不動産の担保について

質問

以前も質問したのですが、説明不足でしたので、もう一度質問させてください。

兄と父の親子ローンで購入した家に、父・母・私・主人で住んでいます。
兄は家を出ています。
現在も父がローンを払っています。
この親子ローンは、父が生きている間は父が支払いをしていて、亡くなった後に兄が支払うようなローンのようです。
ですので、兄は現在まで、一円も支払いはしていません。
家の権利は、父が2/3、兄が1/3となっています。
銀行の債務者？も同様に父が2/3、兄が1/3です。

以前質問したとき、父兄のローンをまとめて私が返済して、担保をはずしてもらえばいいようなことを教えていただき、司法書士さんに相談して、銀行にお願いしてみましたが、私が派遣社員のため、融資は受けられませんでした。（ちなみに主人は自営業で、無理でした）
現在は、ローンの残りと、家・土地の価値（計算してもらいましたが、あくまでも目安と言われました）が同額くらいです。

このような状態で、兄が自己破産をしてしまったら、この家はどうなってしまうのでしょうか？

家を売ってから1/3分のお金を支払うのでしょうか。
家を売らずに、1/3分のお金を準備すれば大丈夫なのでしょうか？
差し押さえされると聞きましたが、こういった場合は、
（住んでいるし、ローンも残っています）
どうなってしまうか、不安でたまりません。

ご存知の方、ご教授ください。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#208768

これは、金融機関と相談ですが、残債を払うには誰かに不動産を買い取ってもらうしか手がないですから
任意売却という形で買い手を探してもらう。
その際、質問者さま、ご主人たちは「賃借人」としてお金を払って住み続けるという条件で
買い手を探してもらうのです。場合によっては金融機関系列の不動産会社が大家になって買い取って
くれるかもしれません。
銀行としては、いきなりお兄さんに自己破産されて競売にふされるのが一番損害が大きい。（残債と
担保価値が同じでも、競売になれば落札価格は残債を大きく下回ります）ですから任意売却で少しでも
資金を回収しようと思うでしょう。
ご相談されたらいいです。

私も、今の妻が先夫から財産分与されたマンションに住んでいて先夫が自己破産する際に先夫の
ローンを代位弁済した経験があります。銀行はいろいろ考えてくれますよ。

回答No.1

noname#208768

お兄さんは、連帯保証人にすぎませんから、自己破産してもお父様が生きている限り
お父様に負債の返済義務があります。
ローンを払っている限り、大丈夫。

もし、お父様が亡くなれば、債務者はお兄さまのみになりますからローンの残債分の
返済義務はお兄様にあります。

なお、不動産の持ち分とローンの分担はまったく関係ありません。
ですから、債務は債務者。所有権は所有権者。
なお、お父様がなくなれば、相続分は質問者さまのものになります。
かりに他に相続人がいなければお父様の持ち分2/3を等分して
お兄さんと質問者さまで1/3づつ分けます。結果お兄様の持ち分は2/3
質問者様の持ち分は1/3

お兄さんが自己破産したら、直ちに競売にかけられます。
その場合、２/3が競売にかけられるのでなく、担保物件全部が競売になります。
なぜなら、負債・担保ともに持ち分と無関係だからです。

自己破産がはっきりしているのなら、今の時点で銀行に相談し任意売却なり
親戚に連帯保証人なってもらうなりして対応を相談すべきです。

連帯保証人が見つからなかったら任意売却。この場合３０００万で売れたら
ローンの残りを払ってお金が残れば1/3，2/3で分配します。
残らなければ、負債が残りますが、この時点で自己破産すればお兄さんは免責。
以上です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり、家は取られてしまうのですね・・・。
父兄名義を私に変更したいと思ってるのですが、どうやらそれにはローンを全額支払わないと、担保を外せないので、権利者も変更出来ないと言われました。
私がローンを組めればいいのですが、なかなか厳しいみたいです。
ありがとうございました。