遺産相続 土地

質問

私の母(３人兄弟の長女)は既に亡くなっている状態での相談です。

数年前に母方の祖母が亡くなり、先日、田畑や山林の名義を長男にするということにサインするよう同意書が届きました。

田畑があるのは山林の近くで誰も使っておらず、売りたくても今は買い手がいないそうです。

そこで、サインした後でも「将来、土地が売却できたときは1/3渡します」というような誓約書にサインしてもらっていれば受けとることは可能でしょうか。

また、その田畑の今の取引金額を知る方法と、固定資産税の問題もあるので、いつまでに手続きした方がいいのかなど、同意書にサインする前にするべきことがありましたら教えていただけると助かります。

今になってこのような書類が届き、孫の立場からしてどのようにすればいいのか分からず、調べても分からないため、どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.6

oska2 · ベストアンサー

＞先日、田畑や山林の名義を長男にするということにサインするよう同意書が届きました。

つまり、祖母の死亡による代襲遺産相続（質問者さまの母親が死亡しているので）を放棄しろ！と伝えてきた訳ですね。

＞サインした後でも「将来、土地が売却できたときは1/3渡します」というような誓約書にサインしてもらっていれば受けとることは可能でしょうか。

高い可能性で、不可能です。
最高裁判例では・・・。
１．遺産分割は、取り決めた時点で全てが終了する法律行為である。
１．遺産分割に何か条件を付けた場合でも，その条件が履行されないからといって遺産分割のやり直しは認めない。
となっています。
つまり、この条件を遺産分割協議書に書いても法的な意味を持ちません。
「両親の老後は、長男（長女）が面倒をみる。そこで、財産は、長男（長女）が相続する」という遺産分割協議が整ったとしますよね。
約束に反して、長男（長女）が面倒を見なくなっても遺産分割協議書は有効のままです。

＞その田畑の今の取引金額を知る方法

その土地の住所（地番）を元に、その土地がある市町村役場の固定資産税担当部署に行くと教えてくれます。
あくまで、課税評価額ですがね。

＞いつまでに手続きした方がいいのか

何の手続きか？分かりませんが、相続放棄手続きは「祖母の死亡を知った時から、３か月以内に家庭裁判所で手続き」します。
遺産分割協議書は、いつまにという期間はありません。
固定資産税と相続は、全く関係ありませんからね。土地の所有者でなくても、誰が固定資産税を払っても良いのです。
所有者のみ固定資産税を払う義務があれば、市町村役場も「法律で、相続手続き期間を決めて」います。^^;

＞同意書にサインする前にするべきことがありましたら教えていただけると助かります。

先ず、祖母の動産（現金・預貯金など）と不動産の明細を見せてもらいましよう。
通常は、故人名義の財産一覧表を基に遺産分割協議を行います。
納得できなければ、遺産分割協議書に署名・押印する必要はありません。
質問内容からは、土地だけですよね。
推測ですが、祖母の場合は「年金納付を行っていなくても、１００％年金を受給」しています。
預貯金がゼロという事は、ありません。
預貯金を相続する意思が無くても、相続財産一覧を確認するのは常識です。
遺産分割協議書に署名・実印押印し、印鑑証明書を提出すると「この時点で、相続協議はお終い」です。
後で何か遭っても「後の祭り」となります。
まぁ、祖母の借金は無いと思いますがね。

＞孫の立場からしてどのようにすればいいのか分からず

孫の立場でなく、亡母の代理です。
亡くなった母親の代わりに、相続を行うのです。
孫の立場と考えるのでなく、亡くなった母親の代理です。
納得できない・疑問な事は、亡母の兄弟（姉妹）に何度も確認して下さい。
納得できるまでは、遺産相続手続きを行う必要はありません。
何十年も、遺産相続を行っていない土地・家屋も現実的に多いのです。
何故か？
日本は「法治国家」で「受有主義経済」ですよね。
土地の個人所有は、法律で認められています。
所有権の時効は、存在しません。
※但し、１０年以上所有者にばれずに無断で土地・建物を使用していた者がいると別問題。

