくれました。それ＋、近所に水道もメーターまで通っていて価格も安い土地を見つけたので、仲介料を踏まえた金額、そして少し多めに見積もった予算をJAさんにお話して事前審査を受け、通過し今に至ります。この順番、間違ってますか？(>_<) ＞
その見積もりから頭金を引いて諸費用を足し、これから足が出る可能性の数百万円を借りた時に、無理のないローンを組めるかどうかです。これに問題ないなら、順番なんてどうでも良いですよ。でも、大抵は予算ギリギリのことが多いでしょうから、先に無理のないローンで幾ら借りられるかを試算し、そこに頭金を足して諸費用を引いた金額が家の予算です。ここから高くなることは無理なローンになりますし、足が出ることは許されないとまで考えた方が良いですよ。

ここで無理のないローンというのは（前回の回答ともダブりますが…）、今の家賃より数万円少ない返済額で定年までの全期間固定金利での借入金額です。数万円は、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円前後～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）を確保するためです。現在必要な貯蓄が出来ていればこの計算で良いですが、これが出来ていないようであれば、その分更に返済額を減額する必要があります。貯蓄は使うためにするのであって、その時に足りていなければ意味がありません。なので、将来大きな出費が見込まれる時は、その時期と金額を試算して毎月の貯蓄額を決めます。これは目的毎に分けて行い、収入があった時点で先に取り分けておき、残りで遣り繰りするように努力します。この他にもいざという時のための貯蓄も必要であり、目的の決まった貯蓄とは別に生活費の３ヶ月分（住宅ローンを組んだり子供が出来れば半年分）以上は常に置いておきます。これがないと減給や失職、不意の大きな出費に対応出来ずに生活が破綻する可能性がありますので。
定年までのローンとしましたが、これでも繰上返済で10年程度は短縮し、完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところでしょうか。
人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要ということです。少なくとも毎月の収支だけでは考えず、これからの生涯収入（何千万円か知りませんが、既にある程度決まっているはず）を何に幾ら使うか考えてローンを組みましょう。そして定年時になってから困らないだけの貯蓄を確保すれば、何の問題もないのでお尋ねの順番も関係ないことになります。

参考URL：

https://www.hownes.com/loan/sim/

お礼

再度のご回答ありがとうございます！

ローン返済額に関しましては大丈夫だと思います！
主人は毎年昇給（今のところですが）しますし、今年度も昨年度に比べ年間およそ40万以上収入が増えました。
それにプラスして、４月から私も働き始めましたので、私の収入を毎月ローンと光熱費に当てられるだけの金額で借入額を設定し、それに見合う予算内での家を建てるつもりです。
私の収入をローンと光熱費に当てることで、今まで主人の収入から出していた家賃と光熱費を丸々貯蓄に回すつもりです。
それにプラスして今まで毎月してきた貯蓄分も回せますので。
これら貯蓄は目的のない貯蓄（一切手をつけない）であり、使う目的のある貯蓄は別で確保出来てます。
子どもは2人から増える事はないですし、子どもの貯蓄も目的のある貯蓄と目的のない（一切手をつけない）貯蓄に分けて毎月積み立て出来てます。

