最建築不可物件

質問

10年以内に定年を迎える予定です。退金支給が開始される65才までは何らかの仕事につくつもりですが、それまでの年収は維持できないので、サイドビジネスとして不動産投資を考えています。
”不動産投資で数億円稼いだ”というような話が書籍やWEBサイトで紹介されていますが、私の場合は月収を補完する程度が目的なのでそこまでのギャンブルは考えていません。安い物件を購入＆リフォームして賃貸することを考えています。もちろん、現在の日本は空家率が非常に高く、アパート等の賃貸住宅の経営は難しい状況にありますが、逆に、よい物件を安く入手できるチャンスもあると考えています。
そこで質問です。不動産のサイトを見ると、建築年代がさほど古いとも思えない物件（30年以内）で再建築不可となっているものがありますが、30年前はすでに建築基準法は現在とほぼ変わらない状況だったはずなのに、そのときはどのようにして建築許可をとったのでしょうか。不動産として登記されているということは建築確認を取得しているんですよね。

回答No.3

titelist1 · ベストアンサー

＞安い物件を購入＆リフォームして賃貸することを考えています。
私は貴方と同じような年齢であった10数年前から同じことを考えてきました。資産運用と相続対策のためです。その結果、私と息子との自己資金で幾つもの物件を保有しています。バブル崩壊で不動産価格が下落しており、銀行や証券会社が潰れたり、アジア通貨危機、リーマンショック、政権交代などのリスクに直面するたびに、物件が激安になるので買い増してきました。アベノミクスによる物件値上がりと家賃収入により十分な利益が確保されています。

老婆心ながら安い物件を購入＆リフォームするとの発想がよろしくありません。大抵はそのように考えるのですが、なかなか上手くはゆかないのです。再建築不可の物件や築年数の経っている物件は安いので興味をそそられるのですが、リフォームしても資産価値は上がらないのです。しかも土地の価値が無いのに物件価格が安くはないのです。最後は接道要件を満たしているお隣に安く買い取られるのが落ちです。

私は中古の戸建てでもマンションでも地下鉄駅から徒歩数分以内の物件しか買いません。地方都市では農家が相続税対策に建てたアパートに勝てないのです。結局は大都会で便利な場所の物件しか借りてもらえないのです。また、良い物件ほど借家人の居住権の問題もクリアーせねばなりません。失敗すると痛い目にあうので智恵が必要です。

お礼

ありがとうございました。
投稿時に浸かっていた端末の問題もあり、表題からして誤変換してしまいした。最建築不可→再建築不可ですね。さて、ご指摘の点ですが、

＞リフォームしても資産価値は上がらないのです。

収益性が確保できれば資産価値は上がらなくとも構いません。「接道要件を満たさず（再建築不可）評価額は低いが駅からは近い」という物件は、リフォームすれば借り手がつく可能性が高くなります（借り手にとっては物件の資産価値は意味がありませんので）。リフォーム費用込みで、利回り10%以上を狙っています。

回答No.5

foomufoomu

書き忘れてました、用途変更があると難しいかも、です。

用途変更とは、建物の使用目的が、建築基準法の特殊建築物にのどれかに変わることで、この場合は「変更届け」（確認申請と似ているが、もう少し簡単）が必要になります。（共同住宅、下宿、寄宿舎、も特殊建築物です）

この場合、「変更後の用途は、現在の都市計画上、認められるものである。」必要があります。

回答No.4

foomufoomu

「リフォームする」という考え方で、正しいです。
リフォームで、建築基準法の「大規模な模様替え」＝「主要構造部の半分以上をいじる工事」にしなければ、「建築工事」にはなりません。

主要構造部とは
http://kenchiku-saikou-kikaku.com/architect-stories/syuyoukouzoubu.html

昔のことですが、何軒か、いちど柱、梁、屋根、床（仕上げは剥がす）だけ残して、壁等の仕上げ材をすべて剥がし、傷みのひどい柱梁だけ取り換え、既存の柱を有効に使って間取りを考え直し、すっかり見た目の違う家に作り直ししたことがあります。（階段が主要構造部なのが難しいところですが・・・）
工事費は新築と変わらないぐらいかかりますが、見た目も新築同様になります。

ただし、工事車両が入れて、資材等の一時置場に困らない空き地があること、が条件になります。これができないと工事費がうんと跳ね上がります。

おもしろいのは、固定資産税が古家扱いになって(それまでと変わらない)、新築するより格段に安くなること。

再建築不可の理由については、すでに答えが出ている通りです。

回答No.2

chie65535

再建築不可の殆どの理由が「接道義務を果たしていない場合」が殆どです。

接道義務とは「幅4メートルの道路に土地が2メートル以上接している土地であること」と言う、建築基準法第四十二条で定められた義務です。

また、建築基準法第四十一条の二には

（適用区域）
第四十一条の二
この章（第八節を除く。）の規定は、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り、適用する。

とあります。

ですので

最初、都市計画区域や準都市計画区域では無いので、道路に面してない土地に建築可能だったので建築した
↓
建築後、都市計画区域や準都市計画区域に指定され、建築基準法第四十二条の規制を受ける地域になった
↓
更地に戻すと建築基準法第四十二条の規制を受け、再建築できない状態に

って事が起きるのです。

狭い道路や私道（俗に言う「2項道路」）にしか面してない土地を救済するため、建築基準法第四十二条２項があるのですが、都市計画区域指定を受ける前は「２項道路にさえ面してない土地」にも建築許可が出てしまうのです。

なので、建てた後に都市計画区域指定を受けると「再建築不可」になっちゃう場所が出て来るのです。

お礼

ありがとうございました。
接道条件と再建築可否については良く存じております。

回答No.1

CC_T

有りそうなのはその30年の間に当該地域に都市計画が策定され、接道義務が果たせなくなったということではないでしょうかね。

お礼

ありがとうございました。
やはり、都市計画の策定ですかね。