お礼

お礼が遅くなってしまい、すみません。
契約書、交わしていても相手次第で意味がなくなるのですね。
土地価格は課税評価額でも参考になるのでお墓参りに行くときに市役所にも行こうと思います。
手続きは、もし共同名義人になる場合、次の固定資産税の請求が長男のところにだけ行かないようにいつまでにしたほうが良いのかなと思ったのですが、今までの分はまだ支払っていない可能性もあるので大丈夫かもしれません。遺産分割協議書（届いたのは同意書ではなく遺産分割証明書でした。）についても期間がないことに安心しました。
おばあちゃんは長男夫婦と一緒に暮らしていたので、貯金に関してはおばあちゃんのそばにいてくれて感謝しているので受け取りたいとは思わずそのままです。田畑などは、何の説明もないまま遺産分割証明書だけが届き、次男の方からこの土地は使ってないと聞いたのと、母の代わりにもらう権利はあるんだぞと言われたので、土地について話し合う前に、相手の言い分だけじゃなくこちらも正確なことを知りたかったのでとても助かりました。「後の祭り」にならないよう、納得して署名したいと思います。とても勉強になりました。ありがとうございます。

回答No.7

chie65535

＞回答されるならよく質問を見てからにしてください。

質問文を３回読み直しましたが、どこにも「固定資産税の一部を自分が負担する」という意味の事が一言も書かれていません。

なので、何度読み返しても「もらえるモノはもらいたい。でも何も払いたくない」としか読み取れません。

私の読解力が足りないのでしょうか？

補足

＞質問文を３回読み直しましたが、どこにも「固定資産税の一部を自分が負担する」という意味の事が一言も書かれていません。

祖母の遺産に係るのなら、固定資産税などの税金を支払う義務があります。受取る意思があるということは、その税金を支払うということです。当たり前のことを書く必要があったのでしょうか。

＞何度読み返しても「もらえるモノはもらいたい。でも何も払いたくない」としか読み取れません。

質問にも書きましたが、私は書類が届くまで土地の存在を知りませんでした。その土地（遺産）を分けようともせず、長男（自分）が相続するという書類を送ってきているのですよ。どちらが一方的で不平等な要求をしてきているのでしょうか。

これは共有名義の書類ではないので（それを望むのならその書類を送ってくると思います）母の代わりに1/3をどう受け取るのかです。そのために質問させていただきました。

あなたと同じような回答があれば、私の質問の仕方に問題があったのでしょう。でもあなただけでした。質問が長くならないよう気をつけて書いたので、足りないところは補足で書こうと思っていましたが、他の方々の読解力のおかげで補足することなく、知ることができました。私のその質問でも、分かりやすく丁寧に答えていただき、素晴らしい回答者だと思います。

あなたが回答されたような思いは一切ないので、補足で説明させていただきました。

回答No.5

fujic-1990

> サインした後でも「将来、土地が売却できたときは1/3渡します」というような
> 誓約書にサインしてもらっていれば

　---- ば、という仮定ですよね。相手がそういう誓約書にサインしてくれれバ、受け取ることは可能です。

　しかし、田畑山林を長男の名義にすることにサインした後（長男の物になった後）に、固定資産税その他の税金、賦課金を払い続ける長男が「売却価格の３分の１を渡します」などという誓約書にサインするとは思えませんし、

　なにより、その３分の１の金額が１１０万円を超えると、もらった方に「贈与税」がかかります。

　３分の１の金額を渡す法的な義務はないのに、契約（誓約書の授受）によって渡すなら、これは贈与としか言えませんから、もらった側は税務署に「申告」して贈与税を納税する「国民の義務」があります。

　けっこうめんどうです。

> その田畑の今の取引金額を知る方法

　昔は、税務署が勝手に、取引価格を無視して地価をバンバン値上がり認定して、「地価税」というのを課税していたのですが、いまはそういうのは停止しています。

　相続税をとるために評価額を決めていますが、「じゃあ日本国さん、その価格で引き取ってください」というと、その価格では転売できないので、形が悪いとか難癖をつけて「断ります」と税務署は言います。形が悪いなら、相続税の評価額も安くすべきだと思うのですが。

　したがって、近くの不動産業者に「あなたはいくらで買うか」と言って尋ねるしかありません。自分は買わない口先だけの価格なら、日本国のように、なんとでも言えます。

　不動産の価格なんて、あってないようなもの。ただでもいらない、という土地もあるんです。逆に、自宅の土地の隣地は（売りに出たら）相場の３倍でも買え、だったかな。そんな格言があるくらい、欲しい人はいくら高くても買う。

