再建築不可物件

質問

都内の戸建て中古物件を買おうと検索しているのですが、再建築不可の物件が多いのに気付きます。また、同じような大きさの建物を建て替えるにも建蔽率の制約で建てられそうにありません。土地面積が小さいことや私道の接道幅の問題もあるのでしょう。
質問は過去に建てられた建物が何故に再建築不可や同じ大きさの住宅が建てられなくなるのですか。セットバック程度ならば我慢ができるが、法律が変わり再建築不可となって財産価値が低下するのも理不尽な話だし、それだけでもないように思えます。建築の法律に詳しい方の回答を望みます。

回答No.6

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

＞再建築不可の家に住んでいる人は建築士や不動産屋に騙された。

いやいや、売主だってけっこうわかっていて詐欺まがいの確認申請を出すことを知っていますよ。
まともな値段で売れますからね。
たとえば幅が４ｍの「通路」があったとしましょう。
奥にこの通路にしか接しない４件の敷地があったとしましょう。
○詐欺A
これを２項道路（後退済み）と申請する
○詐欺B
これを４２条１項３号の道路と申請する
○詐欺C
これを「公道」とだけ書き込み申請する
○詐欺C
期間を少し空けて、路地状敷地（旗竿敷地）の形で竿の部分を重複して使いまわし確認申請する

などなど手口はいろいろ。
昔はこれでけっこう見逃されて確認処分されたものです。
見逃した行政もバカですけどね。

＞再建築不可物件群に再建築する方法は地上げしかありません。

「通路」の幅がすでに４ｍあれば、場合によってはそのままで位置指定道路の可能性が残ります。
ただし建築部局だけでなく宅地部局との連携が必要。
都計法第２９条の許可申請が必要になっては大変ですから。
可能性が極めて低いが、法第８６条第１項の一団地認定も考えられます。

＞地上げした後の状態が建築前の状態であったのではないでしょうか。

そのとおりです。
タイムマシンで更地の時に戻るだけ。
もともと建築不可だったんですから。

＞一つの土地に集合住宅群を作れば、接道が一つであっても住宅群が建てられる。

「群」はナシですね。
可分であれば１つの建物に敷地は１つだし、それぞれで接道要件を満たさなければなりません。

＞土地が最初から確定していたら、再建築不可の場所には建物が建てられないが、土地が最終確定していないところに建物を建てて、後で土地を分割してしまうので再建築不可になってしまう。

これはおかしい。
虚偽の申請をしている時点で敷地は確定しています。
非道路を法の道路として虚偽の申請をするのと、適法に建てたあとの後日の土地分割で接道しない土地を発生させるのとでは話の次元が違う。

＞建て増しで建蔽率オーバーの非合法になっても、再建築はできます。
＞しかし、再建築不可はその土地の価値がガタ落ちです。

もともと価値が無かった土地です。
２足３文の土地に虚偽の確認申請が１度だけ通り、今まで暮らせていたのが「価値」です。

お礼

建築不可物件は奥深いですね。もともと価値の無い土地が化けて金儲けができる。それだと不動産屋も工務店もやりますよね。買う方も土地の価値に目をつぶれば、安く住宅を手に入れて40年も住めれば十分と思って買っているのですね。住宅事情の悪い都心近郊だからこそできる。みんな分ってやっている。その片棒を担ぐ民間機関もお仕事ですか。そして、結局は建築不可物件になってしまう。輪廻による因果応報みたい。ありがとうございました。