親のマンションを評価額相当で「売買」は相続税対策？

質問

父が買ったマンションに住んでいます。経緯としては、いったん私は両親とは離れて住んでいたのですが、マンションを買うから近所に住んでくれ、といわれ引っ越しました。
それ以来、父には、家賃相場より安い金額を毎月8年間ほど払ってきました。
父から見せられた通帳ではその合計が1400万円弱程度にはなっているようでした。

で、最近になって父親がマンションの登記を私に変えると言い始めたのです。
父親は、前述の1400万円程度の振込み額を売買代金扱いとして、取引したと主張すれば、
贈与税はかからず相続税対策になる可能性があると考えているようです。
しかし、この理屈、通るのでしょうか。

なお、当該マンションは
・8年前の実際の購入金額はうろ覚えですが5000万円弱
・固定資産税の評価額はおそらく1400万円前後だと思います。

これに対して
・8年間の私から父への支払額が合計1400万円弱
・ただし、当該マンションの修繕積立金や固定資産税などは父がこの中から払った形になっています。

ネットで調べると、「固定資産税評価額程度の取引金額では、相場額との差額を税務署から指摘される可能性がある」という指摘を見かけます。なので、売買だと主張して登記替えをしても、結局、税務署から指摘が入って「相続時精算課税の特例」を申告しなければならなくなるような予感がします（相続時清算課税を申告しないですますと、600万円以下で30％、1000万円以下で40％、と贈与税はとんでもなく高いので、おそらく申告する羽目になりますよね）。
結局、「相続時精算課税」を申告する可能性が高いのなら、わざわざ生前に取引して登記を変更する必要性やメリットを感じられないのが本音です。今登記替えしても、いろいろ登記料など手続きにお金もかかりますし、今後路線価が急騰するとは私は思いませんし、2500万円の非課税枠で最初から納まるくらいな不動産なのですから。

父は、来年から不動産相続の非課税枠が3500万円→2500万円に減るから急ぐべきだなどとも口走っており、純粋に売買取引と税務署に主張するつもりなのか、相続時清算課税になる可能性も想定しているのか、どうも考えがまとまっていないように見受けられるのも疑念が募る理由です。

父に払い込んできた金額を活用して、相続税を軽くするようなやり方はありえるのでしょうか。何かやりようがあるなら税理士に相談することも考えておりますが、「相続時精算課税の特例による非課税枠 2500万円」の利用程度しか方策がないようであれば、登記替えしてもあまり節税にならないから、登記替えはやめておこうと早めに父に意思表示しなければと思っています（父は税理士に相談もしないでいろいろ言っているので、きちんとこちらが知識を整理しないといけないのですが）

ちなみに巷でよく言われる相続税対策の暦年贈与はこれまで実施しておりません。

回答No.2

hata79 · ベストアンサー

ご質問分を読んで、お父上とともに、ご質問者様自身も相続税の知識が十分でないと思われます。

例「税務署から指摘が入って「相続時精算課税の特例」を申告しなければならなくなるような予感がします」
⇒相続時精算課税の選択は贈与税の申告時に行いますが期限内申告でないとなりません。。つまり税務署から指摘がされる状態ですと、すでに期限が経過しておりますので、相続時精算課税の選択そのものができません。

というように、失礼ながら質問文中には、「それって違うよ」といいたくなる細かな点が見受けられます。
上から目線で申し訳ありませんが、知識が「枝葉のかき集め」です。

かといってお父上とご質問者様が、相続税を基本から学習されるというのも大変でしょうし、相続税は税理士の中でも相続税専門家が存在するほど専門性が高い税目であることや、税法改正がバタバタとされていて（例、小規模住宅の特例制度）、知識が追いついていかない税目の一つで、素人が現実的に節税対策をするのはリスキーです。
いわんや「過去に支払った家賃相当分を売買代金としての譲渡」というトリッキーな方法は、国税調査官からすれば、インチキ極まる取引と思われてしまうリスクが大きいです。

お父上に、あなたが知った知識で説明して理解をしてもらうことは有意義でしょうが、悪いことは言いませんから「税理士に相談する」がベストだと存じます。

相続税や贈与税ひとつ間違えると大きな税額変化があります。ネットでかき集めた知識でなんとかしようと思わないほうがよろしいと思います。

お礼

確かに知らないことがあります。父は（理系の私とは違って）法学部出身のせいか、この手の話題には強いと思い込んでいるフシがありますが、私がネットでかき集めた知識でさえ、納得いかない点がある状態です。専門家に相談したほうがよさそうですね。厳しいご指摘ですが、率直に具体店を挙げて問題点を指摘してくださったこと、感謝いたします。

回答No.1

ymzimss

お父様には何らかの意図があって、不動産の譲渡を行いたいのではないでしょうか。

不動産の親子間売買のポイントの一つは、適正な売買金額の設定です。
まず、売買価格は時価となります。売買価格を安く、つまり売買価格が実勢価格（相場）とかけ離れていますと、実質上の贈与と見なされます。一般的には、実勢価格の２割減ぐらいの価格まで（つまり路線価格の積算価格）は、税務署が贈与と見なさないと考えられていますが、これも一概に言えず、売買の背景などの全体像によって対応が異なるケースもあります。売買金額が数千万円規模ですと１～２割ほどの差が出ますと、贈与税が多額に発生いたしますので注意が必要です。どのみち親子間売買は、通常の売買のケースと違う特殊ケースですので、税務署などに目につきやすいものと捉えておく必要があるものと思います。　

では、実勢価格より高く買ってしまえばいいという考え方もありますが、これも子から親への贈与に当たりますし、下手に取得価格よりも高く買ってしまうと、血縁間係での売買は控除が不適用となりますので、売り手側に所得税・住民税等の税金がかかってきてしまいます。適正価格での売買を行うことが必要になります。

本件の場合、既に行った役務提供(家賃支払)を不動産購入資金として流用してしまうことになり、税務上の贈与(寄付行為)に当たると思います。

従って、お父様がそうした事情を考慮しても、貴方に不動産を譲渡したいという特別な意図があるものと想像します。特別な意図が何か(貴方に社会的な責任(固定資産を持たせ納税負担させる)を負わせたいとか、近くに住まわせ面倒をみてほしいとか)、お父様とよく話し合われるべきだと思います。

お礼

たしかに裏の意図があるかもしれませんが、表の理由としては、相続税軽減ということを父は言っておりますのでまずはその線で対応してみます。ありがとうございました。