　つまり、いまの価格は実際に買い手を探してみないとわかりません。

> いつまでに手続きした方がいいのか

　例えば質問者さんが（相続税や）固定資産税などを払いたくないなら早くしたほうがいいですし、３分の１を受け取ったときに贈与税を払いたくないならずっと手続きしないほうがいいでしょう。

　質問分からは、いついつまでに申告しなければならない（遅れると罰金みたいな）、という法的義務はなさそうですので、あとは質問者さんの価値観しだいでしょうね。

お礼

その土地にかかる税金など３分の１は支払う意思はあるのですが、その土地までが遠いため私が管理し続けるということが難しく、その点で納得できずサインしてくれない可能性があります。長男とは私が子供のころに会った（話して）以来なので、この件で話す前にいろいろと知る必要があったのですが、間違いのないよう正確に知るために買い手を探してみたいと思います。これが一番大変そうですね。お礼が遅くなってしまい、すみませんでした。丁寧な回答、ありがとうございます。

回答No.4

seble

追加して、将来の売却でいくらかをもらうとすると贈与となり20％の贈与税がかかります。
一部を相続して後に売却した場合は譲渡所得としてそれなりの税金がかかります。
損得を考えるなら、その土地の価値次第で逆転します。
売れそうもないのが事実なら、そこを実際に必要としていない限り、持っていても管理の分だけマイナスでしかありません。山林ですから固定資産税は住宅地よりかなり低いですが、同時に面積もそれなりにあるでしょうから、いくらかはかかるでしょう。
固定資産税は、毎年、代表者へ請求が送られてきますので、それを見せてもらうだけの事です。相続権のある人に隠す理由はありません。お祖母様が亡くなられてから毎年払っているはずです。払っていなくて差し押さえ通知でも来たのかもしれませんが。

お礼

回答ありがとうございます。
贈与税や譲渡所得で税金がかかるんですね。
長男の方とは20年近くお会いしてなくて、会うとなれば飛行機で２時間弱。すぐには行けないため、電話か郵送で固定資産税をいくら払っていたのか見せてもらおうと思います。祖母が田畑など所有していることは全く知らず、説明がないまま同意書だけが届いたので、もしかするとそうかもしれませんね。。。

回答No.3

noname#237141

相続物件の譲渡署名ですね。長男さんの自分の独り占めの
意思がどういう意図なのか図りかねますが、

あなたが「どうしたいか？」です。相続権利があるわけだし、
長男さんにすべて権利を渡してしまっていいのかどうか？です。
もちろん権利を有すれば、固定資産税の負担だけでなく
田畑の草刈りとか労働や管理もやらなければならないことも出てきます。
その意思があるかどうかですね。

それでも将来的に金になりそうなんだったら、長男さんすべてに
財産を譲渡するのは止めた方がいいと思います。

また権利譲渡（放棄ですね）の書面に加えて「但し書き」とか「覚書」を
交わしたところでほとんど意味ないです。
売れた時にあなたの言う１/3の売却益を出すのは長男さんなわけで、
いくら書面を交わしていても長男さんが払わなければ意味ないし、
払うまでにそのお金を使ってしまえばあなたはどうすることも出来ません。

法廷に持ち込めば、書面重視の判決は出るだろうとは
思いますが、判決とお金を出す（貰う）ことは別問題。
あなたが長男に取り立てに行かなければなりません。

もし将来的に売却益の３０％が欲しいなら、相続の名義変更時に
持ち分1/3を記した登記登録変更するべきです。
信用してもいいのですが、いざ現金を前にすると信用していた身内が身内で
なくなります。そんな「覚書」なんて踏み倒す人は多いです。
このあたりはよくお考えになって、署名・判をついてください。

田畑の取引金額、、田畑に関しては農地法の絡みがあるので、
農業事業免許（だったかな？）のない人には基本売れませんので、
そういう人に売る場合は高値で売りぬくことも基本的には難しいです（山林は売れます）。
田畑が荒れていて田畑として使っていなく、地目変更して売ることも
可能ですが内容はここでは割愛します。

私が過去経験したのは、田んぼを地価の２倍程度で近所の米農家に売却
しました。世話人のような人に間に入ってもらい「このあたりじゃ
地価の倍くらいで取引している」とのことでした。慣例なんですね。

