アパート・マンションオーナーさんへ

質問

はじめまして。
経験者の方にお伺いしたいとおもいます。
不動産の投資において、又マンション経営などのメリット・デメリットについてお聞かせいただけますでしょうか？
競売や普通に購入するなどでオーナーさんになれると思うのですが、経営となると何かと問題が生じると思います。
（たとえば、借主さんに泥棒が入って窓が割れた、ビルが汚い、住人がうるさいなどのトラブルがあると思いますが）税制上や管理面など経営面についてお聞きしたいと思います。

また、参考になる書籍がありましたら、教えていただきたいと思います。

回答No.2

nagisa1

メリットは、投資として１０％以上で運用が出来る事です。管理も自分でやればもっと利回りはよくなります。
デメリットは、長期には運用できないことです。10年もしない内に家賃を下げないと入居率が下がっていくからです。もちろん立地に大きく左右されます。回りに新しいマンションができると新しいところへ移りますからね、改装資金もそのころから要ります。３～４年運用益を稼いで満室にして高値で売ることをお勧めします。古いマンション所有者は今が逃げ得だと聞きます。競売には、いいものもあれば違法建築もあります。利回りの高すぎるのはたいてい違法建築です。違法だと購入資金の調達に銀行はお金を貸してくれません。もちろん次に転売する時にも銀行借入が付かないから買い手もつかないことになり売るに売れないことになります。購入するなら建築会社にも点検をしてもらうことを勧めます。権利関係も調べるのに司法書士か銀行の方に事前に見てもらうなりすることを勧めます。競売物件は充分に気を付けることです。いいものは、業者がたいてい落とします。手を出さないのはなにかあると見たほうがいいです。大阪ではこの３ヶ月で入居率が５０％に下がりだしているので中古マンション運用は要注意です。
管理は他人に任せれば楽ですが、その分利益は少なくなります。清掃や入居者の選定も大事です。土地を持って新築するなら、マンションよりも安全な運用はあると思います。質問と違うので失礼しました。追記、金利が上昇傾向ですので、調達は固定化、上昇も見越した運用計画を立てることですね、入居率低下と金利負担増加で赤字のマンションが続出するのもまじかだと思います。入居に自信があれば、少し待ってそのマンションを買うかですね、但し、短期運用です。

回答No.1

timeup

他の仕事とも同じですが、賃貸は水商売と同じく運がかなり必要です。
勿論「運」の前に努力は必須条件なのは言うまでもありませんが。
それにより同じ物件でも客が入る入らないってありますしね。

不動産屋は大手より地場で頼んだほうが、しっかりやってくれます。　大手は新築や面倒が無い場合はやりますが、一寸ごたつくと逃げます（私の経験では）。

地場のも悪いのは多いですが、結局、やり手で悪いことをしそうな人か、あまり出来は良くないが、悪いことをしないで普通に熟すかなど、貴君との相性も有るでしょう。

基本的に私は不動産さんに任せっぱなしです。
税金関係は公認会計士に任せっぱなしです。

＞参考になる書籍
⇒このごろは読まないけど、図書館には良く行きましたよ。
又、専門誌や専門新聞は一応取って置いた方が良いでしょう。

お礼

参考になりました。
ありがとうございました。

税金や管理関係はある程度人任せでも大丈夫そうですね。
ただ、それは利益が上がっていてからの事でしょうか？