また私は４月から始めた仕事以外にも別で月に４～5万程度の収入がありますのでそちらもなるだけ貯蓄に回すつもりです。

そのように貯蓄も出来、返済も困らない額で予算を提示し、事前審査に通過したのです！

下の子が小学生になれば、私ももっと働けるので、それまでは贅沢のない生活になってしまいますが、夢のマイホームに向けて頑張ろうと思います！

２度のご回答本当にありがとうございました！

回答No.1

86tarou

この場合、土地の場所自体に変更はなくとも事前審査の際とは状況が変わったという事で審査のやり直しの対象になりますか？それとも価格がアップしなければ大丈夫なのでしょうか？＞
水道のこと自体で何か変ることは考え難いです。ただ、工事費用が増えるようなら、その分現金で払えば済む話かと。注文住宅なら、100万円単位で予算より高くなることは普通ですので（建築途中でも選ぶことがあったり変更等がある可能性は普通にある）、それくらいの費用は見積もっておられると思いますので。これも用意出来ないとか頭金がないとか少ないようであれば、借入金額を増やすしかありません。これは本審査の時に伝えれば良いことです。仮審査なんて足切りみたいなものですから、細かい情報まで見たりとか調べたりまではしていないでしょう。仮審査なんかは通って当たり前で、これが否決となればとんでもないローンを組もうとしているのでしょう。それに、無理のないローンであれば、審査の可否なんて気にするまでもありません。出来るだけ多くの金融機関に相談して、出来るだけ条件の良い金融機関を探すことになるだけです。あなたが優良な顧客であれば、金利交渉も出来るかと。

また、事前審査の際に予定していた工務店以外にも話を聞いてみようと思っているのですが、そちらの変更も問題ありませんか？＞
これについても価格の問題だけでしょう。要は、借入金額に対して審査するのですから。ちなみに、ローン審査は収入と年齢から計算される借入金額内かどうか、担保価値が足りているかどうか、個人信用情報に問題ないかが主な項目です。
なので、建てる家を決めてから結果的に借入金額が決まるのでは順番がおかしいです（幾ら多く借りても完済出来るものではない）。その前に幾らの家が建てられるのかを先に試算する必要があります。これは銀行に相談に行っても良いですし、自分でも計算自体は出来ますよ。収入の20～25％程度までを返済に充て（実際には固定資産税と修繕費用の分を考え、今の家賃より数万円少ない金額で試算するのが正解）、定年までの全期間固定金利のローンを試算します。これで出た借入金額に頭金を足し、諸費用（５～７％程度の現金）を引けば建てられる家の価格が出ます（土地がないなら、その価格も含む）。注文住宅の場合は最終的に価格が上がることが多く、数百万円は予算を少なく見積もって進めると足が出難いでしょうか。頭金も20～30％以上用意しておけば、いつでも売却してローンを清算出来るのでリスクヘッジとなります。人生を左右する借金をするのですから、これくらいは必要かと。
ということで、順番が間違ってるような気がしますが、無理のないローンであれば心配する必要もないでしょう。無理のないローンでの借入金額は、銀行審査ギリギリの借入限度額より遥かに少ないのですから。逆に言えば、審査ギリギリとかであれば無理なローンということも言えるかと。

お礼

ご丁寧なご回答ありがとうございます。

うちは低所得ですのでローンに関しても低予算です。
月額だいたいこのくらいの支払いで、果たして建てられる家があるのかも分からず、父の知り合いの建築士さんを伺いお話をさせていただいたところ、家が建つギリギリのライン（付帯工事等含め）の見積もりを出してくれました。
それ＋、近所に水道もメーターまで通っていて価格も安い土地を見つけたので、仲介料を踏まえた金額、そして少し多めに見積もった予算をJAさんにお話して事前審査を受け、通過し今に至ります。
この順番、間違ってますか？(>_<)

JAさんの方には事前審査の際に土地のチラシのみお渡ししました。
建築士さんからはだいたいこのくらい、とのお話をしただけなのでもちろん間取りもありません。
ただ、JAさんにはここの工務店を予定しているとのお話のみしてあり、JAさんは直接コンタクトを取ったようです。
というのも、JAの担当の方も知り合いでして、建築士さんとも繋がりがあるからです。

坪数は24坪なのですが、ここにきて友人の働くハウスメーカーにお話をしたところ、この予算なら30坪程度いけるよと言われ（付帯工事等含め）、迷いが出てきたので質問させていただいた次第です。
もちろん標準のみ、オプションは付けられないと思いますが、一度詳しく相談しようと思っています。

水道に関しても、HM変更に関しても価格が上がらなければ大丈夫とのことで少し安心いたしました。

低予算の中で、広さ、内装、外装を妥協しつつもある程度は自分たちのこだわりも活かせるような家にしたいですね！
ありがとうございます！