また地価については自治体にでも聞けば分かることです。

固定資産税はおそらく長男さん宅に明細が届くはずなので、
見せてもらってあなたの持ち分ぶんを計算して長男さんに預ければいいと思います。
あなたも固定資産税を払うというのは、あなたも持ち分を持つという意思表明
なわけで、これは何を意味するかというとあなたが1/3は相続する（意思がある）、
ということです。（権利譲渡＝放棄しないのであれば）

自分が相続した土地（それが財産価値が低くても）を自分の財産の一部として
所有しておきたいなら、長男さんらと話し合いを持ち、安易に権利譲渡の書類には
署名しないことです。覚書も何度も言いますが、長男さんがその約束を履行しなければ
意味のない書類でもあります。

私も質問者さんと似たような案件を過去抱えていて、
まずは名義登録の変更を先に処理することです。
あなたの名前も入れて、持ち分比率を明記すること（長男さんらとの共有名義）。
で、考えた挙句（1/3分の土地の固定資産税を払えないとか、管理もしたくないとか）、
手放したい時がくれば、長男さんに譲渡すればいいのです。

お礼

署名してしまっては書面を交わしていても意味が無いんですね。
その土地を所有するならその責任（固定資産税と管理など）を持つ必要もあり、固定資産税を払うことは大丈夫なのですが、その土地までは飛行機で２時間弱かかるため管理は難しいというのが現状です。同意書に署名する前に管理について一度話し合ってみて、回答していただいた内容を参考にして決めたいと思います。いろいろ勉強になりました。ありがとうございます。

回答No.1

chie65535

＞そこで、サインした後でも「将来、土地が売却できたときは1/3渡します」というような誓約書にサインしてもらっていれば受けとることは可能でしょうか。

可能ですが、相手（長男）が納得しない（サインしない）でしょう。

「貴方が要求している事」は

・売れるまでの固定資産税は、全部、長男が払え

・売れたら代金の1/3をよこせ

という「相手にとって一方的で不平等な要求」です。

相手（長男）は、当然

・売れるまでの固定資産税の1/3を払え

・売れるまでの維持管理費の1/3を払え

という事を要求してくるでしょう。

貴方の側が言っている事は「払わないといけないものは払わない。だが、貰えるモノは貰う」という、とうてい「納得できない内容」です。

折り合いを付けるとしたら

・貴方が1/3を、長男が2/3を持ち分として、共有名義で登記する（土地そのものは分割しない）

・誰かが相続税を払っている筈なので、土地の1/3を相続した分の相続税を、貴方が「相続税を貴方の代理で払った誰か」に払う

・貴方が固定資産税の1/3を毎年負担する

という事になるでしょう。

ともかく「払わないといけないものは払わない。だが、貰えるモノは貰う」という、一方的で不平等な条件を受け入れる人は居ませんので、貴方の要求通りにはなりません。

お礼

固定資産税を払う気がなければ、土地のことだけ質問しています。
相手の言い分だけで判断していいのか分からなかったため質問させていただきました。
回答されるならよく質問を見てからにしてください。

補足

（これはお礼コメント後の補足です）
あなたのように捉えられては困るので、ここで説明させて頂きます。

長男は、田畑と山林を長男（自分）が相続するという書類を送ってきました。ということは、望むものは私のサイン。書類が届くということは母の代わりに相続する権利が私にあるということです。

売りたくても今は買い手がいないということは、売却の意思があるということと、この土地がいつ売却できるか分からないということです。

今買い手がいなくて1/3支払えないのなら、売却できたときに受け取るしかありません。その書類にサインをする代わりに、こちらも口約束だけでは不安なので、そこで契約書が必要ではないかと思い、この場合の契約書は意味があるのかどうか気になったのです。

今の取引価格を知る方法を聞いたのは、適正な価格を知るためです。長男がいってくる価格が合っているとは限りません。

固定資産税の問題は、今まで長男が支払っていたのなら、相続人が決まっていない今、長男だけが負担する必要はないため相続人か決まるまでどうするのか、手続きが必要ならいつまでにしたほうがいいのか気になったのです。

おばあちゃんが田畑など所有していたことは知らず、遺産は生きている兄弟が相続すると思っていたので、孫の立場からしてどうすればいいのか（本当に母と同じ立場でしていいのか）、相手の意見（次男を介して聞いています）だけじゃなく、するべきことがあるのなら何をすればいいのか（相手任せにしないで、相続について私が知るべきこと・やるべきこと）を知りたかったので質問させていただきました。

以上です。