現物確認できない場合の賃貸契約

質問

新たに借入を考えている賃貸物件について質問です。

いまの賃貸アパートの契約更新を機に、別賃貸アパートへの住み替えを考えております。
その際の選定条件として、私は「庭が砂利」であることも重要であると考えており、その中で物件を探しておりました。（いまの物件の庭の手入れが大変だったので）

いま一番の住み替え候補に挙がっている物件にはまだ前の方が住まれており、来月中旬まで中を見ることはできないということでした。しかし、不動産会社や仲介会社のお話では、同じ敷地内の別棟の写真では砂利であるため、もともとは砂利で、いまも砂利の可能性が高い、とのことでした。ただ、住人の方が砂利をどけてガーデニングされている可能性もなくもない、とも説明されました。

本来なら現状確認するべきですが、契約更新の兼ね合いもあり、来月中旬まで待つことが出来ません。

もし砂利では無かった場合、もともと砂利ということなら原状回復ということで現在の入居者に砂利に戻す責任があったり、もしくは私が契約後に発覚した場合、砂利に戻す費用を不動産会社等に請求することは可能なのでしょうか？

また上記と同様に、現物を見ていないということから、例えば契約後に畳の具合を実際見てみるとひどく、交換が必要と考えた場合、誰が負担することになるのでしょうか？

このような質問は不動産会社などに直接すべきであるとはわかっているのですが、予め一般的な考え方を知っておきたいと思っております。ネット等で調べてみたのですが、私の調べ方が悪いのか、このような具体的なケースは見当たらず、質問した次第です。

もし納得できないなら契約するな、ということでしたらそれまでですが、何か対処法などがございましたらご教授ください。

宜しくお願いいたします。

回答No.2

suzuki0013

前の方の回答で適切だと思う。
ただ、質問文に疑問があるので、質問者の希望次第では適切とはいいきれない部分も。

通常、賃貸アパートには「庭」はない。
共同住宅の一室を借りうけるから庭はないのだ。
一方、主に１階住戸の場合は「専用庭」という形で庭がついている物件もある。

共同住宅の周囲の地面の状況なら、現地を見れば一目瞭然。
それが現入居者がいるために見られないということは、「専用庭」でなおかつ角部屋ないしその近くの外観から目視が容易な位置の住戸ではない――となる。

専用庭の使用細則がある物件はごく稀だろう。
私は今まで一回しか見た事がない。
その内容も増築・固定物の設置・コンクリ打設などを禁止し、それ以外は「庭として使う」という内容だけだった。
庭に砂利を敷くのも土を入れてガーデニングするのも、常識的な庭としての使用だ。
特約でもない限り、常識的に使用している前入居者には原状回復義務はない。
質問文中の不動産会社の回答では、砂利の維持について何ら取り決めはないと思う。
従って、現入居者が「砂利に戻す」義務はないだろう。
同様に、質問者が貸主に対して「砂利に戻せ」と要求する根拠もない。
これがポイントだと思う。

>>もし砂利では無かった場合、もともと砂利ということなら原状回復ということで現在の入居者に砂利に戻す責任があったり、もしくは私が契約後に発覚した場合、砂利に戻す費用を不動産会社等に請求することは可能なのでしょうか？

前述の通り、前入居者に戻す責任はなく、砂利に戻すように管理会社へ請求することもできない。

で、ここからが重要。
質問者が契約締結に至る意思決定の重要な要素に「砂利」があるのだから、事前にこの旨を伝えて、「庭が砂利だったら契約を結ぶ」「家主負担で砂利を敷くこと」などと、砂利が契約条件として交渉すればいい。
これを明文化したうえで契約すればいい。

家主が約束を反故にし砂利にしなかった場合、質問者は重要な意思決定の要素を表明しているので民法上保護される。
つまり、家主の契約不履行にて契約解除、そして家主側には質問者の損害を賠償する責任まで出てくる。
・・・普通、砂利ひとつでここまで損を取る家主はいないので、一般的な砂利であれば敷くはず。

あるいは入居者が自分の好みの砂利（防犯性の高い、踏むと高い音の出る砂利など）を希望する場合は、特約として、砂利を自己負担にて敷くことを家主から承諾書をとっておくと良いだろう。

お礼

御礼が遅くなり、申し訳ございませんでした。

物件は一応砂利でしたが、長年ほったらかしで草がボーボーの状態でした。ので、とりあえず草を抜いてもらって綺麗な状態にしていただくことを条件に契約することになりました。

アドバイスいただき、有難うございました。

回答No.1

caf-caf

兼業大家です。

＞もともと砂利ということなら原状回復ということで

大家が元のように戻す希望を出した時に、借主は元に戻すという契約が原状回復です。
大家が原状回復として砂利に戻すことを希望しない場合は、借主はガーデニングなどしていても砂利に戻す必要はありません。

＞契約後に畳の具合を実際見てみるとひどく、交換が必要と考えた場合、

原状引き渡しの契約であれば、畳が傷んでいても現状での引き渡しです。

例　原状引き渡しで雑草だらけの庭つきを借りる場合、借主がその雑草をどうにかするのであれば、貸主に許可を得てから除草になります。

＞「庭が砂利」であることも重要

歩くと音がすることから、防犯を考慮して砂利を希望される借主さんもいますね。
隣人が庭に出た際に砂利を歩くと足音が周囲まで聞こえてうるさい、砂利への雨音もうるさく避けられやすいといった砂利敷きを、あえて希望してくださる借主は大家にとっても大変貴重な方です。

できれば一度でも内覧してから契約をすることをおすすめします。
入居後に思わぬ不便が出ても現状での契約をした以上は、よほど水が出ないといったほどの酷い欠陥でなければ多くが借主負担になってしまいます。

＞不動産会社等に請求

請求は全て大家に対してです。不動産屋は仲介や管理代行が業務ですから、不動産屋には請求できません。
不動産屋に請求できる案件は、不動産屋が瑕疵物件の告知をしなかった場合など、仲介業務で嘘や詐欺があった場合のみです。

良い物件が見つかると良いですね。

お礼

ご回答いただき、誠にありがとうございます。
丁寧にご説明いただき、大変理解し易かったです。

やはり現物は確認すべきですよね。住み替えを考えている物件もいまと同じ管理会社ですし、仕様はほぼ一緒だと思いますが、もし契約してから、思っていたのと違う！ってなってしまってからでは遅いですもんね。
後悔しないように、契約や物件はきっちり確認しようと思います。
ありがとうございました。